Was darf ein Reihenmittelhaus heute pro Quadratmeter kosten?

[HeimatBauer]

Na das ist doch top, dann sag ihr doch: Sie haben 400k bezahlt, davon sind 125k abbezahlt, also sind noch 275k offen, ich biete also 300k.

Oder 300k mit 5% Rendite sind 1.500 pro Monat also hier 300k.

Am Ende des Tages verkauft man ohnehin der Person, die mehr Geld auf den Tresen liegt. Zum Glück ist aktuell für Eigentum nicht mehr so krass der Verkäufermarkt wie noch vor ein paar Jahren.

 

[KJaneway]

Du musst die Kaltmiete auf die Zinsen umrechnen, nicht inklusive Tilgung. Dann kommst Du auf T€ 450 Finanzierung.

Bei 100qm Grundstück und 500€/qm Bodenrichtwert gehe ich von einer deutlichen Anpassung des Bodenwertes nach oben aus. Die Grundstücksausnutzung wird extrem hoch sein. Vielleicht bewertet man das Grundstück mit 80-120.000€ (? - keine Ahnung, welche Korrekturfaktoren man dort ansetzt).
Der Neubau von 150qm Wohnfläche liegt aktuell bei T€ 450 bis T€ 525. Dazu vielleicht noch T€ 30-50 für Baunebenkosten und etwas für Garten/Terrasse. Also ein Neubau sollte irgendwo bei T€ 550-650 liegen. Dann ziehst Du noch die Alterswertminderung ab - 7 Jahre mit 2% AfA.

Dann kommt ich ganz überschlägig auf T€ 475-550 fürs Haus mit Grundstück. Die Lage und damit die Nachfrage sollte bei dem Bodenrichtwert gut sein. Als Verkäufer würde ich wahrscheinlich irgendwo zwischen T€ 550 und 600 als Verkaufspreis starten.

Mit einem tatsächlichen Kaufpreis von T€ 550 + Nebenkosten = T€ 600 passt das dann wahrscheinlich gut. Die Kaltmiete ist die Zinsrate - passt. Eigenkapital dann T€ 150 - überschaubare 25%. Insofern ein attraktives Produkt auf dem Markt.

Uff Kaltmiete = Zinsen ist natürlich ne andere Hausnummer! Ich halt mich da eher an Kommer: Die Bruttomietrendite = 5% ist ein faires und angemessenes Angebot: bei 1500€/Monat also 360TEUR (inkl. Nebenkosten). Sagt übrigens auch Immoscout.
Die 550 bis 600TEur übersetzen sich in eine Bruttomietrendite von 3-3,2%. Dies wäre nach deren Logik stark überteuert.

Am Ende seh ich als Käufer natürlich auch eine andere Logik: Ich muss das Geld was ich habe natürlich auf Zinsen und Tilgung umrechnen, denn ich muss ja beides bezahlen: Mit 1500€ Rate kann ich mir also keine 450TEUR Kredit leisten.

 

[11ant]

Was sie sagte war so zwischen den Zeilen: Es sei doch egal ob ich nun jeden Monat Geld an Sie oder an die Bank überweise was ich mit Miete = Kaufrate übersetze.

Beschäftigt Euch damit, was die Motive der Vermieterin sein mögen: ist sie Rentnerin geworden und will ohne deutsches Haus am Bein auf La Gomera ziehen / durch Tibet wandern, zu ihrem Lover nach Düss... ziehen oder worum geht es bei ihr ?

 

[Bertram100]

Ich würde gut überlegen ob ein Umzug euch das Wertwist. Aus “Sturheit” den letzendlichen Preis nicht zu zalen und umzuziehen, ist Geschmacksfrage.
Du saust das es nicht euer Traumhaus ist. Verabeschiede dich mal von dem Gedanken. Selbst ein Neubau ist ein Kompromiss zwischen Finanzien, Lage, Zeitpunkt.

Ich würde auf die Vertrauenskarte setzen und Interesse signalisieren. Ihr wurdet als eerste gefragt. Das ist ein gutes Zeichen.

Die Chance das ihr die Wahl hebt zwischen diesel Haus und einem “Traumhaus” ist klein. Sonst hättet ihr ja ein Traumhaus und nicht dieses.
Lebensqualität und gewachsene Kontakte wären mir wichtiger als ein grosser Garten.

Die Frage ist nicht”was dart ein RMH kosten?” sondern “was darf es für und kosten?”. Selbst wenn ihr kaufen würdet und später doch noch was anderes Finder, ist bei einem Verkauf das Geld wahrscheinlich nicht weg. Deine “Oder-Oder_oder” Überlegungen schnüren der vermutlich besten Lösung den Atem ab.

 

[KarstenausNRW]

Uff Kaltmiete = Zinsen ist natürlich ne andere Hausnummer!

Das ist die normale Betrachtung. Du hast eine Kaltmiete, die einer Zinszahlung entspricht. Als Mieter sparst Du separat Geld an, als Eigentümer tilgst Du.

Ich halt mich da eher an Kommer: Die Bruttomietrendite = 5% ist ein faires und angemessenes Angebot: bei 1500€/Monat also 360TEUR (inkl. Nebenkosten). Sagt übrigens auch Immoscout.

Ach Kommer. Was der schreibt mit den 5% ist ein Durchschnittswert aus der Vergangenheit. Da geht es auch um klassische Anlageobjekte. Geh mal nach München (vielleicht nicht mehr heute), da gab es vor dem Krieg für gute Lagen 1,X% Bruttorendite.
Im Einfamilienhaus kannst Du heute mit 2,5-3,5% rechnen - und das ist schon mehr als ordentlich. Wenn Du auf 5% rechnest, dann mach Dich bitte nicht lächerlich und gib gar kein Angebot ab. Das entspräche bei Mehrfamilienhäusern dem 20-fachen der Miete. Dafür findest Du selbst heute nichts vernünftiges.

Ich habe Dir vorgerechnet, was das Haus neu kosten würde. Also veräppel die potentielle Verkäuferin nicht mit illusorischen Wünschen.

Am Ende seh ich als Käufer natürlich auch eine andere Logik: Ich muss das Geld was ich habe natürlich auf Zinsen und Tilgung umrechnen, denn ich muss ja beides bezahlen: Mit 1500€ Rate kann ich mir also keine 450TEUR Kredit leisten.

Das ist Dein Problem. Nicht das der Verkäuferin. Wenn Du kein Eigenkapital hast und aktuell auch nicht sparen kannst, kannst Du Dir auch kein Eigentum leisten. Ist zwar böse von mir, aber leider die Realität.

P.S. Ich habe mir mal den Spaß gemacht, auf ImmoScout nach vermieteten Immobilien zu schauen. Im Eigentumswohnungsverkauf liegt der Faktor zur Miete selbst bei älteren Objekte gerne bei 30. Also Rendite von knapp über 3%. Damit hast Du meine Berechnung bestätigt.

 

[HeimatBauer]

Vor ein paar Jahren war ich selbst in der Situation eine Immobilie verkaufen zu müssen - und nein, der Prozess war insgesamt nicht angenehm, auch wenn der Ertrag es natürlich war. Wir haben also nach einem im Nachhinein extrem unprofessionellen Blick in den Markt und sogar einem Wertgutachten für das große Grundstück und das kleine Haus zusammen den Preis X aufgerufen. Der aktuelle Mieter rechnete ganz anders: Ein anderes Haus kostet ihn den Betrag Y, das wäre aber schon moderner als unser Haus, also zieht er den Renovierungsaufwand ab und landet bei X/2 also der Hälfte unseres Preisvorschlags. Wir haben gesagt: Preis X oder nicht - also ist er ausgezogen. Wir haben dann die Teilbarkeit des Grundstücks vorangetrieben und schließich 2X dafür bekommen, also den vierfachen Preis dessen, was uns der Mieter geboten hat.

Für den Verkäufer ist eine Sache wichtig: Geld auf dem Konto. Ob das vom aktuellen Mieter kommt oder vom neuen Eigentümer - who cares.

Für den Käufer sieht es natürlich ganz anders aus:
- Der Selbstnutzer will möglichst schnell den Bestandsmieter rausbekommen und dann drin wohnen
- Der Renditekäufer will dem Mieter die Miete erhöhen
- Der aktuelle Mieter will Immobiliensuche, Umzug, ggf. Arbeitsweg, ggf. Schulwechsel etc. vermeiden.

Also ja, wenn Ihr mit dem Haus klarkommt, die Nachbarschaft nett ist, die Schule und der Arbeitsweg passt, das ist schon mal was wert. Was wären denn die Alternativen? Wenn die Eigentümerin für das aktuelle Haus 600k will und es nebenan eines für 200k gibt, klaro, aber das scheint ja nicht so zu sein. Also ja, den Vertrauensvorschuss nutzen, ins Gespräch gehen, gerne die eigene Rechnung aufzeigen aber auch die komplett andere Rechnung des Verkäufers akzeptieren.