Welche Klauseln Käuferseits in Kaufvertrag für Grundstück aufnehmen?

[Schnubbihh]

Hallo liebe Community,

wir stehen kurz vor dem Kauf eines Grundstücks von Privat und fragen uns, welche Klauseln wir als Käufer in den Kaufvertrag einbringen sollten, um uns bestmöglich abzusichern.

Hintergrund:
- Hinterlandbebauung in Hamburg
- Grundstück 2 kaufen wir, Grundstück 1 (vorne) hält sich der Verkäufer zurück
- Grundstücke sind real geteilt
- Prüfung durch Kampfmittelräumdienst bereits in Auftrag gegeben und Ergebnis wird VOR Kauf vorliegen
- Bodengutachten wird VOR Kauf durchgeführt
- Verkäufer beabsichtigt Baulast und Grunddienstbarkeit auf vorderes Grundstück (1) einzutragen (Wege- und Leitungsrecht)

In den Vertrag kommt entsprechend:
- Notwendigkeit der Baulast / Grunddienstbarkeit
- Abriss der Garage auf vorderem Grundstück. Oder ist dies durch die Baulast/Grunddienstbarkeit bereits abgedeckt? Muss hierfür ein Datum festgelegt werden?

Ggf. zur Diskussion:
- Qualität/Auswahl der Zuwegung und Einfahrtstor (Straße) + Wer trägt zu welchen Teilen Kosten und Aufwände für die Zuwegung auf Grundstück 1? Empfehlungen?
- Positiver Bescheid zu einer Bauvoranfrage (um generelle Bebaubarkeit gemäß Bebauungsplan abzusichern)?
- Vorverkaufsrecht für vorderes Grundstück (falls es mal verkauft werden sollte)
- Kann man sich auf Deals einlassen, dass wir die Kosten für den Abriss der Garage (und ggf. Haus) auf Grundstück 1 tragen und dafür der Kaufpreis entsprechend gemindert wird (spart Grunderwerbsteuer). Oder fällt sowas bereits unter Steuerbetrug?

Sind solche Klauseln überhaupt möglich und sinnvoll? Habt Ihr sonst noch Empfehlungen für den Kaufvertrag?

Beste Grüße!

 

[KarstenausNRW]

Es sind alle Regelungen möglich, auf die Ihr Euch gemeinsam mit dem Verkäufer einigt. Der Notar sollte Euch für sein stattliches Entgelt entsprechend beraten - was er wohl bisher nicht gemacht hat, wenn ich Dein Posting lese.
Je nach Nachfrage und Qualität des Grundstücks kann es gut sein, dass Ihr lediglich "gekauft wie gesehen" vereinbaren könnt. So wäre es zumindest vor 1,5 Jahren gewesen.

1. Kostentragung: Üblich ist, dass der, der das Wegerecht innehat, auch für die Pflege des Weges aufkommt (siehe Baugesetzbuch)
2. Positiver Bauvorbescheid: Wird im gewerblichen Bereich genutzt. Würde ich als Verkäufer nur dann mitmachen, wenn im Kaufvertrag ein Besserungsschein vereinbart wird. Ihr also eigentlich 120qm bauen wollt, dann aber doch 160qm genehmigt bekommt. An der besseren Ausnutzung des Grundstücks möchte ich als Verkäufer gerne partizipieren und einen Nachschlag auf den Kaufpreis haben wollen. Außerdem verzögert die Auflage die Kaufpreiszahlung ggf. recht lang und schafft Unsicherheit beim Verkäufer.
3. Vorkaufsrecht: Würde ich als Verkäufer nicht machen, da dies den Wert meines verbleibenden Grundstücks aus Sicht einer Bank schmälert. Sofern das Grundstück bereits vom Verkäufer finanziert ist, braucht es die Zustimmung der Bank oder wird in den Nachrang eingetragen = ggf. für Euch wertlos, da es bei einer ZV wegfallen würde
4. Deal kann man machen. Geringer Kaufpreis = geringere Grunderwerbsteuer. Es wird aber ein Schuh draus, da das Grundstück dann für die Bank auch einen geringeren Wert hat. Habe schon durch solche Konstrukte ganze Finanzierungen/Käufe platzen sehen (Hauspreis wurde um Küche, einbauschränke, Zubehör usw. so weit reduziert, dass die Bank dann einfach die Finanzierung nicht mehr mitgemacht hat).

Wie gesagt, sprecht mit dem Notar. Und wenn er Euch stundenlang dazu berät, kostet der Kaufvertrag auch nicht mehr. Aber Ihr habt dann wenigstens gute Regelungen, die auch juristisch sauber sind.

 

[K a t j a]

Alles, was dazu führen könnte, dass Ihr nicht wie geplant bauen könnt, muss in den Vertrag. Eine detailliertere Bauvoranfrage wäre bei mir auf jeden Fall dabei.
Die restlichen Punkte kann man versuchen, würde sie aber nicht zur Bedingung machen.

 

[Grundaus]

aus Erfahrung würde ich die Zufahrt so genau wie möglich vereinbaren, Breite, Bodenbelag, Instandhaltung, Tor, Beleuchtung, Klingel Briefkasten u.s.w.
Abriss ebenfalls mit Termin. Beim Vorverkaufsrecht sehe ich keinen Nachteile, weder für euch (außer Kosten) noch für den Verkäufer. Hat keinen Einfluß auf die Beleihung beim Verkäufer und wenn es trotzdem zu Zwangsversteigerung kommen sollte, könnt ihr ja auch auf den letzten Preis einsteigen

 

[KarstenausNRW]

Hat keinen Einfluß auf die Beleihung beim Verkäufer

Nur wenn es nachrangig ist. Aber dann ist es für den Berechtigten aber auch fast wertlos.

 

[Proeter]

Dein voriger Thread zur Hinterlandbebauung ist leider eingetrocknet, obwohl viele Fragen offengeblieben sind. Wie hast du die denn gelöst? Ein besonderes Problem ist und bleibt (selbst nach deinen leicht optimistisch stimmenden Informationen vom Amt), dass das vordere Grundstück nach der Teilung nur noch sehr eingeschränkt bebaubar sein wird.
Außerdem: Ich hab mir das mal im Luftbild und im Kataster angesehen: Es gibt für dein Projekt in der Siedlung keinen Präzedenzfall. Das ist erstmal per se ein großes Risiko. Tatsächlich gibt es in der Siedlung zwar einige sehr wilde Bebauungsbeispiele, wie ich sie auch sonst noch nie gesehen habe (z.B. erhebliche Grenzbebauung mit Wohngebäuden nach hinten raus, etliche Grundstücke mit zwei Häusern etc.), aber das heißt ja nicht, dass du auch machen darfst, was du willst.

Im übrigen hast du auch einige frühere Threads austrocknen lassen. Was ist z.B. aus den Grundstücken geworden, die du aus deiner Familie kaufen wolltest?
Ich finde es immer fair und im Sinne des Forums, wenn man auch erzählt, wie die jeweiligen "Projekte" ausgegangen sind und warum.