Risiko Finanzierung bzgl Zeitpunkt Zuteilung Bauspardarlehen?

[Mizit]

Wir sind allmählich ganz wirr - sicher können hier kompetente Menschen für Klärung sorgen, bevor wir unsinnig weiter rätseln, denn via Bank werden wir es Freitagabend wohl nicht mehr klären können.

Wir waren bei der Interhyp und bei zwei regionalen Banken.

Beide Banken haben uns zur Finanzierung so ein Kombi-Darlehen angeboten, also ein "normales" Annuitäten-Darlehen gekoppelt an einen Bausparvertrag. Das war von den Konditionen generell her für uns nicht schlecht.

Nur, dieser Floh wurde uns heute in den Kopf gesetzt und jetzt sind wir verunsichert: Besteht das Risiko bzgl. des Bausparvertrages, dass es eine zeitliche Lücke zwischen der Forderung der Bank zur Bedienung der Raten und der konkreten Auszahlung des Darlehens gibt? Versteht jemand, was ich meine? Eine Bekannte meinte, sie fände diese Variante der Baufinanzierung viel zu unsicher, weil unklar sei, wann man trotz Zuteilungsreife denn auch konkret über das Darlehen verfügen könne, dass das auch sehr lange dauern könne, und dass man aber zu diesem Zeitpunkt dennoch die Raten der Bank bedienen können muss?

Auf dieses Problem wurden wir in beiden Bankberatungsgesprächen nicht hingewiesen. Das war überhaupt kein Thema, und uns war dieses Risiko auch nicht klar. Jetzt weiß ich nicht, ob wir vielleicht einfach völlig unwissend sind und so ein Risiko allgemein bekannt und deswegen nicht gesondert erwähnt worden ist oder ob es ein Missverständnis gibt.

Die Bank würde uns ja selbst diesen Bausparvertrag vermitteln, deswegen dürfte die doch eigentlich kein Interesse am Schaffen solcher RisikoPunkte haben?

 

[Alex85]

Den Zuteilungszeitpunkt des Bausparers musst du dir garantieren lassen bzw. du brauchst eine Vertragsklausel, dass die Konditionen des Annuitätendarlehens gelten, bis der Bausparer zuteilungsreif ist.
Die Zuteilung des Bausparers ist letztlich auch davon abhängig, wie viele Bausparer das Bauspardarlehen tatsächlich abrufen. Davon ausgehend, dass die Zinsen steigen und dies so eintritt, werden das wohl viele tun (im Gegensatz z.B. zur aktuellen Situation). Die Zuteilung kann sich daher in z.B. 10 Jahren (deutlich) verschieben.
Also keine Klauseln akzeptieren, die feste Zeitpunkte enthalten, sonst ist die Alternative eine (teure) Zwischenfinanzierung oder andere Anschlussfinanzierung, ohne den Bausparer zu berücksichtigen. Wenn die Bank schon Annuitätendarlehen und Bausparer koppeln will, dann bitte nicht zu deinem Nachteil.

 

[Mizit]

Hm...

Wir werden in die Finanzierung auch einen zuteilungsreifen Bausparvertrag der SchwaebischH als Eigenkapital einbringen. Da werden wir das Darlehen aber nicht in Anspruch nehmen, da die Bankzinsen ja besser sind als die damals vereinbarte Verzinsung des Bausparvertrages. In dem Brief, den wir gerade von der SH bekommen haben, stand drin - und das ist ja vermutlich genau diese Problematik - der Bausparvertrag könne in 3 Monaten zugeteilt werden, einen genauen Zeitpunkt dürfe man Nicht nennen, das schreibe das Bauspargesetz so vor. Nun wollen wir ja in dem Fall kein Darlehen, sondern nur die angesparte Summe. Aber wenn wir jetzt das Darlehen selbst zwecks Abschluss einer Finanzierung dringend benötigen würden, waeee das ja schon Essig? So lange würde wohl kaum ein Verkäufer bei einer Vielzahl von Interessenten auf die Zusage einer Finanzierung warten?! Dann könnte man ja nur teuer zwischenfinanzieren?!

Müssen ehrlich sagen, dass uns diese Problematik des Bausparens nicht klar war. Gut, den Vertrag hatte vor vielen Jahren mein Großvater für uns gemacht und die Konditionen waren uns damals, das war ein Geschenk, gar nicht bewusst.

Aber sollte eine Bank Nicht auf diese mögliche Problematik der eventuell teuren Zwischen Finanzierung in einer Beratung hinweisen?

Wie wahrscheinlich ist es, dass die Bank uns vertraglich einen festen Zeitpunkt der Zuteilung garantieren wird?

 

[jtm80]

Einen festen Zeitpunkt für die Zuteilung des Bausparvertrages darf die Bank nicht zusagen. Es ist eben die Natur eines Bausparvertrages, dass die Zuteilung sich (leicht) verschieben kann. Während der Sparphase sammelst du sogenannte "Bewertungspunkte" an (als Faktoren zählen hier Zeit und Sparrate). Wenn nun aber die Bausparkasse extrem viele Sparer gleichzeitig hat - also mehr als ursprünglich kalkuliert - muss sie die Möglichkeit haben, die Zuteilung ggf. verschieben zu können. Die Bausparkassen müssen extrem vorsichtig kalkulieren, da sie eben immer beide Parteien gleichzeitig haben - die Kunden die in der Sparphase ihrer Verträge sind und eben die Darlehenskunden.

Aus der Praxis heraus gesprochen, kann ich allerdings sagen, dass bei den Vorfinanzierungsmodellen die Zuteilung grundsätzlich pünktlich ist. "Grundsätzlich" = klar, es kann Ausnahmen geben. Aber das sind auch genau das: Ausnahmen. Garantieren wird es dir keiner, darf eben keine Bank.

Ich würde an eurer Stelle auch einfach mal ganz rechnerisch drangehen und die Zinszahlungen des gesamten Bausparvertrag-Vorfinanzierungsmodells neben ein normales Annuitätendarlehen legen (mit passender Zinsbindung und anschließend angenommen Zinssätzen auf Basis historischer Zinssätze). Es gibt Kombinationen, wo die Bausparvertrag-Vorfinanzierung hier vorne liegt, oft allerdings das Annuitätendarlehen. Aus meiner Sicht kann man so eine Bausparvertrag-Vorfinanzierung ruhig machen (hat halt auch Vorteile wie völlige Zinssicherheit und unbegrenztes Sondertilgungsrecht in der späteren Darlehensphase), aber eben nicht für die komplette Finanzierung, sondern nur für einen Teil. Meistens macht es Sinn, den Hauptteil per normalem Annuitätendarlehen aufzunehmen.

 

[Mizit]

Wir hatten auch von der Interhyp ein Angebot einer anderen Bank bzgl eines reinen Annuitäten Darlehens und insgesamt war das auf die Zeit der Sollzinsbindung verglichen schon 8000 Euro günstiger - was aber ja faktisch auf die Monate gerechnet nicht spürbar ist. Und, das war mehr so eine allgemeine Überlegung: es können sich ja auch bei einer sicher gebauten und überlegten Finanzierung immer Dinge im Leben ergeben, dass man in Notlagen gerät. Hier war unser Eindruck, dass man in solchen Situationen bei einer Sparkasse vor Ort mit direktem Ansprechpartner doch möglicherweise besser Fährt als bei sehr günstigen Angeboten, bei denen du aber lediglich irgendeinen Mitarbeiter einer Telefon Hotline erreichst . Ich bin nicht sicher, ob das billigste Angebot dann auch wirklich immer das idealste ist, wenn Unrtwartetes eintritt... - aber grundsätzlich wäre es im Moment sicher so, dass ein reines Annuitäten Darlehen das finanziell günstigste wäre, ja.

Inwiefern darf man denn aus der Praxis heraus sicher sein, da bei solchen Bausparer Vorfinanzierungsmodellen die Zuteilung pünktlich ist? Also wie begründet sich das?

Wir Würden dieses Produkt als Kombi Produkt ja so aus einer Hand erwerben, wenn man so will, und mein Mann argumentiert, dass es doch nicht sein könne, dass die Bank, die uns das als sicheres Finanzierungsmodell verkauft hat, dann in 10 Jahren sagt, aetschi, das Darlehen bekommt ihr aber jetzt nicht, wir wollen aber jetzt Geld sehen und guckt, wEr euch das jetzt finanziert?

Weiter unsere Überlegung, warum man dieses theoretische und eventuell praktische Risiko mit keinem Wort seitens der Bank in der Beratung erwähnt hat? Meint ihr, das wurde unabsichtlich vergessen oder bewusst nicht angesprochen oder die sehen das nicht als Risiko, da Zuteilung pünktlich?

 

[jtm80]

Drücken wir es mal so aus: Das wäre ungefähr so, als ob der Autoverkäufer euch in jedem zweiten Satz erklärt, wie schnell die Airbags aufgehen oder wie viel Tote im Straßenverkehr es jeden Monat gibt. Ja, das Risiko ist da, aber zum einen will der Kunde es nicht unbedingt hören, zum anderen ist die Wahrscheinlichkeit, dass es zutrifft, nun mal sehr gering.

Das beantwortet auch deine andere Frage. Ich bin mittlerweile über viele, viele Jahre im Bankgeschäft unterwegs, meist auf der Finanzierungsseite. Und ja, ich habe schon erlebt, dass bei einer Bausparvertrag-Vorfinanzierung die Bausparkasse hinterher das Darlehen abgelehnt hat. Aber a.) war dies die absolute, völlige Ausnahme und b.) basierte diese Entscheidung dann meist auf Problemen bei den Kunden - also negative Schufa-Einträge die zwischendurch dazugekommen waren oder ein völlig ruiniertes Haus, das schlicht keinen Wert mehr hatte und somit auch nicht als Beleihungsobjekt taugte. Bei der ganz normalen, durchschnittlichen Finanzierung passiert eine derartige Ablehnung nicht. Garantieren kann es dir aber keiner, klar.

Und ja, es ist sehr wichtig, sich bei der Bank wohlzufühlen. Wenn ihr ein gutes Angebot habt, bei dem man im Ernstfall auch mit sich reden lässt, klasse. Ansonsten lasst euch Sicherheitsnetze wie Tilgungssatzänderungsrechte einbauen, so dass ihr es seid, die ggf. die monatliche Rate anpassen könnt (bei einem Annuitätendarlehen).