Vollfinanzierung oder doch sparen?

[Kael12]

Hallo zusammen,

ich und meine Partnerin (Mitte/Ende 20) denken derzeit über die Möglichkeit einer Immobilienfinanzierung nach. Aufgrund von Studium (und ein paar „Altlasten“) etc. konnten wir beide bisher nicht wirklich Eigenkapital aufbauen, da wir beide auch erst seit wenigen Jahren arbeiten.

Eigentlich liest man überall, dass schon so um die 20% Eigenkapital (+Kaufnebenkosten) vorhanden sein sollten. Eine Immobilie nach unseren Vorstellungen und in dieser Region (Süden - BW), liegt ganz leicht bei 400.000€. Die Kaufnebenkosten, wenn man mal von einem Maklerverkauf ausgeht, liegen bei rund 40.000€. In Summe also 440.000€.

Ich verdiene wirklich gut, meine Partnerin sehr solide. Zusammen kommen wir auf ein Nettoeinkommen von monatlich knapp 5.700€ (fest). Beide bei größeren Unternehmen und unbefristet.

Meine Frage bezieht sich jetzt vor allem auf die Strategie.

Wie sieht es grundsätzlich mit einer Vollfinanzierung aus? Bzw. Stand heute wären es eigentlich 110%. Durch unser hohes Einkommen können wir „natürlich“ auch eine recht hohe Rate stemmen. Wenn man eine entsprechende Bank fände, wird da der Zinssatz aber sicher um die 1% höher sein als würde man unter 100% finanzieren, das ist mir klar. Oder sollte man generell mindestens die Kaufnebenkosten einbringen können?

Die Alternative sieht aber eben so aus: Wir würden quasi „jetzt“ anfangen Kapital aufzubauen. Gehen wir von 10-20% Eigenkapital und 40.000€ Kaufnebenkosten aus, sind das zwischen 80.000 und 120.000€ !

Selbst wenn wir bspw. 16.000€ im Jahr zurücklegen würden, hätten wir diese Summe in ~5-7 Jahren zusammen. Entsprechend zahlen wir solange auch noch Miete. Das wären in 5-7 Jahren auch 48.000-67.000€. Für nichts.

Macht das überhaupt Sinn? Da finanzieren wir doch lieber voll und zahlen in dieser Zeit an unserer Immobilie anstatt es für Miete rauszuwerfen. Die Frage ist allerdings, ob die erhöhten Zinsen einer Vollfinanzierung in den Bereich kommen oder sogar mehr ausmachen als die 48.000-67.000€. Das wäre dann natürlich ein triftiges Argument.

Ich habe jetzt nichts im Detail durchgerechnet oder so. Wir haben erst angefangen uns über einen Kauf zu informieren.

Was meint ihr zu der Thematik? Meinungen und Ratschläge sind sehr willkommen.

Danke schon mal!

 

[Kael12]

Vergessen und bearbeiten geht wohl nicht: Wir haben beide volle 13. Monatsgehälter. Es wäre also sicher auch eine höhere Sparrate möglich. Die 16.000€ im Jahr beziehen sich so grob darauf, dass wir dann auf "nichts" verzichten müssten.

 

[jtm80]

Da gibt es natürlich zwei unterschiedliche Denkrichtungen:

1.) Wenn du wartest, kannst du zwar Eigenkapital ansparen (bei eurem Einkommen sicherlich recht schnell, hast du ja selbst skizziert). Allerdings steigen die Baukosten pro Jahr auch um X% bzw. in vielen Gebieten Deutschlands die Kaufpreise um X%. Parallel zahlst du weiterhin Miete. Dafür allerdings wirst du wegen deinem (zukünftigen) Eigenkapital einen dann besseren Zins erhalten, aber natürlich nur in Relation zu den dann gültigen Zinssätzen. Ob es in 5-7 Jahren (wie du angibst) noch so günstig sein wird wie heute, weiß keiner.

2.) Wenn du hingegen jetzt baust/kaufst - vorausgesetzt du findest eine Bank die dir 100 + X finanziert - hast du einen schlechteren Zinssatz als viele andere Häuslebauer. In Relation von vor 10 Jahren wirst du aber immer noch einen Zinssatz erhalten, der vielen Finanzierern von damals Freudentränen in die Augen treiben würde. Bitte aber auch bedenken: Sollte aus welchen Gründen auch immer der Objektverkauf anstehen (Scheidung, schwerer Unfall mit massiven Einkommenseinbußen, ...), dann hättest du bei dieser Variante einen schweren Stand: Da du 100+X finanziert hast, der Verkauf dies aber eher nicht wieder reinbringt, stehst du mindestens mit Summe X als Restschuld da, die du dann noch am Bein hättest. Das erhöht sowohl dein Risiko als auch das der Bank, daher auch der Zinsaufschlag für diese Konstellationen.

Beides hat pro/contra.

Aber wenn ihr beide wirklich in festen Arbeitsverhältnissen steckt, ihr mehrere(!) Monate Haushaltsbuch geführt habt und daher eure Ausgabensituation genau kennt und dann eine Bank euch grünes Licht gibt, würde ich mir die Variante "jetzt machen" an eurer Stelle bei diesem Einkommen sicherlich mal durch den Kopf gehen lassen.

 

[RobsonMKK]

Ich würde relativ simpel vorgehen...einfach mal einen Termin bei der Hausbank machen und ganz unverbindlich darüber reden was denn möglich wäre.
Ihr habt keine Hausbank weil ihr nur ein Online-Konto habt? Kein Thema, auf zur nächsten VR oder Sparkasse und mit denen geplaudert.
Was ich in eurer Situation eher nicht machen würde, ist zur Interhyp z.B. zu gehen. Zumindest meiner Erfahrung nach fehlt denen ein wenig die "Kreativität" für solche Konstrukte.

 

[77.willo]

Typische Sichtweise für dieses Forum : euch geht es nur um die Rate und nicht um Sicherheit.
Rechnet doch mal aus, nach wie viel Jahren bei einer 110% Finanzierung euer Haus mehr wert ist als die Restschulden inkl. Zinsen. Bis zu dem Punkt müsst ihr euch Sicher sein, dass sich im beruflicher, familiärer und gesundheitlicher Situation nichts zum negativen ändert. Um diese Zeit zu kontrollieren braucht ihr entweder Eigenkapital oder eine hohe Tilgung. Und so außergewöhnlich hoch ist euer Einkommen nicht im Verhältnis zu eurer skizzierten Sparrate.

Auch die Betrachtung der Miete ist typisch für das Forum: ihr bekommt dafür eine Wohnung in der ihr wohnen könnt. In den meisten Fällen ist das finanziell deutlich sinnvoller als Wohneigentum zu erwerben. Oder was bekommt ihr für die immensen Mehrkosten eines Kredites, dass ihr für Miete nicht bekommt?

 

[apokolok]

Machbar ist das bei dem Einkommen.
100% bekommt ihr zu ca. 2% bei 15 Jahren Zinsbindung.
Dazu dann noch 10% von z.B. der Hanseatic Bank, hier kenne ich den Zinssatz nicht, schätze 4-6%.
Wie sieht es denn mit der Kinderplanung aus? Ist die hohe Rate auch mit nur einem Einkommen zahlbar?