Planungsphase Baugenehmigung / Finanzierung - Vorgehensweise

[liwandreas]

Hi Freunde,
ich habe schon einige Stunden hier im Forum verbracht da wir nun "stolze Besitzer" eines Grundstücks mit altem Haus sind und nun das Projekt starten. Wir stehen noch ganz am Anfang und haben so etwas noch nie gemacht - daher möchte ich gerne an Euren Erfahrungen teilhaben und erstmal meine Optionen verstehen - insbesondere zur Begleitung des Baus.

Ausgangslage
- grosses Grundstück, Hanglage, Raum Stuttgart
- Haus aus 1960, desolater Zustand (beim Kauf haben wir "mit Abriss gerechnet", aber Grundriss an sich ist ok, damit könnte man arbeiten).
- 3 Architekten waren vor Ort. Alle sagen, "man könnte kernsanieren, aber Empfehlung zum Abriss wenn man bereit ist etwas mehr Geld oben drauf zu packen)
- Wir hatten Gespräche mit Fertighausanbieter - die Kostenschätzungen lagen höher/ähnlich als erste grobe Schätzungen der Architekten. Plus, Baudauer wegen Lieferzeit noch länger als Neubau
- Wir haben nun Termine mit zwei Architekten um zu verstehen welche Ideen / Konzepte die uns für das Grundstück empfehlen...
- Ganz grobe erste Schätzungen für den Bau liegen bei ca. 600 TEURO bei ca. 200m2 Wohnfläche... nur erste Indikation

Planung (Weg zur Baugenehmigung und Finanzierung)
Wir haben verstanden, dass wir nun eine Planung des Hauses benötigen um die Baugenehmigung einzureichen, Finanzierung zu finalisieren, usw. Hierzu müssen wir uns im nächsten Schritt für einen Architekten (oder Generalunternehmer) entscheiden.

Bauphase:
Welche grundsätzlichen Optionen gibt es hier, bzw. sind empfehlenswert, zum Beispiel:
1) Keine Unterstützung: ich nehme den Plan des Architekten und fange an einzelne Gewerke auszuschreiben und zu vergeben, koordiniere alles selbst
2) Minimale Unterstützung: ich vergebe Gewerke, wenn ich nicht weiterkomme frage ich den Architekt. Aber nehme mir einen Sachverständigen (z.B. Dekra) der den Bau begleitet und Gewerke abnimmt (habe hierzu im Forum viel gelesen mit Kosten zwischen 3-10 TEURO)
3) Maximale Unterstützung: ich zahle dem Architekten so um die 10% und "der kümmert sich um alles"

Sind das grob die Optionen die ich habe? Ich habe den Mehrwert noch nicht ganz verstanden, weshalb ich einem Architekt für die Begleitung soviel Geld zahlen sollte wenn das ein SV eigentlich auch kann...

Was meint Ihr zu meinen Gedanken?

Danke

Andreas

 

[RotorMotor]

Für einige Stunden im Forum verbracht sind die Fragen aber schon noch sehr allgemein.

Einen Hausbau zu koordinieren ist schon nicht ganz einfach.
Handwerker ran bekommen auch nicht, da ist ein GU, Architekt, usw. schon viel Wert.

 

[11ant]

Haus aus 1960, desolater Zustand (beim Kauf haben wir "mit Abriss gerechnet", aber Grundriss an sich ist ok, damit könnte man arbeiten).

Dann laßt doch ´mal Bilder (und Zeichnungen) sprechen !

 

[liwandreas]

Für einige Stunden im Forum verbracht sind die Fragen aber schon noch sehr allgemein.

Einen Hausbau zu koordinieren ist schon nicht ganz einfach.
Handwerker ran bekommen auch nicht, da ist ein GU, Architekt, usw. schon viel Wert.

Danke für Deine Antwort - ja da hast du Recht, vielleicht habe ich gerade deswegen auch nicht dazu Antworten im Forum gefunden, da die meisten schon viel tiefer in der Materie drin sind.

Also ganz simpel gesprochen - welche Optionen zur Baubegleitung gibt es denn so bzw. was kann man empfehlen... dass ein Architekt / GU "viel Wert ist", ist mir klar, aber gleich 60, 70, 80 TEURO für das "rund um sorglos Paket" wenn ich ein unabhängigen SV für ein Bruchteil kriege, das krieg ich im Kopf nicht ganz zusammen...

achja: zeitlich sind wir nicht so gedrängt, d.h. wenn der Bau paar Monate länger dauert wäre das kein Weltuntergang...

 

[ypg]

weshalb ich einem Architekt für die Begleitung soviel Geld zahlen sollte wenn das ein SV eigentlich auch kann...

Sofern meine Kenntnis: ein SV überprüft die Leistung, koordiniert aber nicht.

Planung (Weg zur Baugenehmigung und Finanzierung)
Wir haben verstanden, dass wir nun eine Planung des Hauses benötigen um die Baugenehmigung einzureichen, Finanzierung zu finalisieren, usw. Hierzu müssen wir uns im nächsten Schritt für einen Architekten (oder Generalunternehmer) entscheiden.

Die Baugenehmigung ist eigentlich das Ende der Kette. Die gibt es von dem Bauamt, wenn der Bauantrag eingereicht ist. Der Bauantrag muss durch Architekt oder zeichnungsfähiger Fachmensch ausgearbeitet werden, von Euch zuletzt unterschrieben.
Was ist mit einem massiven Hausbau mit einem GU? Muss ja nicht der (teure) Fertighaushersteller sein, der lange auf sich warten lässt.

 

[11ant]

Planung (Weg zur Baugenehmigung und Finanzierung)
Wir haben verstanden, dass wir nun eine Planung des Hauses benötigen um die Baugenehmigung einzureichen, Finanzierung zu finalisieren, usw. Hierzu müssen wir uns im nächsten Schritt für einen Architekten (oder Generalunternehmer) entscheiden.

Dann habt Ihr allerlei mißverstanden: am Ende der Leistungsphase 2 (oder wie ich sage: des Moduls A) sollte die Kostenschätzung schon genügend gereift sein, um damit um eine Finanzierung ersuchen zu können; und Architekt und Generalunternehmer würde ich nicht mit einem "oder" verbinden.

Bauphase:
Welche grundsätzlichen Optionen gibt es hier, bzw. sind empfehlenswert, zum Beispiel:
1) Keine Unterstützung: ich nehme den Plan des Architekten und fange an einzelne Gewerke auszuschreiben und zu vergeben, koordiniere alles selbst
2) Minimale Unterstützung: ich vergebe Gewerke, wenn ich nicht weiterkomme frage ich den Architekt. Aber nehme mir einen Sachverständigen (z.B. Dekra) der den Bau begleitet und Gewerke abnimmt (habe hierzu im Forum viel gelesen mit Kosten zwischen 3-10 TEURO)
3) Maximale Unterstützung: ich zahle dem Architekten so um die 10% und "der kümmert sich um alles"

1) mit dem Plan meinst Du hoffentlich nicht die Genehmigungszeichnungen der Leistungsphase 4. Beim Ausschreiben kann man sehr leicht Fehler machen, die weit teurer sind als das Honorar für einen erfahrenen Ausschreiber.
2) das Architektenhonorar für die Vorbereitung und Begleitung (bei) der Vergabe vermindert sich nicht, wenn Du dabei nur gelegentlich gecoacht werden möchtest, und wie gesagt würde sich ein solches Vorgehen auch nicht empfehlen.
3) die Honorare für die einzelnen Phasen bzw. Module sind durchaus verhandelbar.

Sind das grob die Optionen die ich habe? Ich habe den Mehrwert noch nicht ganz verstanden, weshalb ich einem Architekt für die Begleitung soviel Geld zahlen sollte wenn das ein SV eigentlich auch kann...
Was meint Ihr zu meinen Gedanken?

Deine Gedanken erschrecken mich. Daß baubegleitende SV´ auch Ausschreibungen und Vergabebegleitungen anböten, ist mir bislang noch nicht zu Ohren gekommen. Das mag es geben, dürfte jedoch eher selten sein.

vielleicht habe ich gerade deswegen auch nicht dazu Antworten im Forum gefunden, da die meisten schon viel tiefer in der Materie drin sind.

Das kann ich mir nicht so recht vorstellen - außer natürlich, daß die Suchfunktion hier nicht berühmt ist. Aber gerade mit den Suchbegriffen "Einzelvergabe" / "Eigenvergabe", "Bauleitung" / "Baubegleitung" solltest Du hier fix unter Informationslawinen begraben werden können. Die Zauberlehrlinge, die sich als Schnäppchenjäger versuchen, sind (auch hier) nicht gerade selten.

Also ganz simpel gesprochen - welche Optionen zur Baubegleitung gibt es denn so bzw. was kann man empfehlen... dass ein Architekt / GU "viel Wert ist", ist mir klar, aber gleich 60, 70, 80 TEURO für das "rund um sorglos Paket" wenn ich ein unabhängigen SV für ein Bruchteil kriege, das krieg ich im Kopf nicht ganz zusammen...

Ein Architekt ist zumindest sein Geld wert, auch mit einem GU kombiniert. Aber ob man an einen GU vergeben will, sollte man erst mit seinem selbst beauftragten, freien Architekten herausfinden. Ich empfehle Dir (siehe "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!"), zunächst einen Architekten zu suchen und für Modul A zu beauftragen. Danach weißt Du, wie gut die "Chemie" zwischen Euch ist, beauftragst Modul B und entscheidest danach, mit der Detailplanung (Leistungsphase 5) in der Hand ggf. einen freien Ausschreibungsfachmann zu nehmen - mein klassischer "Lieblingsvorschlag" ist allerdings meist, dann den Architekten auch das Modul C noch abwickeln zu lassen.