Welcher Kredit ist realisierbar?

[Lars881]

Ob das ne Bank mitmacht, kann hier keiner sagen. Aber wenn die volle Summe durch Grundschulden und Lebensversicherungen abgedeckt ist, dann wird das imho klappen.

Die Rechnung dagegen ist recht simpel. Ich hab das so verstanden, dass du in den 10 Jahren 60-65% abbezahlt haben willst, richtig? Sind also 6% Tilgung...

Also als Annahme 1,5% Zins, 6% Tilgung und 3.200,- EUR/Monat = 512.000 EUR Kreditsumme

Bei 2.500,- monatlich "nur" noch 400k und bei 4.000,- ganze 640k. Wenn diese Summen durch deine Grundschuld und Lebensversicherung gedeckt sind (zuzüglich Sicherheitsabschlag von 10 bis 20%), dann macht das auch ne Bank mit. Wenn die Einnahmen dann nicht kommen, dann ist halt auch alles weg, das Mietshaus, eigenes Haus und Lebensversicherung...

 

[Haus-Starter]

Hallo Lars. Die Sicherheiten sind nicht das Problem. Wenn es wirklich zu dem Fall kommen sollte, dass der Energieversorger pleite geht, die Mieter aller nicht mehr zahlen und mein Gehalt wegbricht, bleibt immer noch die Möglichkeit einen Teil der Sicherheiten zu verkaufen ( zumal das Baugrundstück nicht zwingend mit einer Grundschuld belegt werden müsste). Wenn das dann auch nicht funktioniert, stehe ich selbstverständlich vor einem massiven Problem. Aber wenn jeder wegen allen negativen Eventualitäten die eintreffen könnten nicht bauen würde, würden glaube ich kaum Kredite in D vergeben werden. Ein Restrisiko wird man nie ausschließen können, solange man das Geld nicht tatsächlich auf der Bank ( als Sicherheit ) hat. Wobei dann natürlich die Frage im Raum steht, ob die Verzinsung dort höher ist als die Zinsen, die für den Kredit bezahlt werden müssen. Ich will nicht sagen, dass es ein solches Szenario nicht gibt. Aber es wird wohl eher die Ausnahme darstellen.

Sind denn die 1,5% realistisch, die Du anführst?
Vor allem auch bei Sondertilgungs-Möglichkeit?

Des weiteren verstehe ich deine Rechnung nicht ganz.
Ich vermute Du setzt die 512.000 aus rund 307.000 ( ca. 60% ) Tilgung und rund 77.000 Zinszahlungen zusammen ( = 120x 3200 €)
Aber ist die Zinsbelastung tatsächlich so hoch ( sprich über die 10 Jahre immer gleich) ? Ich tilge doch vom ersten Monat an, wodurch die Zinsbelastung doch auch vom ersten Monat an fallen sollte? Oder ist das eine Sonderregelung bei Krediten, die nicht auf 0 retour geführt werden?

 

[Voki1]

Die Rechnung stimmt schon so. Es blieben damit ca. 35% Restschuld über nach den 10 Jahren Zinsbindung. Dabei ist der Effekt "zuzüglich ersparter Zinsen" schon drin, aber dieser Effekt wirkt sich nicht wirklich so entscheidend aus, wie das bei höheren Zinsen (früher) der Fall war. Man "spart" durch die Tilgung ja nur noch 1,5%, wo früher ggf. 6 - 8% Ersparnis aufgetreten sind. Das führt zu einer Verlängerung der Kreditlaufzeiten bei gleichen Tilgungssätzen im Vergleich zu früheren Zeiten. ;-)

Der Zinssatz ist derzeit nicht unrealistisch. Schlussendlich eine Frage der Bonität und der sonstigen Bedingungen. Verhandlungsgeschick ist also gefragt.

 

[Lars881]

Zinssatz ist immer eine Frage des Beleihungswertes und ggf. Aufschlägen für Risiko, Sondertilgungen, bereitstellungsfreie Zeit etc., aber bei nur 10 Jahren Laufzeit sollten 1,5% gut machbar sein.
Ein Selbstständiger zahlt meistens mehr Zinsen als ein Angestellter bei gleichem Beleihungswert, da höheres Risiko. Bei Vermietung wird da wahrscheinlich auch was einkalkuliert, aber das ist bei den Banken sehr unterschiedlich und kann dir auch nur dort errechnet werden. Manchmal ist der Beleihungswert nach so einen Gespräch auch höher, als man vorher dachte (Risikoabschlag der Bank). Erfahrungsgemäß gehen regionale Banken an sowas eher ran, als die günstigeren Onlinebanken, einfach weil sie den örtlichen Markt besser kennen.

Zum Berechnen diverser Spielmöglichkeiten gibt´s im www jede Menge Hypothekenrechner, einfach mal nach zinsen + berechnen googeln. Da kommen dann auch immer gleich die Tilgungspläne mit raus, das hilft ganz gut die Materie ein wenig besser verstehen zu können. Sondertilgungen kann man da dann auch mit einrechnen.

 

[toxicmolotof]

Lars, bitte lasse pauschale Aussagen wie "Selbstständige mehr Risiko als Angestellte" sein. Zum einen stimmt das nicht generell und zum Anderen liegt das Risiko einer Bank bei einer Baufinanzierung hauptsächlich in der Sicherheit und erst nachrangig in der Einbringungsquote, dies gilt auch bei Selbstständigen.

Dein erster Satz war soweit korrekt, mit dem Rest hast du da aber vieles wieder kaputt gemacht.

 

[Haus-Starter]

An dieser Stelle erst einmal vielen Dank für eure Einschätzungen.

ich nehme für mich mal mit, dass 500k Kreditvolumen bei meinen Rahmenbedingungen zu einem Zinssatz um die 1,5% einen realistischen Wert darstellen.

Nun habe ich mir noch sagen lassen, dass ich - wie wir es vor haben - bei einer Holzrahmenkonstruktion relativ gute Chancen auf die Erfüllung von Kfw70 Anforderungen habe.
Ob das nun so ist oder sein wird ist rein hypothetisch, da wir soweit in unserer Planung noch nicht sind.
Aber für den Fall, dass es klappen würde: Wie würde sich das auswirken?
Ohne konkret zu werden, höre ich immer wieder, dass sich das schon recht deutlich bemerkbar macht.... aber richtig greifen kann ich das nicht!
Gibt es bei KfW-Krediten eine Obergrenze pro Einfamilienhaus?
Richtet sich das nach "umbautem Raum"? Nach m²-Grund/Wohnfläche?
Wie sehen die Zinssätze aus?
Muß voll im festgesetzten Zinszeitraum getilgt werden?
Was wird als Sicherheiten akzeptiert?