Was gehört zum Gemeinschaftseigentum? Aufgabe Hausverwaltung?

[Otus11]

hallo, der Balkon selbst gehört zum Sondereigentum. Allerdings gehören Brüstung und Aufbauten, die der Sicherheit dienen, zum Gemeinschaftseigentum. Auch die Außenseite der Fenster inkl. Rollladen gehört normalerweise zum Gemeinschaftseigentum.

Das ist so allgemein nicht richtig!
Richtiger wäre: Kommt darauf an....

Maßgeblich sind -sofern wirksam -Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung und das Gesetz, z.B. 5 II WEG.

 

[souly75]

Zitat aus dem Nachschlagewerk:
"Balkone sind grundsätzlich sondereigentumsfähig und gelten auch ohne entsprechende Zuordnung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum. Die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum scheidet im Regelfall schon allein deshalb aus, weil das jedem Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 2 WEG zustehende Mitgebrauchsrecht wegen des fehlenden Zugangs praktisch nicht ausführbar ist, andererseits ein allgemeiner Zugang dem Erfordernis der Abgeschlossenheit der Wohnung widerspricht.
Die Verbindung des Balkons mit der entsprechenden Wohnung ergibt sich zudem daraus, dass im Regelfall die Balkonfläche zumindest teilweise der Wohn-/Nutzfläche des Sondereigentums zugerechnet wird und somit (wenn auch nicht zwingend) mitbestimmend ist für die Bemessung der Höhe des Miteigentumsanteils.

Die Sondereigentumsfähigkeit erstreckt sich dabei aber im wesentlichen nur auf den Balkonraum. Soweit es sich um die konstruktiven und die der Sicherheit dienenden Bestandteile handelt, stehen diese Balkonteile im Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschluss vom 17.12.1993, 2Z BR 105/93, dort zur Dachterrasse)."

 

[Otus11]

Zitat aus dem Nachschlagewerk:
"Balkone sind grundsätzlich sondereigentumsfähig und gelten auch ohne entsprechende Zuordnung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum.
(...)
Die Sondereigentumsfähigkeit erstreckt sich dabei aber im wesentlichen nur auf den Balkonraum. Soweit es sich um die konstruktiven und die der Sicherheit dienenden Bestandteile handelt, stehen diese Balkonteile im Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschluss vom 17.12.1993, 2Z BR 105/93, dort zur Dachterrasse)."

Soweit richtig - und auch wieder nicht..
Es kommt, wie ich schrieb, darauf an, was vereinbart wurde. Der Teilungseigentümer und die Gemeinschaft der Wohneinheiten (letztere aber nur für Kostentragunsregelungen) hat da auch eine Regelungsbefugnis (was nicht heißt, dass damit alles wirksam ist).
Darauf bezieht sich die o.g. Passage, auf die gewillkürte Zuordnung zum SE, die SondereingentumsFähigkeit nach § 3 WEG.

Das betrifft z.B. maßgeblich die Kostenlast und Nutzungen.

Ansonsten gilt der Grundsatz: Balkone sind als Bestandteile der äußeren Hülle des Gebäudes und insbesondere wegen Ihrer tragenden uns abdichtenden Elemente dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen § 5 II. Als Fassadenelement ist so ein Balkon prägend für die äußere Gestaltung des Hauses. Wenn also nichts abweichendes in der Teilungserklärung vereinbart ist, dann gehören die Balkone zum Gemeinschaftseigentum und sind grundsätzlich dann auch von der Gemeinschaft auf deren Kosten in Stand zu halten. Kann mir die Gemeinschaft aber auch z.B. die Farbe der Fliesen aufzwängen? Die Kosten einer Sanierung? Ist ja ggf. GE?

Je nach Betrachtung bzw. Frage muss man also genau differenzieren, um was es geht und wie die bestehende Regelungslage in der Gemeinschaft ist.
Gut aufgelistet ist es z.B. (hier mittels Suchmaschine):
** WEG Report - Balkone in der WEG: Instandsetzungskosten und Nutzungsrecht, Juni 2013

Der Streit beginnt bei den Sanierungskosten, dazu hat sich der BGH z.B. 2012 geäußert. Die Tücke steckt im Detail.
Vertiefend für die Suchmaschinen:
** V. Bielefeld: Der Balkon als Streitgegenstand - Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum - Gebrauch und Nutzung
** BGH: Urteil des V. Zivilsenats vom 16.11.2012 - V ZR 9/12 -

 

[toxicmolotof]

Ich habe in Verbindung mit unserer Teilung es so verstanden, dass Sondereigentum nur an umschlossen Raum gebildet werden kann.

Einem Balkon würde demnach als Raum eher ein Sodernutzungsrecht zugeschrieben werden, der Balkonkörper dem Gemeinschaftseigentum. Ähnlich einem Stellplatz.

 

[RobsonMKK]

Ganz wichtig beim Balkon: Sanierung versus Modernisierung. War hier im Haus ein Streitfall wo der Vorbesitzer unserer Wohnung die Modernisierung über die WEG abgerechnet hat (er war zu der Zeit auch Verwalter)

 

[Otus11]

Ganz wichtig beim Balkon: Sanierung versus Modernisierung.

Wichtig ist dass aber nur für die Vorfrage, mit welchen Mehrheiten muss man was wann wie beschließen, vgl. 21 WEG vs. 22 WEG mit seinen einzelnen Spielarten.

Mit der rechtlichen Zuordnung, ob es je nachdem SE oder GE sein mag, hat das dann aber nichts zu tun, denn die vorgenannten Vorschriften gelten ja nur für das GE.