Restriktiver Bebauungsplan - lohnt sich Grundstückskauf?

[BananaJoe]

Hallo zusammen,

ich bräuchte mal bitte ein paar Meinungen

Ich habe die Möglichkeit, ein 1.100 qm Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplan zu erwerben. Der Bebauungsplan ist aber aus meiner Sicht ziemlich einschränkend, hier mal ein paar Eckdaten:

Geschossflächenzahl 0,1
Grundfläche Wohngebäude (Grundfläche I) Max. 110qm
Grundfläche II für Zufahrt/Stellplätze/Garagen/Nebengebäude/Terrassen darf Grundfläche I bis zu 100% überschreiten
Max. 1 Vollgeschoss
Max. Firsthöhe 7,50m (Fassadenaußenkante mit OK vorhandenes Gelände) - bei Abgrabungen gilt tiefster Punkt des Geländes

Ich frage mich, ob man unter den Voraussetzungen ein großes Einfamilienhaus mit ca. 200qm Wohnfläche realisiert bekommt? Bei einer Max. Grundfläche des Wohngebäudes von 110qm scheint mir das (ohne Keller) schwierig zu werden. Das Grundstück liegt in Hessen, d.h. das OG muss ein Staffelgeschoss (Max. 3/4 der Brutto-Geschossfläche des EG) werden oder auf Max. 3/4 der Brutto-Geschlossfläche eine Höhe von 2,30m haben.

Da ich Dachschrägen nicht so schön/praktisch finde, kommt vermutlich nur ein Staffelgeschoss - und wegen der Höhenbegrenzung ein Flachdach - in Frage...

Wenn noch weitere Infos benötigt werden, liefere ich gerne nach (soweit ich kann).

Vielen Dank für eure Meinungen!

 

[Nordlys]

Hm. 200 wird wohl eng. Wir haben Grundfläche 133 Wohnfläche. 108. Wenn Du 110, so kommen da unter 100 raus. Im halben Geschoss drüber also 50-60 Gibt 150 plus rund.

 

[BananaJoe]

So in etwa habe ich das auch geschätzt (allerdings 3/4 im OG, also knapp über 80 Grundfläche und ca 60 Wohnfläche) und befürchtet. Ohne Keller wird es dann wohl nicht gehen, und das wird vermutlich gleich wieder teuer...

 

[Escroda]

Geschossflächenzahl 0,1

Glaube ich nicht. Muss bestimmt Grundflächenzahl heißen.

/Terrassen

Glaube ich nicht. Damit würde eine kommunale Satzung Bundesrecht aushebeln.

Wenn noch weitere Infos benötigt werden, liefere ich gerne nach (soweit ich kann).

Datum Offenlage Bebauungsplan
vollständige Bebauungsplan-Zeichnung
vollständiger Bebauungsplan-Text
Lageplan Grundstück mit Höhen
Angesichts des so geringen Maßes der baulichen Nutzung könnte auch die Begründung zum Bebauungsplan aufschlussreich sein.

 

[Altai]

Es ist doch simple Mathematik, dass man da keine 200m² Wohnfläche realisieren kann.
Selbst wenn unten die erlaubten 110m²Grundfläche auch Wohnfläche wären (sind sie natürlich nicht!), dürfte das obere Geschoss nur 75% der Fläche haben - also 82,5m². Macht in Summe... 192,5m² < 200m². Allenfalls könnte man bei Dachschrägen noch weitere Fläche unterhalb der Vollgeschoss-Deckenhöhe dazu nehmen, aber das war ja seitens des TE nicht gewünscht.
Davon geht nun alles, was Wände etc. einnehmen, noch extra ab. Und ein weiteres nicht-Vollgeschoss bekommt man wohl aufgrund der Begrenzung der Firsthöhe nicht unter.

 

[quisel]

Es ist doch simple Mathematik, dass man da keine 200m² Wohnfläche realisieren kann.
Selbst wenn unten die erlaubten 110m²Grundfläche auch Wohnfläche wären (sind sie natürlich nicht!), dürfte das obere Geschoss nur 75% der Fläche haben - also 82,5m². Macht in Summe... 192,5m² < 200m². Allenfalls könnte man bei Dachschrägen noch weitere Fläche unterhalb der Vollgeschoss-Deckenhöhe dazu nehmen, aber das war ja seitens des TE nicht gewünscht.
Davon geht nun alles, was Wände etc. einnehmen, noch extra ab. Und ein weiteres nicht-Vollgeschoss bekommt man wohl aufgrund der Begrenzung der Firsthöhe nicht unter.

Ohne Keller wirst du recht haben. Mit Keller könnte man da schon was erreichen:
Den Keller soweit rausragen lassen, wie es die Firsthöhe und die Definition fürs (Nicht-)Vollgeschoss erlauben. Dann ein EG als Vollgeschoss und ein Dachgeschoss oben darauf. Wenn man wollte könnte man, sofern es der Bebauungsplan von der Dachform her zulässt, mit Flachdachteil in der Mitte und Schrägdachbereichen an den Seiten arbeiten - auch hier wieder so ausgelegt, dass die Definition fürs Vollgeschoss gerade so unterschritten wird.