Umgang mit Bodenrichtwerten/Gutachten umrechnen

[HausGeist]

Wie soll ich die Weisheit von BORIS interpretieren?

BORIS ist nicht der britische PM, sondern das Bodenrichtwertsystem der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen. Dort gibts eine Immobilien-Preis-Kalkulator um das Preisniveau für Häuser abschätzen zu können.

Aus dem System habe ich für ein zu verkaufendes Haus ermittelt:

• Wohnfläche: 250 m2
• Grundstücksgröße: 900 m2

Dazu gibt mir das System einen Bodenrichtwert (440 €/m2) und einen mittleren Preis dieser Immobilie an (720.000 €.

Der Immo Kalkulator kann als max Wohnfläche nur 250 m2 annehmen, das fragliche Haus hat aber 290 m2.
Wie kann ich das auf die tatsächlich Wohnfläche umrechnen?

Methode A) Gesamtpreis 720.000 / 250 x 290 = 835.000 € ??


Oder muß ich das Grundstück “rausrechnen”, wie folgt:

Methode B)
Grundstücks-Größe x Bodenrichtwert: 900 m2 x 440 €/m2 = 396.000 €
Preis dieser Immobilie – Preis fürs Grundstück = Wert des Gebäudes
720.000 € – 396.000 € = 324.000 €
Wert des Gebäudes / max Wohnfläche x tatsächliche Wohnfläche
324.000 € / 250 m2 x 290 m2 = 375.840 €.
396.000 € + 375.840 €. = €771.840



Ist A) oder B) eine sinnvolle Berechnungs-Methode oder bin ich völlig auf dem Holzweg?

 

[Ysop***]

Ich kann nicht sehen, wie Boris das darstellt, wird das Grundstück gesondert ausgewiesen?

Zwei Gedanken aber hierzu: der bodenrichtwert kann schon nicht mehr dem aktuellen Marktwert entsprechen. Beispiel: bei uns in der Gemeinde liegt der bodenrichtwert bei 190€/qm. Das Neubaugebiet direkt nebenan liegt bei 360€. Von privat wirds nochmal teurer.

Mich wundert die hausberechnung über qm. Ich würde sagen, dass 290qm zumindest nicht linear hochgerechnet werden sollten. Das ist eine Hausgröße, die nicht für jedermann ist und daher auf dem Markt schwerer vermittelbar ist.

Ich würde also eher dem Rat von Boris folgen und einen echten Gutachter beauftragen.

 

[nordanney]

Ist A) oder B) eine sinnvolle Berechnungs-Methode oder bin ich völlig auf dem Holzweg?

Vergiss des BORIS Rechner einfach. Die Ergebnisse kannst Du auch würfeln.
Zunächst einmal muss der Bodenwert korrekt ermittelt werden. Das anhand der echten Werte (Bodenrichtwerte sind lediglich Richtwerte aus der Vergangenheit) auf das konkrete Grundstück. Boris gibt normalerweise auch an, für welche Grundstücke der Bodenrichtwert gilt (z.B. Grundstückstiefe, Bebauung). Das muss auf das konkrete Grundstück umgerechnet werden. Dann musst Du den Sachwert des Hauses ermitteln, um Mängel und/oder Sonderausstattung nebst Alterswertminderung korrigieren und dem Bodenwert zuschlagen. Dann hast Du Deinen Hauswert.

Zwei nebeneinander liegende Häuser auf identischen Grundstücken können einen Wertunterschied von locker mehreren 100.000 € haben - saniert gegen unsaniert. Oder luxuriös gegen einfach ausgestattet. Oder Ackergarten gegen landschaftsgärtnerlich angelegtem Luxusgarten.
Und das muss individuell ermittelt werden. Kann Boris nicht.

Und zuletzt ist ein Haus das Wert, was jemand für das Haus auszugeben bereit ist. Das ist dann der praktische Wert, nicht nur graue Theorie.

 

[Bookstar]

Du bist wirklich völlig auf dem Holzweg.

 

[HausGeist]

Danke für die Antworten, inkl der Bestätigung ich sei auf dem Holzweg

Wenn Bodenrichtwerte keine Bedeutung haben, warum gibt es die dann?
Die Boris Auswertung, die ich bekam, basiert auf der bei den GAG geführten Kaufpreissammlung durch Analyse von 942 Kauffällen. Leider ist nicht bekannt auf welchen Zeitraum diese Käufe entfallen.

Methode A), die Hausberechnung über m2 war eine Empfehlung des Ansprechpartners beim Boris-System, den ich kurzerhand einfach angerufen hatte.

Eine ganz andere Methode wären durchschnittliche Preise von einem sehr großen deutschen Immo Anzeigen Portal. Die sagen, daß der qm Preis (Wohnfläche) im 2.Q 2020 in dieser Straße ca. €4200 betragen würde. Damit kommen die 290 m2 auf einen Preis von 1.2 Mio €. Das Haus ist allerdings sehr gut in Schuß, über 2 Etagen mit gesonderter Einliegerwhg unterm Dach. Kein Sanierungsfall. Allerdings keinerlei Schickimicki Kram (zB Sauna, Swimming Pool, oder womöglich 'nen Proleten-Jacuzzi). Sowas gibts alles nicht, auch keine Küche mit schwarzen Marmoroberflächen die toll aussieht aber nicht benutzbar ist.

Mir is auch rein gar nicht klar was ein Gutachter denn besser können soll, als Vergleichsobjekte zu betrachten. Wenn Vergleichsobjekte eine gute Idee sind, wären die qm Preise des bereits genannten Immo Portal eine ganz gute Basis.

 

[Ysop***]

Der Gutachter schaut sich u.a. Die Substanz an und sieht nochmal besser wertmindernde und - erhöhende Dinge.

Worum geht es denn eigentlich? Um einen pi mal Daumen - Wert oder z. B. um eine Erbengemeinschaft, bei der eine Partei ausbezahlt werden soll? Wenn es genauer sein soll, würde ich den Gutachter zahlen