Vertrag mit GU “vorzeitig” abschließen

[bavariandream]

Hallo zusammen,

nach jahrelangem Nachhaken bei der Gemeinde haben wir nun unser absolutes Traumgrundstück bekommen und diese Woche den Notarvertrag unterschrieben. Kurz darauf hatten wir auch bereits das erste Gespräch mit einem GU und warten derzeit aufs Angebot. Nächste Woche folgen dann noch weitere Gespräche. Einen Bebauungsplan für das Grundstück gibt es bereits und die Erschließung sollte im Spätsommer abgeschlossen sein.

Am liebsten würden wir nun schnellstmöglich loslegen, weil die Zinsen halt vermutlich weiter steigen werden und wir gehört haben, dass viele Hausbaufirmen bald keine Festpreisgarantie mehr anbieten. Wir sind uns allerdings nicht ganz sicher, ab wann wir einen Vertrag mit dem GU abschließen können, da wir das Grundstück noch nicht bezahlt haben (das Geld dafür haben wir bereits, aber wir warten derzeit noch auf die Rechnung vom Notar) und auch die Finanzierung mit der Bank noch final klären müssen (Vorgespräche mit der Hausbank hatten wir schon und die würden uns auch finanzieren, bräuchten aber natürlich noch eine genaue Kostenaufstellung).

Nachdem wir mehrere Jahre auf das Grundstück gewartet haben, sollte man meinen, dass es auf ein paar Wochen mehr oder weniger auch nicht mehr ankommt. Aber da die monatliche Rate ohnehin recht sportlich wird, wollen wir uns halt unbedingt noch die Festpreisgarantie sichern, damit’s dann hinten raus nicht plötzlich deutlich teurer wird als geplant.

Würdet ihr schon einen Vertrag mit einem GU abschließen, bevor das Grundstück vollständig bezahlt ist? Ziemlich sicher wäre eh nur noch die Grunderwerbsteuer offen, denn ich gehe davon aus, dass die Rechnung vom Notar kommende Woche eintrudeln wird und die würden wir dann ja sofort begleichen.

Vielen Dank und LG

 

[WilderSueden]

Die Situation kenne ich. Wir haben zwar nicht Jahre aufs Grundstück gewartet, aber auch unerschlossen reserviert. Das war Anfang November '20, mit der Erschließung wurde Mitte November angefangen. Im Vertrauen darauf, dass wir ab dem Frühsommer dann bauen können, habe ich Ende Januar '21 dann den Vertrag mit dem GU unterschrieben, mit der Klausel für den Festpreis in 5 Monaten eine Baugenehmigung zu holen. Erschlossen war dann alles Anfang September '21, Mitte September war dann auch mein Notartermin. Den Lageplan konnte der Vermesser ab Ende Oktober abrufen und ohne den gibt es keine Baugenehmigung. Der Festpreis war zu dem Zeitpunkt natürlich schon längst dahin und nebenbei wurde auch die KFW Förderung umgestellt, von Vorhabensbeginn = Bauarbeiten auf Vorhabensbeginn = Vertragsabschluss.

Ich bin dann aus der Sache mit mehr Glück als Verstand davongekommen da der GU trotz explodierender Preise gerade mal 1500€ für den Zimmerer aufgeschlagen hat und noch einen neuen Vertrag gemacht der die Bedingung für die KfW erfüllt. Das hätte auch ganz anders ausgehen können, mit dem Verlust der Förderung und einem Aufschlag auf den Preis nach Baukostenindex.

Deshalb mein Rat: sei super vorsichtig. Geh davon aus, dass die Erschließung deutlich länger dauert als geplant und achte darauf, dass der Festpreis auch dann gilt.
Den Vertrag kannst du jederzeit abschließen, nur bist du dann auch verantwortlich das Haus abzunehmen. Wenn das Grundstück nicht erschlossen ist, haftet der Bauherr dafür. Hast du bereits eine Finanzierung auf den Betrag X und der GU schlägt jetzt auf...dein Problem.

 

[bavariandream]

Die Situation kenne ich. Wir haben zwar nicht Jahre aufs Grundstück gewartet, aber auch unerschlossen reserviert. Das war Anfang November '20, mit der Erschließung wurde Mitte November angefangen. Im Vertrauen darauf, dass wir ab dem Frühsommer dann bauen können, habe ich Ende Januar '21 dann den Vertrag mit dem GU unterschrieben, mit der Klausel für den Festpreis in 5 Monaten eine Baugenehmigung zu holen. Erschlossen war dann alles Anfang September '21, Mitte September war dann auch mein Notartermin. Den Lageplan konnte der Vermesser ab Ende Oktober abrufen und ohne den gibt es keine Baugenehmigung. Der Festpreis war zu dem Zeitpunkt natürlich schon längst dahin und nebenbei wurde auch die KfW Förderung umgestellt, von Vorhabensbeginn = Bauarbeiten auf Vorhabensbeginn = Vertragsabschluss.

Ich bin dann aus der Sache mit mehr Glück als Verstand davongekommen da der GU trotz explodierender Preise gerade mal 1500€ für den Zimmerer aufgeschlagen hat und noch einen neuen Vertrag gemacht der die Bedingung für die KfW erfüllt. Das hätte auch ganz anders ausgehen können, mit dem Verlust der Förderung und einem Aufschlag auf den Preis nach Baukostenindex.

Deshalb mein Rat: sei super vorsichtig. Geh davon aus, dass die Erschließung deutlich länger dauert als geplant und achte darauf, dass der Festpreis auch dann gilt.
Den Vertrag kannst du jederzeit abschließen, nur bist du dann auch verantwortlich das Haus abzunehmen. Wenn das Grundstück nicht erschlossen ist, haftet der Bauherr dafür. Hast du bereits eine Finanzierung auf den Betrag X und der GU schlägt jetzt auf...dein Problem.

Super, vielen Dank schon mal für die Antwort! Den Aspekt mit der Erschließung hatte ich gar nicht auf dem Schirm und werde ich beim nächsten Gespräch mit dem GU definitiv mal ansprechen. Ein bisschen Puffer hätten wir allerdings eh, denn der GU könnte erst im Frühjahr 2023 loslegen.

 

[11ant]

Würdet ihr schon einen Vertrag mit einem GU abschließen,

das habe ich in einer ähnlichen Situation vor wenigen Tagen schon beantwortet:

2. einen Bauvertrag unterzeichnet man vor allem: N.I.E.M.A.L.S. voreilig !

Am liebsten würden wir nun schnellstmöglich loslegen, weil die Zinsen halt vermutlich weiter steigen werden und wir gehört haben, dass viele Hausbaufirmen bald keine Festpreisgarantie mehr anbieten.

Eine Preisgarantie ist nur so viel wert, wie sie mit einer entsprechenden Fertigstellungsbürgschaft gegeben wird. Ohne eine solche und stellt der Anbieter dann fest seine Preisversprechen nicht halten zu können, müßt Ihr Euch um die Erfüllung des Bauvertrages dann ggf. mit seinem Insolvenzverwalter herumschlagen. Und natürlich müßt Ihr jede Kostensteigerung die der Bauunternehmer nicht an Euch durchreichen kann zum Anlaß nehmen, im entsprechenden Maße mehr in den baubegleitenden Sachverständigen zu investieren (da sich sonst am gepfuschten Ausführen "schadlos gehalten" wird).
Wer glaubt, Kostensteigerungen mit Preisgarantien vertreiben zu können, der kann auch die Uhr anhalten, um Zeit zu sparen ;-)

Tut Euch den Gefallen und "spart" bei Größe und Ausstattung, das ist solider.

Kurz darauf hatten wir auch bereits das erste Gespräch mit einem GU und warten derzeit aufs Angebot. Nächste Woche folgen dann noch weitere Gespräche.

Dann habt Ihr Euch hoffentlich für einen Katalogentwurf entschieden, für eine ausgegorene Individualplanung klingt das nämlich sehr nach einem zu kurzen Prozeß bzw. einer heißen Nadel. In der Rubrik "Erfahrungen mit [Baufirmen]" gibt es hier übrigens zu vielen Bauregionen Hinweise auf mehr oder weniger empfehlenswerte Anbieter.

 

[bavariandream]

Ich bin ja normalerweise ein unglaublich geduldiger Mensch und hätte kein Problem damit, mir noch mehrere Wochen oder Monate mit der Planung Zeit zu lassen. Wenn ich aber in ein paar Wochen oder Monaten auf einmal 100-200 Euro mehr im Monat zahle, weil die Zinsen und/oder die Rohstoffpreise weiter gestiegen sind, dann bedeutet das halt, dass wir auf andere Dinge wie Urlaub verzichten müssen, weil die Rate wie gesagt eh schon recht sportlich wird (meine Frau ist grad in Elternzeit). Das würden wir eben gerne vermeiden.

Eine Preisgarantie ist nur so viel wert, wie sie mit einer entsprechenden Fertigstellungsbürgschaft gegeben wird. Ohne eine solche und stellt der Anbieter dann fest seine Preisversprechen nicht halten zu können, müßt Ihr Euch um die Erfüllung des Bauvertrages dann ggf. mit seinem Insolvenzverwalter herumschlagen. Und natürlich müßt Ihr jede Kostensteigerung die der Bauunternehmer nicht an Euch durchreichen kann zum Anlaß nehmen, im entsprechenden Maße mehr in den baubegleitenden Sachverständigen zu investieren (da sich sonst am gepfuschten Ausführen "schadlos gehalten" wird).
Wer glaubt, Kostensteigerungen mit Preisgarantien vertreiben zu können, der kann auch die Uhr anhalten, um Zeit zu sparen ;-)

Tut Euch den Gefallen und "spart" bei Größe und Ausstattung, das ist solider.


Dann habt Ihr Euch hoffentlich für einen Katalogentwurf entschieden, für eine ausgegorene Individualplanung klingt das nämlich sehr nach einem zu kurzen Prozeß bzw. einer heißen Nadel. In der Rubrik "Erfahrungen mit [Baufirmen]" gibt es hier übrigens zu vielen Bauregionen Hinweise auf mehr oder weniger empfehlenswerte Anbieter.

Das würde ja bedeuten, dass eine Festpreisgarantie generell nicht wirklich was bringt. Wenn der GU insolvent geht, weil er die Preise nicht mehr halten kann, ist’s natürlich megablöd. Aber 1. kann ich mir nicht vorstellen, dass Unternehmen mit jahrzehntelanger Erfahrung so fahrlässig kalkulieren, dass sie nicht schon gewisse Schwankungen bei den Rohstoffpreisen einrechnen. Und 2. horten die ja auch und haben in der Regel gut gefüllte Lager.
Natürlich haben sie aber nicht Material für die nächsten drei Jahre lagernd. Aber ich gehe davon aus, dass sie genau aus dem Grund nun damit anfangen, das mit den Festpreisgarantien auslaufen zu lassen. Und ich denke schon, dass dir der GU ohne Festpreisgarantie eher mal wo was draufschlägt als ohne Festpreisgarantie.

Ja, wir nehmen definitiv ein Kataloghaus. 130 qm2, kein Keller, keine Garage, Fernwärme, keine Photovoltaik (nur Vorbereitung für später), Standardausstattung … Also wir backen beim Haus eh schon kleine Brötchen, nachdem wir beim Grundstück bereits sehr tief in die Tasche greifen (zwar ein Gemeindegrundstück und nur halb so teuer wie auf dem freien Markt, aber halt in einer Gegend, in der du auf dem freien Markt 1100-1500/qm2 bezahlst). Und ich will halt ungern noch weiter beim Haus sparen (nachdem wir wie gesagt so gut wie kein Einsparpotenzial haben), nur weil ich mir jetzt länger Zeit lasse und warte, bis die Zinsen und Materialkosten noch weiter steigen.

Wir haben zwar Gespräche mit mehreren GUs, aber schon zwei klare Favoriten. Der eine GU wurde uns von der Gemeinde empfohlen und ist direkt im Ort. Beim anderen GU arbeitet mein ältester Freund, der uns gewisse Vergünstigungen verschaffen kann.

 

[11ant]

Aber 1. kann ich mir nicht vorstellen, dass Unternehmen mit jahrzehntelanger Erfahrung so fahrlässig kalkulieren, dass sie nicht schon gewisse Schwankungen bei den Rohstoffpreisen einrechnen. Und 2. horten die ja auch und haben in der Regel gut gefüllte Lager.

1. Fahrlässige Kalkulation ist ein sehr hartes Wort dafür, daß die Bauunternehmen dem Konkurrenzdruck entsprechend mit gefährlich schmalen Margen operieren müssen. 2. leerlaufende Läger sind die erste Folge von Preisspitzen im Materialeinkauf. Wenn die Preisspitzen dann nicht nur ein kurzer Schauer sind, wird auch nicht rasch wieder aufgefüllt. Die Lagerbestände reichen also - schon das nur mit Glück - um nicht Kurzarbeit wegen mangelnder Versorgungslage einlegen zu müssen. Lies´ hier ´mal ein paar Wochen, dann siehst Du, wie viele Bauzeitenverzögerungen aktuell schon im Feld stehen.

Wir haben zwar Gespräche mit mehreren GUs, aber schon zwei klare Favoriten. Der eine GU wurde uns von der Gemeinde empfohlen und ist direkt im Ort. Beim anderen GU arbeitet mein ältester Freund, der uns gewisse Vergünstigungen verschaffen kann.

Ein regional operierender GU ist in jeder Wirtschaftslage zumindest relativ eine bessere Wahl. Außerdem fallen den Rechtsabteilungen der Big Names ggf. mehr Tricks ein, Preisfestschreibungen aufzuweichen.