Was darf ein Reihenmittelhaus heute pro Quadratmeter kosten?

[KJaneway]

Lieber KarstenausNRW:

Ich finde deine Beiträge sehr konstruktiv und hilfreich, gerade weil sie mir die andere Seite der Argumentation aufzeigen. Mir ist es wichtig zu verstehen was ich bei der Preisfindung beachten muss um einen realisitischen Blick zu bekommen ob wir uns das Haus leisten können und ob wir es uns leisten wollen. Ich kann deiner Argumentation komplett folgen, dass es eine Milchmädchenrechnung ist die Miete mit der Annuität gleichzusetzen. Denn stimmt ich muss mit dem Mieter vergleichen der nebenbei noch spart bzw Geld anlegt.

Eine Sache ist mir jedoch unklar. Vielleicht kannst du mir hier nochmal eine Hilfestellung geben: Du rechnest vor, dass ich mit 1500€ Miete bei 4% Zinsen einen Kredit über 450TEUR bekommen kann, wenn ich meine Miete als Zinszahlung verwende. Dazu meine fiktiven 150TEUR Eigenkapital ergeben die 600TEUR die du mir vorgerechnet hast. Soweit so klar. Was ich nicht verstehe ist folgendes: Wieso soll das Geld bei der Bank genauso teuer sein wie die Miete?
Ein Beispiel: Vor noch 3 Jahren waren die Bauzinsen bei unter einem Prozent. Da hätte ich mit einer Miete von 1500€ bei einem Prozent also einen Kredit über 1,8Millionen aufnehmen können. Dazu noch mein Eigenkapital: Da hätte ich ja dann für das Haus fast 2 Millionen zahlen müssen, damit ich nicht gleichzeitig mit der Miete schon tilge.
Oder in die andere Richtung: Postulieren wir hier mal das die EZB den Leitzins innerhalb der nächsten 12 Monate auf 8% anhebt (ob das realistisch ist, sei hier mal außen vorgelassen). Dann reicht es noch für einen Kredit über 225TEUR. Dazu wieder mein Eigenkapital von 150TEUR. Nun gibts für das Haus nur noch 375TEUR. Ein Preis der hier bereits als fast lächerlich angesehen wurde.

Das wäre ja eine direkt antikorreliertes Verhalten von Zinsen und Bau- / Kaufpreisen. Letzere haben aber in den letzten 3 Jahren bei weitem nicht den Sprung nach unten gemacht wie die Zinsen hochgegangen sind. Wenn also die Zinsen und die Preise nicht gekoppelt sind: Woher kommt dann die Annahme das ausgerechnet jetzt ein angemessener Preis entsteht, wenn man die Miete mit der Zinszahlung für den Kredit gleichsetzt?

Wo ist hier mein Denkfehler?

Ich hoffe ich konnte das hier gut erklären. Ist nicht mein tägliches Brot.

Ich würde gut überlegen ob ein Umzug euch das Wertwist. Aus “Sturheit” den letzendlichen Preis nicht zu zalen und umzuziehen, ist Geschmacksfrage.
Du saust das es nicht euer Traumhaus ist. Verabeschiede dich mal von dem Gedanken. Selbst ein Neubau ist ein Kompromiss zwischen Finanzien, Lage, Zeitpunkt.

Ich würde auf die Vertrauenskarte setzen und Interesse signalisieren. Ihr wurdet als eerste gefragt. Das ist ein gutes Zeichen.

Die Chance das ihr die Wahl hebt zwischen diesel Haus und einem “Traumhaus” ist klein. Sonst hättet ihr ja ein Traumhaus und nicht dieses.
Lebensqualität und gewachsene Kontakte wären mir wichtiger als ein grosser Garten.

Die Frage ist nicht”was dart ein RMH kosten?” sondern “was darf es für und kosten?”. Selbst wenn ihr kaufen würdet und später doch noch was anderes Finder, ist bei einem Verkauf das Geld wahrscheinlich nicht weg. Deine “Oder-Oder_oder” Überlegungen schnüren der vermutlich besten Lösung den Atem ab.

Ich glaube du triffst hier einen guten Punkt: Wir müssen einfach abwägen was uns wichtiger ist: In der stabilen Wohnsituation zu bleiben die wir gerade haben oder eben bald einen Umzug ggf. mit vorhergehendem Hausbau ins Auge fassen zu müssen mit allen Risiken und Chancen die das mit sich bringt.

Es bleibt am Ende die Entscheidung: Jetzt Geld reinbuttern, oder das Geld noch etwas aufheben, weiter ansparen und noch eine Weile Flexibel bleiben. Wobei wir auch nicht mehr so lange haben. Entgegen einer von KarstenausNRW ausgesprochenen Vermutung sind wir leider nicht mehr die jüngsten (Mitte 30).

Du hast auch recht: Sturheit sollte hier nicht das ausschlaggebende Kriterium sein. Sondern eben die Frage ob uns das Objekt am Ende den aufgerufenen Preis wert ist .

[...]

Für den Verkäufer ist eine Sache wichtig: Geld auf dem Konto. Ob das vom aktuellen Mieter kommt oder vom neuen Eigentümer - who cares.

Für den Käufer sieht es natürlich ganz anders aus:
- Der Selbstnutzer will möglichst schnell den Bestandsmieter rausbekommen und dann drin wohnen
- Der Renditekäufer will dem Mieter die Miete erhöhen
- Der aktuelle Mieter will Immobiliensuche, Umzug, ggf. Arbeitsweg, ggf. Schulwechsel etc. vermeiden.

Also ja, wenn Ihr mit dem Haus klarkommt, die Nachbarschaft nett ist, die Schule und der Arbeitsweg passt, das ist schon mal was wert. Was wären denn die Alternativen? Wenn die Eigentümerin für das aktuelle Haus 600k will und es nebenan eines für 200k gibt, klaro, aber das scheint ja nicht so zu sein. Also ja, den Vertrauensvorschuss nutzen, ins Gespräch gehen, gerne die eigene Rechnung aufzeigen aber auch die komplett andere Rechnung des Verkäufers akzeptieren.

Ich sehe Verkäuferin und Käufer nicht als entkoppelt an: Klar für die Verkäuferin gehts am Ende in den meisten Fällen wohl um den Kontostand.
Den Gewinn muss man auch realisieren können, was ohne Käufer schwierig wird. Gründe die gegen einen Kauf sprechen hast du ja genannt: Selbstnutzer der nicht direkt reinkann. Renditekäufer der Schwierigkeiten hat die Miete zu erhöhen, Mieter der nicht rauswill.

Ganz klar: Die Alternative wäre in 2 oder 3 Jahren selbst zu Bauen an einem Ort der besser zu unserer Lebensituation passt. Bis dahin stehen vermutlich noch einige Änderungen an (Jobwechsel, Kinder kommen vom Kindergarten (der übrigens 30km weit weg ist) in die Schule).
Bis dahin möchten wir natürlich nach Möglichkeit nicht mehr umziehen.

Ich würde bei dem Bodenrichtwert und einem Haus aus 2016 mit den genannten Daten auch mindestens 500k bis 600k veranschlagen. Eine Kaufpreisfaktor von 30 und mehr und eine Brutto-Rendite von 3% ist heute normal. Dein Angebot wird bei 5% Rendite so peinlich, dass die Vermieterin an deiner Seriösität zweifeln wird. Und Neubauten aus 2016 sind im Preis nicht gesunken, sondern seit 2016 bestimmt um mindestens 1/3 im Wert gestiegen. Wenn deine Vermieterin das Haus damals für 350k bis 400k gekauft hat wird sie das jetzt locker für 500k-600k verkaufen können. Und hat noch die bisherige Miete von dir. Und genau diesen Gewinn möchte sie bestimmt realisieren.

Ich glaube es ist nicht sinnvoll den Kaufpreis heute mit dem Baupreis aus 2016 zu vergleichen. Aber es könnte ja sinnvoll sein den Baupreis von heute mit dem Kaufpreis von heute zu vergleichen: Wenn ich heute für ein Haus 3000€/qm hinlegen muss egal ob Kaufen oder Bauen. dann kann ich eine Weile die Augen offen halten, ob mir ein nettes Grundstück ins Auge fällt. Bau ich etwas kleiner denn eigentlich sind die 150qm für uns schon etwas groß und hab für unsere Situation das bessere rausgeholt.

Ob meine Seriösität in Frage steht wenn ich 5% Rendite fordere sei mal dahingestellt. Das kommt ja erstmal aus dem Unwissen heraus. Klar sein muss auch der Vermieterin, dass sie auf dem Markt einen besseren Preis bekommt als von uns. Ich denke das ist ihr auch klar. Trotzdem fragt sie uns zuerst.
Wenn die realistische Mietrendite am Markt bei 3,5% liegt dann 1% mehr vielleicht gar nicht mehr so unrealistisch als guter Preis. 5% kann dann ein Ausgangspunkt für Verhandlungen sein. Wenn sie dann sagst: Sorry ich brauch jeden Euro dann ist das ihr gutes Recht und dann kann ich das auch völlig akzeptieren. Dann überlegen wir uns ob wir die Kohle auftreiben können und wollen und wenn ja gibts nen Notartermin. Wenn nein gibt den vielleicht auch. Nur dann ohne uns ;D

Ist euch bekannt, mit wem das Reihenhaus gebaut wurde? Also falls das einer der großen Anbieter war, vielleicht kann man ja mal googeln, was die heute in ähnlichen Projekten so abrufen.

Mit nem Architekten wenn ich das richtig weiß. War kein GU beteiligt.

nicht unbedingt. Was es günstiger macht ist das kleinere Grundstück. Oftmals haben Reihenhäuser eine zentralere Lage als Einfamilienhaus..

Naja, da würde ich von 480000€ bis 550000€ tippen. Kommt ja auch darauf an, ob Stellplätze vorhanden sind, eine großzügige Aufteilung oder Fensterflächen das Haus etwas moderner zeigt oder der Dachboden als solches noch ausgebaut werden könnte. Eventuell ist die unmittelbare yInfrastruktur dort mau oder klasse.
Wenn ich immonet betätige, liegen Reihenhäuser mit knapp 200qm Grundstück und 153qm WF von 560000€ aufwärts. Das mag aber der Lage geschuldet sein. In der Ecke kenne ich mich nicht aus.

Im Prinzip schon alles ganz gut geplant: Es gibt einen Stellplatz, der leider nicht direkt am Haus ist, Flachdach und 3 Vollgeschosse mit Terrasse und Balkon. Ausbauen lässt sich da nix mehr.
Habe auch gerade ein vergleichbares Neubauhaus (Doppelhaushälfte) auf der anderen Stadtseite für 700TEUR entdeckt: mit 160qm Wohnfläche und 216qm Grundstück. Wenn man da jetzt nochmal 50TEUR für das Halb so große Grundstück abzieht landet man bei dem was KarstenausNRW mir auch schon vorgerechnet hat.

 

[ypg]

Soweit so klar. Was ich nicht verstehe ist folgendes: Wieso soll das Geld bei der Bank genauso teuer sein wie die Miete?

Ich denke, ohne nochmal Karstens Beitrag zu lesen, dass Du Dir von der Höhe der Kaltmiete entsprechende Finanzierung leisten kannst, ohne Angst haben zu müssen, mit dem Abtrag nicht klar zu kommen. Nichts weiter.

Macht Euch klar, ob ihr das Haus wollt.
Dass die Vermieterin Euch fragt, ist Anstand, genau der richtige Weg und etwas Bequemlichkeit, sicherlich vorerst keine Bittstellerei, denn sie weiß ja nicht, wie Ihr Haus auf dem Markt ankommt.

 

[Yaso2.0]

Ihr könnt euch ja rauf und runterrechnen, wieviel Kredit ihr euch leisten könnt, allerdings würde ich genau wie @kati1337 niemals meinen Preis nennen, bevor es die Verkäuferin nicht tut.

Sie soll ihren Preis nennen, entweder habt ihr Glück und er passt euch so, dass ihr das Haus auch kaufen möchtet oder er passt nicht und ihr macht dann euer entsprechendes vernünftig berechnetes Gegenangebot.

Ich denke, dass momentan schon der ein oder andere Verkäufer weiß, dass aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht mehr die selben Preise wie im vergangenen Jahr erzielt werden können. Nichtsdestotrotz versuchen es die meisten immer noch, aber ich sehe da auch ganz gute Chancen, dass man auch als Käufer evtl. jetzt mal wieder eine gleichwertige Rolle einnehmen kann und nicht mehr der Verkäufer automatisch am längeren Hebel sitzt.

 

[KarstenausNRW]

Eine Sache ist mir jedoch unklar. Vielleicht kannst du mir hier nochmal eine Hilfestellung geben: Du rechnest vor, dass ich mit 1500€ Miete bei 4% Zinsen einen Kredit über 450TEUR bekommen kann, wenn ich meine Miete als Zinszahlung verwende. Dazu meine fiktiven 150TEUR Eigenkapital ergeben die 600TEUR die du mir vorgerechnet hast. Soweit so klar. Was ich nicht verstehe ist folgendes: Wieso soll das Geld bei der Bank genauso teuer sein wie die Miete?
Ein Beispiel: Vor noch 3 Jahren waren die Bauzinsen bei unter einem Prozent. Da hätte ich mit einer Miete von 1500€ bei einem Prozent also einen Kredit über 1,8Millionen aufnehmen können. Dazu noch mein Eigenkapital: Da hätte ich ja dann für das Haus fast 2 Millionen zahlen müssen, damit ich nicht gleichzeitig mit der Miete schon tilge.
Oder in die andere Richtung: Postulieren wir hier mal das die EZB den Leitzins innerhalb der nächsten 12 Monate auf 8% anhebt (ob das realistisch ist, sei hier mal außen vorgelassen). Dann reicht es noch für einen Kredit über 225TEUR. Dazu wieder mein Eigenkapital von 150TEUR. Nun gibts für das Haus nur noch 375TEUR. Ein Preis der hier bereits als fast lächerlich angesehen wurde.

Das wäre ja eine direkt antikorreliertes Verhalten von Zinsen und Bau- / Kaufpreisen. Letzere haben aber in den letzten 3 Jahren bei weitem nicht den Sprung nach unten gemacht wie die Zinsen hochgegangen sind. Wenn also die Zinsen und die Preise nicht gekoppelt sind: Woher kommt dann die Annahme das ausgerechnet jetzt ein angemessener Preis entsteht, wenn man die Miete mit der Zinszahlung für den Kredit gleichsetzt?

Wo ist hier mein Denkfehler?

Ich hoffe ich konnte das hier gut erklären. Ist nicht mein tägliches Brot.

Der "Denkfehler" rührt daher, dass ich zunächst anhand des Bodenwertes, der aktuellen Baukosten sowie der Zeitwertminderung einen ganz groben Marktwert ermittelt habe.
Das Thema Finanzierung baut auf Deiner Miete auf und ich wollte damit nur und ausschließlich zeigen, dass die Finanzierung + 25% Eigenkapital eine vernünftige Relation zum möglichen Kaufpreis ergibt. Tatsächlich ist die Finanzierung teurer als die Miete. Du musst a) T€ 150 Eigenkapital einbringen und verzichtest auf z.B. 4,5% Festgeldzinsen (das gibt es aktuell bei 3-5 Jahren Anlagehorizont).
Die letzten 5-10 Jahre mit den wahnsinnig (und unnormalen) Zinsen hat Wohneigentum so günstig gemacht, dass Hinz und Kunz finanzieren konnten. So schnell konnten die Preise gar nicht steigen, wie die Zinsen gefallen sind. Jetzt sind die Zinsen wieder normalisiert, aber noch immer recht günstig. Die Preise fallen allerdings noch nicht so schnell - klar, wer will schon Vermögen/Rendite aufgeben.
Und ja, vielleicht hätte es Mitte 2021 tatsächlich genug Käufer gegeben, die für Euer Häuschen tatsächlich einen siebenstelligen Betrag ausgegeben hätte.

Mit meiner Ex haben wir 2017 für T€ 550 gebaut. 2019 für fast T€ 800 verkauft. In 2022 hat der Nachbar das kleinere Haus mit ein paar hundert qm weniger Grundstück für 1,x Mio. verkauft. Warum? Weil es einfach möglich war. Das waren ein paar goldene Jahre für Käufer/Bauherren - natürlich auch für Verkäufer/Bauunternehmen. Aber die Zeiten sind vorbei.

P.S. Ich arbeite seit fast 30 Jahren im Immobilienbereich, i.W. Finanzierungen - aktuell bis hin zu börsennotierten Unternehmen. Und glaub mir, mit 5% Mietrendite machst Du Dich tatsächlich lächerlich ;-)

 

[KarstenausNRW]

Wenn die realistische Mietrendite am Markt bei 3,5% liegt dann 1% mehr vielleicht gar nicht mehr so unrealistisch als guter Preis.

Das sind fast 6,5 Jahresmieten Unterschied (bei 4,5% Rendite) bzw. bietest Du rd. 25% weniger Kaufpreis als bei 3,5% Rendite. So viel macht 1% Rendite aus. Das sind Welten. Nur um sich mal konkrete Preise vor Augen zu halten - T€ 600 zu T€ 450.

Wie würdest Du so ein Angebot finden als Verkäufer? Vielleicht T€ 50 unter Marktwert. Damit kann man pokern. Aber mit T€ 150 rangehen?

Wie andere schon schreiben. Bekundet Euer Interesse und lasst Euch die Kaufpreisvorstellung nennen, damit Ihr Euch Gedanken machen könnt.

 

[Sunshine387]

Ich würde mir auch den Preis nenne lassen und dann verhandeln. 10% gehen heutzutage eigentlich immer runter.