Was ist zu beachten bei Baubetreuungsverträgen?

[andimann]

Hi Allerseits,


wir werden im Frühjahr 2016 beginnen ein Einfamilienhaus zu bauen und sind nun so langsam in der finalen Phase der Auswahl des Unternehmens.


Neben "klassischen GUs" (nicht Bauträger, das Grundstück habe ich schon, werde also so oder so rechtlich selber der Bauherr sein) ist auch noch einer im Rennen, der nicht als GU auftritt, sondern als "Baubetreuung" mit einem Baubetreuungsvertrag. Die werben selber mit "Architekt mit Festpreisgarantie". Neben den Leistungsvergleich treibt mich gerade die Vertragsprüfung um. Die Verträge gehen zwar ohnehin noch zum Anwalt, aber ich würde dennoch hier mal fragen:

(die Hausbau Ratgeber auf dieser Seite habe ich gelesen (Sehr hilfreich übrigens, danke für eure Arbeit!!!) aber über Baubetreuungsverträge habe ich da nicht wirklich was gefunden)


Was sind im Allgemeinen besondere Fallstricke auf die man bei Baubetreuungsverträgen achten muss? Mir fallen da zunächst auf:

• Ich kaufe nicht wie beim GU „ein Stück fertiges und mängelfreies Haus“ sondern eigentlich nur deren Ingenieur/Architektendienstleistung und Bauexpertise. Dazu deren Arbeitsleistung bei der Erstellung von Plänen/Werkplänen, Ausschreibungen, Vergabe der Gewerke, Baubetreuung usw. Rechtlich bleibe ich aber komplett in der Verantwortung.
• Da ich jedes Gewerk selber vergebe muss ich mich auch im punkto Gewährleistung an die einzelnen Handwerker halten. Im Extremfall habe ich also keinen einzelnen Ansprechpartner sondern kann mich mit verschiedenen Handwerkern herumschlagen, die jeweils die Schuld auf den anderen schieben. Real gesehen, kann man die Gewährleistung somit nahezu vergessen. Eine externe Bauaufsicht um den gröbsten Unsinn zu verhindern ist also ein Muss.
  
• Umgekehrt kann es auch Vorteile haben, die Gewerke zusammen mit dem Betreuer einzeln zu vergeben, mein Einfluss auf die genauen Specs und Ausführungen ist deutlich größer und muss nicht wie bei GU im großen und ganzen alles hinnehmen. Sprich, wenn der Heizungsbauer plötzlich einen absurden Aufpreis für die Fußbodenheizung haben will, kann ich ihn rausschmeißen und ersetzen. Und ich kann wirklich klar vorgeben, liefere das und das und nichts anderes. Das erfordert mehr Arbeit von mir, eröffnet aber auch mehr Möglichkeiten.
• Eine Festpreisgarantie und eine Bauzeitgarantie geben die auch, wie sie das garantieren wollen ist mir aber noch nicht ganz klar, ich stehe da nächste Woche noch mal auf der Matte.
• Aufgrund des eingesparten Risikos können die mit diesem Modell natürlich günstiger anbieten also ein GU, sie müssen ja am Ende auch nicht den Kopf für die Fehler der Subs hinhalten (außer für grobe Planungspatzer)

Ich bin da hin und her gerissen in meiner Bewertung. Das Unternehmen mit den Baubetreuungsleistungen hat hier einen guten Ruf, es haben allein 3 Familien in unserem Wohngebiet mit denen gebaut und die waren alle zufrieden.

Die rechtliche Konstellation finde ich bloß etwas unschön. Das kann, wenn es knallt richtig unangenehm werden. Wobei ich beruflich im technischen Projektmanagement unterwegs bin und mich die Beschäftigung mit einzelnen Gewerken und Subunternehmern nicht abgeschreckt.

Und der Preisvorteil, den die bieten können liegt bei guten 10 %, dafür kann ich mir schon einiges als Risikorücklage weglegen…


Hat jemand noch weiter Besonderheiten und Fallstricke für mich, auf die man achten sollte?


Danke und viele Grüße,


Andreas

 

[Bauexperte]

Guten Abend Andreas,

• Ich kaufe nicht wie beim GU „ein Stück fertiges und mängelfreies Haus“ sondern eigentlich nur deren Ingenieur/Architektendienstleistung und Bauexpertise. Dazu deren Arbeitsleistung bei der Erstellung von Plänen/Werkplänen, Ausschreibungen, Vergabe der Gewerke, Baubetreuung usw. Rechtlich bleibe ich aber komplett in der Verantwortung.

Nein. Das Risiko verteilt sich auf viele Schultern. Bspw. die beteiligten Architekten wie Statiker haften, kraft ihrer Unterschrift, für ihre Leistungen. Vergibst Du die Gewerke einzeln, schulden die Handwerksbetriebe die vertraglich vereinbarte Leistung und haften ebenfalls.

• Da ich jedes Gewerk selber vergebe muss ich mich auch im punkto Gewährleistung an die einzelnen Handwerker halten. Im Extremfall habe ich also keinen einzelnen Ansprechpartner sondern kann mich mit verschiedenen Handwerkern herumschlagen, die jeweils die Schuld auf den anderen schieben. Real gesehen, kann man die Gewährleistung somit nahezu vergessen. Eine externe Bauaufsicht um den gröbsten Unsinn zu verhindern ist also ein Muss.

Eine Bauleitung/-Aufsicht ist immer ein Muss! Wie ist denn der Einbehalt geregelt? Via Konto oder Bürgschaft?

• Umgekehrt kann es auch Vorteile haben, die Gewerke zusammen mit dem Betreuer einzeln zu vergeben, mein Einfluss auf die genauen Specs und Ausführungen ist deutlich größer und muss nicht wie bei GU im großen und ganzen alles hinnehmen. Sprich, wenn der Heizungsbauer plötzlich einen absurden Aufpreis für die Fußbodenheizung haben will, kann ich ihn rausschmeißen und ersetzen. Und ich kann wirklich klar vorgeben, liefere das und das und nichts anderes. Das erfordert mehr Arbeit von mir, eröffnet aber auch mehr Möglichkeiten.

Das erfordert vor Allem Wissen; viel Wissen!

• Eine Festpreisgarantie und eine Bauzeitgarantie geben die auch, wie sie das garantieren wollen ist mir aber noch nicht ganz klar, ich stehe da nächste Woche noch mal auf der Matte.

Es muß dazu ein Standard vereinbart werden, sonst wird das nichts.

• Aufgrund des eingesparten Risikos können die mit diesem Modell natürlich günstiger anbieten also ein GU, sie müssen ja am Ende auch nicht den Kopf für die Fehler der Subs hinhalten (außer für grobe Planungspatzer)

Das halte ich für ein Gerücht; für Luft & Liebe werden sie nicht arbeiten .... ich tue es jedenfalls nicht

Ich bin da hin und her gerissen in meiner Bewertung. Das Unternehmen mit den Baubetreuungsleistungen hat hier einen guten Ruf, es haben allein 3 Familien in unserem Wohngebiet mit denen gebaut und die waren alle zufrieden.

Das ist ein guter Anfang; wenn die BB stimmt, der RA keine Einwände gegen das Vertragskonstrukt hat und Du Lust/Zeit und genügend Sachkenntnis besitzt, die Gewerke zu vergeben, sehe ich kein Problem darin, über die Baubetreuung nach beschriebenem Muster zu bauen. Wobei es sich mir nicht erschließt, weshalb die Gewerke durch Dich einzeln vergeben werden müssen. Dann kannst Du auch direkt via Architekt bauen und würdest Dir zumindest das Honorar der Baubetreuung sparen.

Die rechtliche Konstellation finde ich bloß etwas unschön. Das kann, wenn es knallt richtig unangenehm werden.

Verstehe ich nicht? Wenn Du konventionell via Architekt bauen würdest, müsstest Du auch mit jedem Handwerksbetrieb einen eigenen Vertrag schließen

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[andimann]

Moin Bauexperte,


danke für deine Antwort,

Nein. Das Risiko verteilt sich auf viele Schultern. Bspw. die beteiligten Architekten wie Statiker haften, kraft ihrer Unterschrift, für ihre Leistungen. Vergibst Du die Gewerke einzeln, schulden die Handwerksbetriebe die vertraglich vereinbarte Leistung und haften ebenfalls.

Da habe ich mich vielleicht etwas extrem ausgedrückt. Selbstverständlich haften die Architekten/Statiker und Gewerke für ihre Leistungen, das ist mir schon klar. Nun ist halt niemand mehr da, der für das Gesamtprojekt haftet. Überspitzt gesagt, wenn die Bude zusammenbricht, wird es der Architekt auf den Statiker schieben, der auf den Betonbauer, der auf den Sachverständigen der Baugrunduntersuchung und der auf wen auch immer. Als Privatperson stehst du da auf ziemlich verlorenem Posten, gerade weil sich das Risiko auf verschiedene Schultern verteilt und sich jeder irgendwie raus winden wird. Ein GU (zumindest die GU Konstellation, die ich beruflich kenne) steht mir gegenüber in der Gesamtverantwortung. Wenn das Haus zusammenbricht oder sonst was schief geht, kann ich ganz entspannt sagen: "Dein Problem, löse es!"

Und diese Risikoübernahme ist auch der Grund weshalb die GUs (wieder gilt: so wie ich es beruflich kenne) eigentlich prinzipiell teurer sein müssen.

Oder bin ich da komplett falsch gewickelt und die GU (Werkvertrag) Verantwortung ist in diesen „Kleinprojekten“ komplett anders als ich es gewohnt bin?

Eine Bauleitung/-Aufsicht ist immer ein Muss!

Bauleitung/Aufsicht findet natürlich durch den Baubetreuer statt. Ich würde nur gerne noch eine zweite, unabhängige haben.

Wie ist denn der Einbehalt geregelt? Via Konto oder Bürgschaft?

Danke, das ist zum Beispiel ein Punkt, den ich noch gar nicht betrachtet habe. Der Baubetreuungsvertrag den ich bis jetzt vorliegen habe schweigt sich darüber aus, es gibt da anscheinend noch Anhänge zu, die ich noch nicht habe. Die werde ich heute einfordern.

Welcher Einbehalt ist eigentlich üblich? Die sagten bis jetzt etwas von 5% für die Zeit der 5jährigen Gewährleistung. Wobei die Frage ungeklärt ist, ob ich bei jedem Gewerk die 5 % einzeln zurückbehalten (was im Ernstfall dann nur 500 -1500 Euro sind. Das ist bei einer falsch installierten Heizung nicht viel) oder ob ich global 5 % der Gesamtsumme zurück halte, was deutlich besser wäre

Es muß dazu ein Standard vereinbart werden, sonst wird das nichts.

Logo, nur muss ich mal ganz doof fragen: wie weit ist eine Festlegung der Spezifikationen in diesem Bereich üblich. Als ich dem Baubetreuungsleuten und auch den GU’s in Gesprächen Vorgaben gemacht habe wie: Es wird bitteschön exakt diese Heizung verbaut, mit der Steuerung und dem Abstand der Heizschlangen im Estrich und bitte schön diese Thermostate; guckten die mich an wie ein Auto. Dabei bin ich hatte ich noch gar nicht richtig angefangen wir müssen als GU zum Teil in Projekten die Schriftart und –größe von Kabelbeschriftungen zusagen

Das halte ich für ein Gerücht; für Luft & Liebe werden sie nicht arbeiten .... ich tue es jedenfalls nicht

 

[Bauexperte]

Hallo Andreas,

vorab, ich habe Deinen Beitrag redigiert; so ist er imho übersichtlicher für die User hier zu lesen und insbesondere auch leichter zu beantworten. Klicke in Deiner nächsten Antwort nicht auf antworten, sondern auf zitieren; der Rest erschließt sich von selbst

Und diese Risikoübernahme ist auch der Grund weshalb die GUs (wieder gilt: so wie ich es beruflich kenne) eigentlich prinzipiell teurer sein müssen.

Das tut sich nichts, denn auch die einzelnen Gewerke sind Dir ja gewährleistungspflichtig. Beim GU in einer größeren Summe 5% (seine Subs sind im worst case weiterhin in der Verantwortung; nur kümmert er sich um den Schreibkram), bei obigem Konstrukt in Summe vieler kleiner Beträge 5%. Was sich imho reduzieren läßt, sind die Kosten der Architektur; das ist es aber im Großen und Ganzen, denn der Ertrag verschiebt sich nur auf mehrere Konten.

Bauleitung/Aufsicht findet natürlich durch den Baubetreuer statt. Ich würde nur gerne noch eine zweite, unabhängige haben.

Wenn es dadurch Deinem Bauch besser geht: gute Entscheidung!

Wobei die Frage ungeklärt ist, ob ich bei jedem Gewerk die 5 % einzeln zurückbehalten (was im Ernstfall dann nur 500 -1500 Euro sind. Das ist bei einer falsch installierten Heizung nicht viel)

Bei jedem Gewerk mittels Sicherheitseinbehalt 5%.

oder ob ich global 5 % der Gesamtsumme zurück halte, was deutlich besser wäre

Ändert doch nichts. Denn Du "darfst" nicht bei Mängeln direkt Geld in Abzug bringen, sondern mußt dem Handwerker zunächst eine angemessene Nachrist zur Nachbesserung setzen. Erst, wenn diese fruchtlos verläuft, kannst Du einen Betrag, doppelt so hoch wie die bewerteten Mängel, einbehalten.

Logo, nur muss ich mal ganz doof fragen: wie weit ist eine Festlegung der Spezifikationen in diesem Bereich üblich. Als ich dem Baubetreuungsleuten und auch den GU’s in Gesprächen Vorgaben gemacht habe wie: Es wird bitteschön exakt diese Heizung verbaut, mit der Steuerung und dem Abstand der Heizschlangen im Estrich und bitte schön diese Thermostate; guckten die mich an wie ein Auto. Dabei bin ich hatte ich noch gar nicht richtig angefangen wir müssen als GU zum Teil in Projekten die Schriftart und –größe von Kabelbeschriftungen zusagen

Du verwechselt Deinen Job wie auch die Vergabe über Architekt mit einem Baubetreuer! Ich arbeite selbst als Baubetreuer - allerdings anders, als von Dir beschrieben. Mein Angebot fußt bspw. auf einer festgelegten BB, welche natürlich jederzeit gegen Aufpreis erweitert werden kann. Ich betreibe gerade keine Ausschreibung; jeder unserer BU kennt unsere BB und weiß, was er abliefern muß. Was mir ein Kunde nicht vorschreiben kann, ist, welche Heizung unsere BU verbauen, noch, wie engmaschig die Heizschlangen verlegt werden müssen. Dies deshalb, da wir mit verschiedenen BU zusammenarbeiten; jeder wiederum mit anderen Sanitärbetrieben - logisch, da einige Kilometer zwischen ihnen liegen. Der eine arbeitet gerne mit Vaillant, der nächste mit Buderus, wiederum ein anderer mit Wolff etc.. Ich werde auch keinem Sanitärbetrieb ein System "aufs Auge drücken", mit welchem er sich nicht auskennt; da ist Ärger vorprogrammiert. Der erforderliche Abstand der Schleifen ergibt sich übrigens aus der Heizlastberechnung.

Wenn Dein Wunsch nach Selbstbestimmung so weit reicht, daß Du den WE vorschreiben willst, solltest Du mit einem Architekten in klassischer Einzelgewerkevergabe bauen. Da bist Du dann imho besser aufgehoben und auch zufriedener.

Ich werde berichten

Mach das!

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[andimann]

Hi,
nur mal als Rückmeldung. Nach anwaltlicher Prüfung der Verträge und einigen Verhandlungsrunden habe ich von dem Baubetreuungsanbieter Abstand genommen. Der Vertrag ist an einen "klassischen GU" gegangen. Die waren am Ende nahezu preisgleich und dabei deutlich pflegeleichter im Umgang und vor allem bereit, mir wichtige Punkte und Abstimmungen im Angebotstext aufzunehmen.

Morgen wird das Gelände nivelliert und kurz vor Weihnachten geht der Bauantrag zum Bauamt.

Vielen Dank für die Tipps und Anregungen!

Viele Grüße,

Andreas