Wertermittlung Bestandsimmobilie

[Greenie]

Wie würdet ihr das sehen?

Eine Immobilie (Standardhäuschen) wurde vom Bauträger vor 10 Jahren an einen Investor verkauft. Das Haus hatte wechselnde Mieter. Investiert wurde nichts, so dass eine deutliche Abnutzung erkennbar ist und aktuell und absehbar Investitionen anstehen. Auch der Garten ist nicht angelegt. Die Preise für vergleichbare Neubau-Immobilien scheinen etwa 30% teurer geworden (keine Großstadt, aber begehrtes Gebiet mit knappem Angebot). Für einen vergleichbaren Neubau (verglichen mit dem Neuzustand des Objekts) zahlt man heute rund 400.000. Was wäre für euch eine Richtschnur für die Bestandsimmobilie?

 

[nordanney]

Eine Immobilie (Standardhäuschen) wurde vom Bauträger vor 10 Jahren an einen Investor verkauft. Das Haus hatte wechselnde Mieter. Investiert wurde nichts, so dass eine deutliche Abnutzung erkennbar ist und aktuell und absehbar Investitionen anstehen. Auch der Garten ist nicht angelegt. Die Preise für vergleichbare Neubau-Immobilien scheinen etwa 30% teurer geworden (keine Großstadt, aber begehrtes Gebiet mit knappem Angebot). Für einen vergleichbaren Neubau (verglichen mit dem Neuzustand des Objekts) zahlt man heute rund 400.000. Was wäre für euch eine Richtschnur für die Bestandsimmobilie?

Die Frage kann Dir niemand beantworten. Wie viel würdest DU in die Immobilie reinstecken, damit sie für Dich passend ist? Nur um das Haus "schön" zu machen oder ist substanziell etwas nötig (und das nach schon 10 Jahren?)

Wenn ich Verkäufer wäre, würde ich wahrscheinlich um T€ 380 inserieren und für T€ 370 verkaufen.

 

[Greenie]

Dankeschön. Das finde ich heftig, aber vermutlich ist es fast realistisch. Ich denke, wir würden 20 000 reinstecken müssen, um alles sichtbare auf Vordermann und auf Neubau-Niveau zu bringen (Renovierung, Laminat raus und neue Böden neu, Rollläden ergänzen, Bad-Armaturen, Duschtür, ggf. Fugen erneuern). Dazu käme die komplette Außenanlage (die hätte man aber beim Neubau auch). Es blieben 10 Jahre früher notwendige Sanierungen (Dach, Heizung, Fassade, Haustür, Fenster, Treppe ...) Das ist nicht jetzt nötig, aber doch viel schneller als im Neubau. Das müsste man doch im Preis spüren?! Wie bilde ich die 10 Jahre Nutzung im Preis ab?

 

[nordanney]

Das ist nicht jetzt nötig, aber doch viel schneller als im Neubau. Das müsste man doch im Preis spüren?! Wie bilde ich die 10 Jahre Nutzung im Preis ab?

Gar nicht. Läuft nur über Angebot und Nachfrage. Wenn aber der Innenzustand "abgewohnt" ist, wird vermutlich jeder (mehr oder weniger) versuchen zu handeln.
Großer Vorteil des Hauses ist allerdings, dass man sofort rein kann. Wenn Du jetzt einen Neubau planst und anfängst, ein Grundstück zu suchen, ziehst Du vielleicht erst 2022 ein - bis dahin ist Dein Neubau wahrscheinlich schon wieder teurer als heute geworden.

Es blieben 10 Jahre früher notwendige Sanierungen

Kommt darauf an. Klinkerfassade wird im Lebenszyklus der Immobilie eher nicht mehr saniert. Das Dach hält auch 50-80 Jahre.
Es liegt auch immer daran, welche Qualität verbaut, welches Design es ist und wie mit den Bauteilen umgegangen wird. Was heute modern scheint, kann Dir vielleicht in 5 Jahren schon nicht mehr gefallen und wird getauscht, auch wenn nichts kaputt ist. Ein vor 20 Jahren modern gebautes Bad (große Fliesen, zeitlose Farben) kann auch in 20 Jahren noch modern sein (vielleicht mal Fugen neu machen in der Dusche o.ä.).

 

[HilfeHilfe]

Naja den Preis bestimmt der Markt . Geld ist billig und wenn das Haus immer vermietet war hat es sich gelohnt. Was wird den aufgerufen ?

 

[andimann]

Moin,

Wie bilde ich die 10 Jahre Nutzung im Preis ab?

Ganz einfach: gar nicht! Wenn es eine begehrte Lage ist, geh davon aus, dass der Verkäufer den Preis bekommen dann, was ein aktueller Neubau dort ebenfalls kosten würde, ggf.. sogar mehr.



In unserer unmittelbaren Nachbarschaft ist in unserem Baugebiet gerade ein Haus verkauft worden: Baujahr 2011, etwa 135 qm mit 500 qm Grund und einigen Baumängeln, die ich selbst als Laie sofort sehen konnte. (Wir haben mit dem Gedanken gespielt, das für die Verwandtschaft zu kaufen, sind aber bei den Preisvorstellungen nicht mehr mitgegangen). Der Preis lag etwas höher als unser Haus (175 qm, 640 qm Grund, deutlich besserer Bau- und Ausstattungsstandard und imho auch etwas bessere Lage) in 2016 inkl. aller Nebenkosten und Außenanlagen gekostet hat.

Die Verkäufer dürften da nun gute 40-50% mehr bekommen haben, als sie selber in 2011 bezahlt haben.

Neu bauen wäre für die Käufer mit Sicherheit billiger geworden, es gibt aber keine Grundstücke.

Der langen Rede kurzer Sinn: schlage dir jegliche Überlegungen von Abnutzungen oder "der Verkäufer hat doch ganz lange ohne Miete darin gewohnt, das müsste man doch vom Preis abziehen" ganz schnell aus dem Kopf. Damit machst du dir nur das Leben schwer.

In einer wirklich guten Lage bist du mit "Kaufpreis = aktueller Neupreis" noch gut bedient.

Viele Grüße,

Andreas