Wie finanziert man das Millionenhaus? (BW, Passivhaus,140+50m2)

[haus-in-bw]

Hallo liebe Gemeinde,

Mir ist klar dass es hier um keine Lehrbuch Finanzierung („max. 30% vom Einkommen für Wohnen“ / „max. 120x vom monatlichen Einkommen als monatliche Kreditbelastung“) geht. Wir haben das Problem sehr nahe an Stuttgart zu wohnen. In unserer Region gibt es schlicht kaum Angebot und viele Nachfrager, mit großem Geldbeutel. Nun möchte ich einfach ein paar Gedanken zu unserem grob skizzierten Projekt von euch. Wir würden sicher viel Eigenleistung erbringen, die möchte ich hier aber mal außen vorlassen und nur die nackten Zahlen sprechen lassen.

Allgemeines zu Euch:

• Meine Frau 33j , Ich 35j
• Kinder 2j und 4j

Einkommen- und Vermögenssituation:

• 450€ Basis, Hausfrau
• 4400€ Netto+13,5.Gehalt +zusätzliche Zielprämie, als Ingenieur angestellt
• 2x 419€ Kindergeld
• Eigenkapital 100 000, eventuell 150 000
• In 4-5 Jahren 100 000 zusätzlich durch Schenkung
• Wir sind bereit alles ins Haus zu stecken
  Mobilitätskosten:
  • 1 Auto, aktueller Wert etwa 13 000€ Bar bezahlt. Jährlich etwa 12.000km
  • 19€/m Versicherung
  • 33€/m Steuern
  • 90€/m Kraftstoff
  • 50€/m Reparaturen/Reifen
• Wohnen, Versicherungen, Lebenshaltungskosten, Sparleistungen
  • 1020€ Wohnen (aktuelle Warmmiete inkl. Strom, Gas, Wasser, GEZ, Müll, Internet und Nachzahlung)
  • 6€/m Handy
  • 4€/m Haftpflichtversicherung
  • 7€/m Kapital- oder Risikolebensversicherung
  • 10€/m (Vorsorge/Rentenversicherung)
  • 60€/m Berufsunfähigkeitsversicherung
  • 400€/m Lebensmittel inkl. Haushalt, Kleider
  • 13€/m Netflix + Spotify
  • 250€/m Urlaub
• Sonstiges: 300 000€ Kredit für vermietete Immobilie. Nach Zins, Tilgung und Steuern besteht aktuell ein Überschuss von etwa 500€/m
• Einnahmen- und Ausgaben Summen:
  5350€ Einnahmen gesamt
  • Kindergeld nicht berücksichtigt, wird für die Kinder verwendet
  • -1020€ Ausgaben Wohnen (davon 720€ Kaltmiete)
  • -942€ Summe andere Ausgaben
  • =3388€ Saldo
  • +600€ Vermietung EG Wohnung im Neubau
• Allgemeines zur Immobilie:
  • 500-700m² - es gibt kein konkretes Grundstück.
  • 600€/m²(?) Bodenrichtwert
  • Neubau 140m² mit EG Wohnung 50m²(?), 10m² Technik, Carport
  • Holzständer oder Massiv – noch offen, Passivstandard
• Bau- oder Kaufkosten:
  • 462 000€ großes Grundstück inkl. Notar, Grunderwerbsteuer, etc. (+10%)
  • 488 000€ Erstellungskosten Haus inkl. Baunebenkosten, Außenanlagen, Küche, möbel, Lampen
  • 950 000€ Gesamtkosten
• Kostenzusammenstellung:
  • 950 000€ Gesamtkosten
  • 100 000€ abziehbares Eigenkapital
  • 850 000€ Finanzierungssumme
  • -75 000€ Zuschuss KFW 2 Wohneinheiten
  • =775 000€ zu finanzieren

100 000 – 150 000€ mit 5j. Den Rest fest für 20j. Restschuld 400 000 bis 500 000€…
Von einem Kreditvermittler hatten wir Anfang des Jahres 700 000€ Kreditsumme zu 1,3% Zinsen und 2% Tilgung für 20j bekommen (2310€/m Rate).
Bestandsimmobilien in unserem Umkreis kostet 600 000€ und müssen kernsaniert werden. Wir sind sparsam, ökologisch minimalistisch angehaucht.

Eine Variante wäre auch bewusst eine 20j Finanzierung (1,3%) aufzunehmen und möglichst wenig zu tilgen (1%). Das entspräche einer Kaltmiete festgeschrieben auf 20j von 1485€/Monat. Wir würden quasi von der Bank mieten. Szenario wäre: Bei Ablauf der Zinsbindung entweder nochmals verlängern (Umschuldung) oder wenn die Konditionen schlecht sind, verkaufen und auszuziehen. Wenn die Immobilienpreise nicht massiv gefallen sind, gehen wir mit einer kleinen Nachzahlung von 50 bis 100.000€ aus der Sache raus.

• Ist unser Wunsch von der Immobilie möglich? Sind wir komplett verrückt? Wie seht ihr die Sache?
• Wie weit kommen wir mit 488k für die Erstellung eines Hauses inkl. Baunebenkosten? Sind 200m² Innenfläche überhaupt möglich?
• Mit was für Nebenkosten können wir bei einem solchen Haus (ohne umlagefähige Anteile der EG Wohnung) rechnen (140m²/Passivstandard)?

 

[Hyponex]

Mahlzeit und Willkommen,

also Passivhausstandard, mit 190qm Wohnfläche für 488.000€ incl. Baunebenkosten, Außenanlagen, Küche und und und?

das sehe ich als großes Problem.

ich bin gerade ins Neubau eingezogen, 170qm, KfW-55 Standard (also noch kein Passivhaus) ohne Photovoltaik etc.
wir haben das Haus ende 2019 beim Bauträger unterschrieben (den Vertrag, also Preise schon fast 2 Jahre alt) waren dann beim Festpreis bei knapp 400 TEUR (mit Erdwärme etc.)
die Baunebenkosten und Außenanlagen kommen noch hinzu.

also wenn Du mit 2 Wohneinheiten, 190qm Wohnfläche, und dann als Passivhaus es bauen möchtest, dann dürfte es bei dem günstigsten Anbieter schon bei 500.000€ liegen... (ok, Holzständer dürfte minimal günstiger werden, da man dort schneller bessere Werte erreichen kann)
aber hinzu kommen die Baunebenkosten (schnell bei 30.000-50.000€) dann Außenanlagen (großes Grundstück? längere Zuwege? Terrasse etc.?) also hier dürfen die Preise AB 50.000€ beginnen.

und wir wissen nicht, wie die Preise in 6-12 Monaten sind, also eher mit 600.000€ kalkulieren.

weitere Frage: wie groß muss das Grundstück sein?
500qm, mit Kaufnebenkosten dürften hier auch 100.000€ günstiger werden

denke, wenn ihr all die Wünsche da reinpackt, landet man am Ende eher bei 1,1-1,3 Mio. Gesamtkosten

PS.
verstehe nicht, warum alle hier direkt den Tilgungszuschuss direkt abziehen?
also wenn Ihr 850.000€ braucht, dann finanziert ihr auch 850.000€ (diesen Betrag prüft die Bank, und diese Summe muss zum Einkommen passen!)
wenn es fertig ist, gibt es Tilgungszuschuss = ja, das senkt die Verbindlichkeit, aber das Haus muss diesen Standard auch erreichen. Und ihr muss erstmal die 850.000€ von der Bank bekommen.
oft hat die Bank schon erlebt, dass am der Fertigstellung das Haus nicht den angestrebten Wert erreicht hat, also weniger oder gar kein Zuschuss...

 

[Snowy36]

Also wenn’s nicht grade Baupfusch is weiß man doch vorher ob man die KFW Bedingungen einhält u kann die Förderung daher ganz klar gleich abziehen .

 

[MayrCh]

Wo findet man "sehr nahe an Stuttgart" denn noch Grundstücke für 600€/m2?
Und wer baut in dieser Region für <2500€/m2? Incl. Baunebenkosten, Außenanlagen, Möbel, Küche...
Ultra- Blauäugig, sowohl die Haben-Seite, als auch die "Kalkulation".

 

[Hyponex]

Also wenn’s nicht grade Baupfusch is weiß man doch vorher ob man die KFW Bedingungen einhält u kann die Förderung daher ganz klar gleich abziehen .

klar, dann strecke doch das Geld alleine vor, und nach der Zahlung der KfW gibt es ja zurück ;)

für die Bank zählt nur eins:
die wollen 850 TEUR ausbezahlt bekommen, und darauf wird das ganze geprüft...

es heißt ja auch nicht "Eigenkapitalersatz" sondern "Tilgungszuschuss"

wenn es gezahlt wird, dann ist die Restschuld kleiner... aber vorher ist es nicht, da die das Geld wohl brauchen um das Haus zu bauen...

 

[Ysop***]

Wo findet man "sehr nahe an Stuttgart" denn noch Grundstücke für 600€/m2?
Und wer baut in dieser Region für <2500€/m2?

Sehe ich auch so. Sehr schöngerechnet. Sparsam und minimalistisch ist der Wunsch nicht, insb. Größe von Grundstück und Bau insgesamt.