Wohnungen verkaufen oder behalten?

[f-pNo]

1/6 des Gesamten ist ohne Einschränkung meins

Gut, damit hast Du Deinen anrechenbaren Einkommensanteil für die Bank.

Der TE ist Nießbraucher.

Mädels :) - lasst mal wieder ein wenig Luft ab.

Der TE schrieb doch schon zwischenzeitlich, dass 1/6 ihm (sowie seinem Bruder) OHNE Einschränkungen zusteht.
Daraus schließe ich, dass das Nießbrauchrecht für 2/3 ergo 4/6 der Mietobjekte eingetragen ist. Also nur für die Mutter und den Onkel.

Oder kann ein Nießbrauchrecht NUR für ein gesamtes Objekt eingetragen werden, so dass der TE für seinen Teil Niesbrauchnehmer werden MUSS?

EDIT: Habe gerade Deine letzte Ausführung erst gesehen @Dirk Grafe . Dann muss hier anscheinend tatsächlich auf das gesamte Objekt Niesbrauch eingetragen werden, welcher dann anteilig verteilt wird.
Allerdings verstehe ich dann noch immer nicht, weshalb ich meinen eigenen Niesbrauchanteil (die Mieteinkünfte, welche mir aus dem Niesbrauch zustehen) nicht als Einkommen ansetzen kann?

 

[Musketier]

Nein, die Einnahmen stehen zu 15T€ dem TE zu, zu 15T€ dem Bruder des TE und zu je 30T€ der Mutter sowie dem Onkel.

Richtig, also genau 1/6tel.

Das zu begreifen wird allerdings schwer, wenn man das Konstrukt des Nießbrauchs in Verbindung mit Schenkung/vorweggenommener Erbfolge nicht begreift oder konsequent ignoriert. Die haben hier zu 99,9% aus steuerlichen Gründen (Wert der Übertragung >400T€!) vorab an die Kinder übertragen.

Auch Richtig. Verminderung des verschenkten Wertes um den Wert des Nießbrauchs (auszurechnen über die Sterbetabelle) = Grundlage für Steuer

Dabei ist gesetzlich vorgeschrieben (schreibe ich jetzt zum dritten Mal!!!), dass das verbleibende Nießbrauch der Übertragenden insgesamt _nicht_ bei 100% liegen darf. Eure Argumentation ist also ... wie bereits mehrfach beschrieben ... schon aus rechtlichen Gründen hinfällig.
Die Kinder müssen bei diesem Konstrukt mindestens einen Nießbrauchsanteil von 10% erhalten, ansonsten macht das FA bei dem Deal nicht mit.
Ergo sind die Kinder sowohl zu 50% Eigentümer als auch Nießbraucher, hier mit 1/6 enstpr. ~16,6%, was über 10% liegt.

Die 1/6 stammen aber doch aus der Erbengemeinschaft vom verstorbenen Onkel und nicht aus der Schenkung von Mutter und lebendem Onkel?
Und was wäre Mutter und Onkel, wenn sie weder Eigentümer, noch Nießbraucher wären, aber ihnen dennoch die Einnahmen zustehen? Und warum soll die Bank mehr als die 15T€ Einnahmen berücksichtigen?
Deine Argumentation ist mir schleicherhaft.

 

[DG]

Die 1/6 stammen aber doch aus der Erbengemeinschaft vom verstorbenen Onkel und nicht aus der Schenkung von Mutter und lebendem Onkel?

Nein. Die 1/6 sind der Anteil aus dem Ertrag, ergo der Anteil am gesamten Nießbrauch des Objektes (abzgl./zzgl. etwaiger Wohnrechtsnießbräuche). Das hat mit dem Eigentum gar nichts zu tun. Das Eigentum aus der Erbengemeinschaft ist zu je 50% auf die beiden Kinder/Brüder übergegangen.

Eigentum und Nießbrauch muss man hier deutlich voneinander trennen, wobei ich vermute, dass an der Stelle eines der größten Verständnisprobleme vorliegt.

Und warum soll die Bank mehr als die 15T€ Einnahmen berücksichtigen?

Gegenfrage 1: wo habe ich behauptet, dass die Bank mehr jährliche Einnahme anerkennen müsste/könnte/sollte? Richtig - nirgends.
Gegenfrage 2: wenn Du davon ausgehst, dass 15T€ als Einnahme des TE anerkannt werden könnten (was Deine Fragestellung impliziert), wieso setzt Nordanney diesen Wert auf Null? Der will davon nämlich GAR NICHTS anerkennen.

MfG
Dirk Grafe

 

[Musketier]

Nein. Die 1/6 sind der Anteil aus dem Ertrag, ergo der Anteil am gesamten Nießbrauch des Objektes (abzgl./zzgl. etwaiger Wohnrechtsnießbräuche). Das hat mit dem Eigentum gar nichts zu tun. Das Eigentum aus der Erbengemeinschaft ist zu je 50% auf die beiden Kinder/Brüder übergegangen.

Das liest sich in Beitrag 18 meiner Meinung nach anders,

Ich hab das so gedeutet :
3 Geschwister jeder hat 1/3 Anteil an den Häusern
davon stirbt einer, Erben werden aber nicht die beiden Geschwister, sondern die Neffen = also 1/6 für den TE
danach verschenken der Onkel und die Mutter jeweils ihren Anteil an die beiden Kinder/Neffen unter Berücksichtigung des Nießbrauchrechts

-> TE bekommt 1/6 aus Erbengemeinschaft, 1/6 von Mutter (wovon sich die Mutter aber das Nießbrauchrecht sichert und 1/6 vom Onkel (wovon sich der Onkel das Nießbrauchrecht sichert)
Eigentum Gesamtanteil 50%, davon aber 2/3 mit Nießbrauchsrecht für Mutter und Onkel


Durch die hohen Grundstückswerte wird der Freibetrag Mutter-Kind sowieso überschritten.
Durch die Splittung in Onkel 1 - Neffe, Onkel 2- Neffe und Mutter-Kind konnten gleich mehrere Freibeträge ausgenutzt werden.

 

[DG]

Allerdings verstehe ich dann noch immer nicht, weshalb ich meinen eigenen Niesbrauchanteil (die Mieteinkünfte, welche mir aus dem Niesbrauch zustehen) nicht als Einkommen ansetzen kann?

Niemand außer Nordanney versteht/behauptet das. Die 15T€ tauchen bei beiden Brüdern auf der Steuererklärung als zvE aus VuV auf.

MfG
Dirk Grafe

 

[DG]

Das liest sich in Beitrag 18 meiner Meinung nach anders,

Ich hab das so gedeutet :
3 Geschwister jeder hat 1/3 Anteil an den Häusern
davon stirbt einer, Erben werden aber nicht die beiden Geschwister, sondern die Neffen = also 1/6 für den TE
danach verschenken der Onkel und die Mutter jeweils ihren Anteil an die beiden Kinder/Neffen unter Berücksichtigung des Nießbrauchrechts

-> TE bekommt 1/6 aus Erbengemeinschaft, 1/6 von Mutter (wovon sich die Mutter aber das Nießbrauchrecht sichert und 1/6 vom Onkel (wovon sich der Onkel das Nießbrauchrecht sichert)
Eigentum Gesamtanteil 50%, davon aber 2/3 mit Nießbrauchsrecht für Mutter und Onkel

Fein. Allein - wo soll der Unterschied sein? Wenn das Objekt 90T€ abwirft und davon 60T€ an Mutter/Onkel gehen, bleiben je Bruder 15T€ übrig, die jeweils auf deren Steuerkarte auftauchen.

Nordanney setzt diesen Wert auf Null. Der Himmel weiß, warum.

MfG
Dirk Grafe