Tiefgarage Mehrfamilienhaus unter freistehenden Einfamilienhaus

[Doc.Schnaggls]

Hallo nirmalts,

es ist durchaus möglich, dass niemand (außer dem Bewohner des Einfamilienhaus) das Recht hat, den blauen Grundstücksteil zu betreten.

So etwas läßt sich aber durchaus durch ein sogenanntes Sondernutzungsrecht regeln.

Ich würde mir, an Deiner Stelle, vom Verkäufer schriftlich bestätigen lassen, dass es ein reale Teilung gibt und Du tatsächlich als Eigentümer des entsprechenden Flurstücks (Nr. des Flurstücks sollte in der Bestätigung enthalten sein) ins Grundbuch eingetragen wirst.

Falls es tatsächlich eine WEG werden sollte, darfst Du in Zukunft auch Verwaltungskosten bezahlen und musst bei jeder wichtigen Entscheidung die Zustimmung der anderen Eigentümer einholen.

Grüße,

Dirk

 

[f-pNo]

Wir sind dabei ein freistehendes Einfamilienhaus (475m2 Grundstück/ 172m2 Wohnfläche) zu kaufen unter dem sich teilweise eine Tiefgarage (ca. 130 m²) befindet (siehe Anhang). In dieser befinden ein Stellplatz, die wir zusätzlich erwerben. Das Haus und das Grundstück geht an den Käufer. Die Tiefgarage (außer uns) wird von das Mehrfamilienhaus genutzt. Das Haus und Mehrfamilienhaus befindet sich gerade in der Bauphase.

Jetzt meine Fragen:

1. Soll ich ein Sondernutzungsrecht an das Mehrfamilienhaus geben weil mein Grundstück für Bebauung verwendet wird?
2. Ist diese Konstellation üblich oder am besten Fingerweg davon? Kaufpreis liegt bei 795,000€ ohne was zum verhandeln. Ich muss dazu sagen dass das Lage einfach Top ist.
3. Kann ich Probleme mit Wiederverkauf bekommen?
4. Kann ich irgendwelche rechtliche Probleme in Zukunft bekommen?
5. Wenn eine von die beide Gebäude irgendwann abgerissen werden muss, kann es zu Probleme geben weil es unter dem Boden verbunden ist?
6. Kann ich diese Nachteil als Grund für Preisverhandlung verwenden? z.b., mögliche Lärm aus dem Tiefgarage, Grundstück nicht für Bau nutzbar usw.)

Ich bin kein Rechtsexperte - somit kann ich Dir die Fragen nur aus Gefühl/vom Anlesen her beantworten.
1. Ich denke, hier wird ein GB-Eintrag notwendig um Rechtssicherheit für beide Parteien zu erstellen.
2. Noch nie etwas von solch einer Regelung gehört. Mehrere Mehrfamilienhäuser haben oftmals Gemeinschaftsgaragen. Aber Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus? Ist wahrscheinlich eine Sache von Angebot und Nachfrage in Eurer Gegend.
3. Jain. Niemand wird gerne sehen, wenn er ein potenzielles Grundstück/Haus so belastet zu haben. Es schränkt ja auch den Besitzer in Sachen Nutzung ein.. Andererseits - wenn die Nachfrage bei Euch (Stuttgarter Raum) so hoch ist: "In der Not frisst der Teufel Fliegen."
4. Mit einer Eintragung ins GB vermutlich nicht. Allerdings würde Dich dies z.B. nicht vor anderen Risiken schützen. Z.B. eine voll laufende Tiefgarage. Wer trägt die Kosten für die Reinigung/wieder Nutzbarmachung? Wie hoch wäre Euer Anteil? Läuft die TG voll - kann dies auch auf euren Hauswirtschaftsraum o.ä. übergreifen? Ggü. einem "normalen" Keller besteht auch ggf. eine erhöhte Einbruchgefahr in euren Keller/Haus.
5. Kann ich mir denken, wobei dann die Abrissfirma in der Verantwortung steht, da diese sich über die herrschenden Gegebenheiten informieren und entsprechend handeln muss.
6. Kannst Du. Macht es Sinn - naja: Da sind wir wieder bei Angebot und Nachfrage.

Wenn Ihr selber ein Gebäude darauf errichtet (also nicht zusammen mit dem Mehrfamilienhaus bzw. mit dem gleichen Bauunternehmen) könnten ggf. Mehrkosten bzgl. Statik, Material, etc. anfallen. Immerhin wird auf einen vorhandenen Keller gebaut.

 

[Bauexperte]

Hallo,

warum überhaupt wird die Tiefgarage bis unter Dein Grundstück reichen? Da Deine Bilder leider nicht vermaßt sind, kann ich zwar "nur" schätzen, es sieht mir aber danach aus, als würde der Grundstückspart des Mehrfamilienhaus groß genug sein, die erforderlichen Kellerräume und Stellplätze gänzlich aufzunehmen.

Oder ist es eher so, daß die Garagenzufahrt auch Deine Zufahrt zum Grundstück markiert? Das würde dann wiederum für diese ungewöhnliche Lösung sprechen.

1. Soll ich ein Sondernutzungsrecht an das Mehrfamilienhaus geben weil mein Grundstück für Bebauung verwendet wird?

Das wirst Du sogar müssen und auch wollen; der Weg wird vermutlich mit einem Wegerecht belegt werden müssen. Ob dies im Zuge des WEG geht, kann ich nicht beantworten, da ich einen solchen Fall selbst noch nicht betreut habe. Im Notarvertrag muß jedoch über Wartung/Instandhaltung der Tiefgarage unter Deinem Einfamilienhaus zu lesen sein; bzw. wer dafür verantwortlich ist.

2. Ist diese Konstellation üblich oder am besten Fingerweg davon? Kaufpreis liegt bei 795,000€ ohne was zum verhandeln. Ich muss dazu sagen dass das Lage einfach Top ist.

Üblich eher nein, die Zwänge der Zuwegung können es aber mit sich bringen, daß verfahren wird, wie angeboten.

3. Kann ich Probleme mit Wiederverkauf bekommen?

Das kommt auf die Lage des Grundstücks sowie der notariellen Vereinbarungen an. Das Mehrfamilienhaus vor Deinem Einfamilienhaus ist ja nicht Jedermanns Geschmack

4. Kann ich irgendwelche rechtliche Probleme in Zukunft bekommen?

Nein, sofern und wenn alles verbindlich im Notarvertrag geregelt ist.

5. Wenn eine von die beide Gebäude irgendwann abgerissen werden muss, kann es zu Probleme geben weil es unter dem Boden verbunden ist?

Nein, wird "nur" teurer.

6. Kann ich diese Nachteil als Grund für Preisverhandlung verwenden? z.b., mögliche Lärm aus dem Tiefgarage, Grundstück nicht für Bau nutzbar usw.)

Nein - wieso? Es steht Dir doch frei, das Angebot, von welchem Du weißt, daß eine Tiefgarage unter Deinem Grundstück liegt - auszuschlagen

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[nirmalts]

Hallo f-pNo,

danke für deine ausführliche Antwort.

2. Noch nie etwas von solch einer Regelung gehört. Mehrere Mehrfamilienhäuser haben oftmals Gemeinschaftsgaragen. Aber Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus? Ist wahrscheinlich eine Sache von Angebot und Nachfrage in Eurer Gegend.

Ich habe auch den Verkäufer gefragt warum er ein zweites Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück nicht gebaut haben obwohl es einfach reinpassen konnte. Er hat gemeint dass die Firma ein schönes Einfamilienhaus bauen wollte und nicht nur ans Geld denken. Sollte man es in kauf nehmen?

Wenn Ihr selber ein Gebäude darauf errichtet (also nicht zusammen mit dem Mehrfamilienhaus bzw. mit dem gleichen Bauunternehmen) könnten ggf. Mehrkosten bzgl. Statik, Material, etc. anfallen. Immerhin wird auf einen vorhandenen Keller gebaut.

Das Haus wird ein dem gleichen Bauunternehmen als Schlüsselfertig gebaut.

Was ich cool finde ist den großen Garten.

Grüße

 

[nirmalts]

Hallo,

warum überhaupt wird die Tiefgarage bis unter Dein Grundstück reichen? Da Deine Bilder leider nicht vermaßt sind, kann ich zwar "nur" schätzen, es sieht mir aber danach aus, als würde der Grundstückspart des Mehrfamilienhaus groß genug sein, die erforderlichen Kellerräume und Stellplätze gänzlich aufzunehmen.

Hier sieht man es vielleicht besser.

Oder ist es eher so, daß die Garagenzufahrt auch Deine Zufahrt zum Grundstück markiert? Das würde dann wiederum für diese ungewöhnliche Lösung sprechen.

Garagenzufahrt ist auf die rechte Seite und Gehweg auf die Linke.

Grüße

 

[toxicmolotof]

Ich finde es total klasse, wenn mir zumindest die linke Hälfte des Mehrfamilienhaus 3,4,5 Parteien(?) morgens zum Frühstück auf der Terrasse grüßen kann.

Entweder gibt es eine weitreichende Grunddienstbarkeit zG des Grundstückes Mehrfamilienhaus, oder aber es ist eine WEG, meinetwegen mit den Wirtschaftseinheiten Einfamilienhaus (nur ihr) und SNR für den Großteil Garten, Mehrfamilienhaus (nur die ETW-Eigentümer) samt vorgelagertem Garten und einer Wirtschaftseinheit TG (ihr und alle weiteren TG-Platz-Eigentümer) inkl. Zufahrt.

Ehrlich gesagt halte ich diese Variante für die realistischste.