Nutzungsänderung Wohnfläche in Gewerbefläche für Hundebetreuung

[Kaschi]

Naja, wärst du mein Nachbar und es ist ein Kläffer dabei würde ich mich bedanken.
Fakt ist, in einem reinen Wohngebiet wird man keine Hundepension genehmigt bekommen.

Unsere Nachbarn haben zum Teil bellende Hunde. Da wir selber keinen Stress haben möchten und wir uns ja aussuchen könnten, welche Hunde wir betreuen möchten, liegt es in unserer Hand, das zu steuern.

 

[Kaschi]

Wer oder was zeichnet sie als allgemeines Wohngebiet aus?

Die Mitarbeiterin im Bauamt hat sich unsere Straße auf der Karte angesehen.

Wer sagt das? Ein Mitarbeiter des Ordnungsamtes? Habt Ihr Euch bei der Baugenehmigungsbehörde erkundigt? Wie viele Hunde habt Ihr selber?

Das hat uns ebenfalls die Mitarbeiterin gesagt. Wir müssten einen entsprechenden Bauantrag stellen, der aber höchst wahrscheinlich abgelehnt werden würde.
Wir haben selber einen (nur sehr sehr selten bellenden) Hund.

Welche Umstände beziehst Du auf deinen Fall?

Ich habe den Umstand auf die Gebäude Klasse 3 und die Höhe von 7m bezogen.

Es sei denn, der Schein trügt.

Auch das war die Aussage der Mitarbeiterin, dass es keinen Bebauungsplan geben soll. Deshalb hat sie, nach dem Blick auf die Karte, gemeint, dass unsere Seite der (Dorf-) Straße allgemeines Wohn- und die andere Seite Mischgebiet wäre.

Nun kenne ich mich Gewerbeanmeldung nicht aus, jedoch frage ich mich, auf welcher Gesetzesgrundlage der Zwang zur Nutzungsänderung beruhen soll. Selbst wenn Ihr zwei eigene Hunde besäßet, sähe ich keinen Grund für die Nutzungsänderung irgendeines Raumes. Bei mehr als fünf Hunden wird's natürlich kritisch.
Doch auch wenn es tatsächlich eine Vorschrift gibt, die die bauliche Nutzungsänderung erforderlich macht, sehe ich noch Chancen. Mit einer genauen Umfeldanalyse, wo sich welche Betriebe in der Umgebung befinden, könnte der Gebietscharakter neu bewertet werden, z.B. besonderes Wohngebiet. Den Weg zum Anwalt wurde ich erst einschlagen, wenn Gespräche mit leitenden Behördenmitarbeitern und politischen Bürgervertretern die Ablehnung bestärken, ohne dass überzeugende Argumente vorgebracht wurden.

Mir geht es bei der Beratung durch einen RA auch eher um einen Plan, welche Behörde wir in welcher Reihenfolge mit welchen Fakten/Informationen besuchen sollen, damit wir uns nichts verbauen, wenn ein Antrag z. B. abgelehnt wird. Das gesamte Thema ist für uns absolutes Neuland.

Hätte so eine Nutzungsänderung denn Nachteile für uns? Dürften wir z. B. Das Wohnzimmer nicht mehr als solches nutzen? Andere Versicherung notwendig o. ä.?

 

[Escroda]

Mir ist noch nicht klar, wie euer Behördengang abgelaufen ist. Ihr seid zum Ordnungsamt gegangen, um das Gewerbe anzumelden? Dort hat man Euch zum Bauamt geschickt, da eine Nutzungsänderung erforderlich ist?
Ich weiß, dass die Änderung des Prostituiertenschutzgesetzes in NRW vor etwa zwei Jahren indirekt auf die Bauordnung einwirkte, da nun Anforderungen an die Räumlichkeiten gestellt wurden, die unter Umständen eine Nutzungsänderung erforderlich machten und somit die Bauaufsicht sich mit dem Thema beschäftigen musste. Gibt es sowas in Bezug auf Hundepensionen bei Euch? Das müsste Euch ja eins der beiden Ämter gesagt haben. Ich kann mir im Moment nicht vorstellen, was in einem Wohnhaus für vier Hunde umgenutzt werden muss.

Hätte so eine Nutzungsänderung denn Nachteile für uns?

Wenn es so etwas wie eine Betriebsstättenverodnung für Hundepensionen gibt, die vorschreibt, selbst bei nur drei Fremdhunden ein Hundehaltungszimmer vorzuhalten, und Ihr euer Wohnzimmer als solches deklariert, dürft Ihr IMHO das Wohnzimmer nicht mehr zum Wohnen nutzen, analog zum Behandlungszimmer eines Heilpraktikers.

Beratung durch einen RA

Wenn hier oder im Hundepensionsforum (gibt es das?) keine belegbare Antwort kommt, wird das wohl der richtige Weg sein. Ich weiß nur nicht, wie man jemanden findet, der genügend Erfahrung damit hat, um brauchbare Antworten zu geben, da ja gleich mehrere Rechtsgebiete berührt werden.

Ich bleib' mal bei dem Rechtsgebiet, auf dem ich mich am Besten auskenne:
Nach deinen Informationen handelt es sich planungsrechtlich um §34 Baugesetzbuch. Der Gebietscharakter ist also aus der näheren Umgebung abzuleiten. Ob die Abgrenzung zwischen WA (allgemeinem Wohngebiet) und MI (Mischgebiet) tatsächlich in Straßenmitte vorgenommen werden kann, hängt von vielen speziell auf die konkrete Situation vor Ort bezogenen Kriterien ab. Es ist aber im Allgemeinen sehr schwierig, die Genehmigungsbehörde von einer gegenteiligen Einordnung zu überzeugen. Auch vor Gericht gelingt es nur dann, wenn grobe Fehler nachgewiesen werden können. Sollte eine Umnutzung -in was auch immer- tatsächlich unumgänglich sein und die Behörde bei der Einordnung "allgemeines Wohngebiet" bleibt, ist der offizielle Weg wohl verbaut. Wäre schade, wenn die Gesetze den Bürger dazu verleiten würden, sie zu ignorieren. Bitte berichte weiter.

P.S.:

Ich habe den Umstand auf die Gebäude Klasse 3 und die Höhe von 7m bezogen.

Euer Gebäude dürfte Klasse 1 oder 2 sein, da sich die Höhe auf den Fußboden des höchsten Aufenthaltsraumes bezieht. Hilft aber nicht, da selbst bei Genehmigungsfreiheit alle Vorschriften eingehalten werden müssen, nur dass sie behördlich nicht geprüft werden. Wenn dein Nachbar einen Verstoß deiner Hundebetreuung gegen das BImSch nachweist, ist der Betrieb illegal und muss geschlossen werden.

 

[apokolok]

Google mal nach "Eröffnung einer privaten Hundepension"
Da findet sich ein interessanter Erfahrungsbericht von einer Dame, die das gleiche vor hatte.
Einfach geht wohl anders...

 

[11ant]

Nach deinen Informationen handelt es sich planungsrechtlich um §34 Baugesetzbuch. Der Gebietscharakter ist also aus der näheren Umgebung abzuleiten. Ob die Abgrenzung zwischen WA (allgemeinem Wohngebiet) und MI (Mischgebiet) tatsächlich in Straßenmitte vorgenommen werden kann, hängt von vielen speziell auf die konkrete Situation vor Ort bezogenen Kriterien ab.

Ist nicht im Stadium eines §34 (also vor oder ohne Bebauungsplan) eine solche Gebietswidmung im Flächennutzungsplan eher nur eine Absichtserklärung, als daß sie schon geeignet wäre, eine Genehmigungsversagung daraus abzuleiten ?

Das ist auf jeden Fall eine interessante Situation. Von der Betriebsstättenverordnung könnte ich mir gut vorstellen, daß sie eulenspiegelnderweise zwischen einem Fremdhund und einem Eigenhund differenziert, aber dem Immisionsschutzgesetz traue ich so viel "Humor" nicht zu, da vermute ich eher die Gesamtzahl der sich auf einem Grundstück aufhaltenden Hunde als maßgeblich.

 

[Escroda]

Ist nicht im Stadium eines §34 (also vor oder ohne Bebauungsplan) eine solche Gebietswidmung im Flächennutzungsplan eher nur eine Absichtserklärung, als daß sie schon geeignet wäre, eine Genehmigungsversagung daraus abzuleiten ?

Wenn diese Einordnung nur auf dem Flächennutzungsplan beruhen würde schon. Wenn aber die Verwaltung aus dem Bestand die Straße als Trennungslinie für die Art der baulichen Nutzung ableitet, bedarf es einer schlüssigen Gegenargumentation, indem akribisch die vorhandenen Nutzungen nach Art und Umfang in der näheren Umgebung durch Fotos und Lageplan dokumentiert werden. Diese Dokumentation könnte man vor dem nächsten Behördengespräch - auf jeden Fall aber vor dem Einleiten von juristischen Schritten - mit neutralen, im Städtebau bewanderten und ortskundigen Fachleuten besprechen.