Renovierungsaufwand REH 1920er Jahre Abschätzen

[Myrna_Loy]

Ich würde die Elektrik unbedingt vor Einzug komplett erneuern. Aus Sicherheits- und Komfortgründen. Wenn man erst mal eingezogen ist, dann mach man es meist nicht mehr, da es doch viel Dreck und Aufwand ist.

 

[nordanney]

Auch wenn die Informationen die wir bisher haben eher spärlich sind und keine genauen Aussagen getroffen werden können, würden wir trotzdem gerne einen groben Überblick über die Kosten, die auf uns zukommen, bekommen.

Da es eine bunte Mischung ist, ist es schwer zu sagen. Bäder verlegen hängt natürlich auch ganz viel davon ab, was die Leitungen hergeben (neue Wasserleitungen ziehen, neues Abwasser dann vielleicht mitten im Wohnzimmer drunter).
Aber mit T€ 100 kommt Ihr schon recht weit.

Die Elektronik machte einen noch ausreichenden Eindruck. Es gibt vereinzelt noch Schmelzsicherungen und keinen FI, aber für den Herd bereits 3 Adern mit "modernen" Sicherungen bei je einem Sicherungskasten pro Etage. Vom Gefühl her würden wir das erstmal so lassen, oder sollte man das bereits vor dem Einzug noch ändern und komplett auf den neuesten Stand bringen?

Ihr reißt ja sowieso schon ganz viel auf (Bäder, Warmwasserleitungen), dann würde ich Elektro auch erneuern. Ansonsten wohnt Ihr drin und müsst noch einmal alle Wände aufmachen. Das nimmt man sich zwar vor, macht es dann aber sowieso nicht, weil es Dreck ohne Ende bedeutet.

Wir würden wohl 2-Fach verglast nehmen, da die Fassade nicht gedämmt ist. Reicht das? Haben Angst, dass es bei 3 Fach zu Feuchtigkeit an den Wänden kommt.

Das liegt an dichten Fenstern, nicht an der Verglasung. Hochgedämmt fühlt sich besser an, wenn man z.B. im Winter vor einem Fenster sitzt und die Kälte Dich nicht anstrahlt. Ansonsten ist Lüften das Zauberwort - egal mit welchen neuen Fenstern.

Lage ist im Ruhrgebiet und der Kaufpreis soll 300.000 € betragen.

Laut dem Verkäufer liegt der Verkehrswert bei 190.000 €.

Vergleiche zu anderen Häusern in der Ecke? T€ 190 kann im Ruhrgebiet schon gut passen. Da gibt es oftmals schöne Häuser. Liegt aber auch an der Lage und Grundstücksgröße.
Wo genau wollt Ihr kaufen?
Ansonsten ist der Verkehrswert der Wert, der bezahlt wird. Was sagt denn die Bank zum möglichen Kaufpreis?

 

[GalileoNRW]

Danke für eure Antworten :)

Es ist schonmal gut zu wissen, dass 100.000 € ein Budget ist, mit dem wir uns nicht komplett verkalkulieren.

Woher hat der Verkäufer denn diese Verkehrswertschätzung und wie begründet er es selbst, dass er so weit über Verkehrswert verkauft?

Das Objekt liegt in Gelsenkirchen und wird von privat verkauft, der Verkäufer hat aus rechtlichen Gründen ein Gutachten erstellen lassen. Welche Wertermittlungsart gewählt wurde uns nicht gesagt. Größe des Grundstücks beträgt 280 qm, BRW 170 € / qm.

Vergleichsimmobilien haben wir bei Immobilienscout/Immowelt/EbayKleinanzeigen derzeit und auch in den letzten Wochen nicht gefunden.
Es gab vereinzelt Immobilien über Zwangsversteigerungen (vom Wert dadrunter) und mit sehr umfangreichen Renovierungsmaßnahmen (vom Wert deutlich höher) aus den 2010er Jahren, die wir uns jedoch nicht angeschaut haben und somit nicht bewerten können.

Ansonsten ist der Verkehrswert der Wert, der bezahlt wird. Was sagt denn die Bank zum möglichen Kaufpreis?

Gespräche mit den Banken sind bisher allgemein geführt worden und nicht objektbezogen. Wir werden da zeitnah natürlich mit der Bank sprechen, wie die Konditionen bzw. was die Beleihungssumme bei dieser Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert wäre/n.

 

[RomeoZwo]

Ich habe gelesen, dass man bei einem Steinhaus grob von 100 Jahren Nutzungsdauer ausgeht.

Die kalkulatorische Nutzungsdauer ist bei einem Einfamilienhaus/RH oft sogar nur 70 Jahre, aber diese wird durch Sanierungen und Umbauten wieder erhöht. Bei einer Sanierung wird gemäß der allgemeinen Formeln für die (Rest-) Nutzungsdauer ein fiktives Baujahr berechnet, dass wiederum Grundlage für die neue Nutzungsdauer ist.
Mein Projekt wird nach der Kernsanierung (rechnerisch) ein fiktives Baujahr 2018 haben, und das bei echtem Baujahr 1914.

 

[RomeoZwo]

Mein Projekt ist mit eurem leider nur von der Hausart und dem Baujahr vergleichbar (REH, Baujahr 1914).

Sonst wurde bei mir eben seit 1970 nichts mehr am Haus gemacht (außer dem Dach) und es steht jetzt eine Kernsanierung mit Anpassung des Grundrisses an. Ziel ist eine Sanierung auf Neubaustandard inkl. Fußbodenheizungen, neuer Elektrik, neuer Leitungen, neuer Bäder, etc. .Zusätzlich hab ich noch den Denkmalschutz als Einzeldenkmal an der Backe.
Die Sanierungskosten inkl. Architektenleistung liegen dann bei über 2500€ / m2. Also durchaus im Neubaubereich.

Bei einem (einigermaßen aktuellem?) Verkehrswertgutachten von 190T€, kommt mir 300T€ aber sehr viel vor. Das mag regional unterschiedlich sein, aber die Versteigerungen die ich hier so verfolgt haben lagen meist so bei 20-30% über dem Gutachten.

 

[apokolok]

Methode der Verkehrswertermittlung spielt keine große Rolle, da alle Methoden auf ein ähnliches Ergebnis kommen.
Mir erscheint der Unterschied zwischen Gutachten und Wunschpreis auch zu hoch.
Wenn mir auch 300k für das Haus nicht viel vorkommen. Da würde ich schon noch stramm nachverhandeln.
Verkehrswert ist aber eben nicht der Wert, zu dem es verkauft wird, das ist der Marktwert.
Der Verkehrswert ist ein nach objektiven Gesichtspunkten ermittelter Wert und wird eben z.B. bei Zwangsversteigerungen als Orientierung verwendet.

Zu den Sanierungen: Auf jeden Fall auch Elektrik und Bäder machen. Beides macht so unfassbaren Dreck, dass es in einem bewohnten Haus praktisch unmöglich ist.
Zu den Böden: Sind die Holzböden nicht sanierbar? Ist doch eigentlich schöner als Laminat.
Die Fassadendämmung rechnet sich zu Lebzeiten nicht, ohne Gesamtkonzept imho nicht sinnvoll.