Wohnungen verkaufen oder behalten?

[Chris29.2]

Guten Tag,


ich brauche mal euren Rat in Sachen Finanzierung. Ich muss ein wenig
ausholen:


Persönliche Situation:
Er und Sie, beide 28 Jahre jung, beide Bundesbeamte auf Lebenszeit im
gehobenen Dienst, Einkommen zur Zeit jeweils ca. 2.200€ netto/ Monat (ab
September jeweils ca. 2.400€ netto/ Monat). Eigenkapital beträgt zur
Zeit ca. 150.000€ welches sich zum Großteil (ca. 100.000€) auf
Tagesgeldkonten und auf zuteilungsreifen Bausparkonten befindet.
Zusätzlich haben wir noch jeder einen Riester-Vertrag sowie
zusätzliche private Altersvorsorgeprodukte laufen. Diese sollen
jedoch nicht angetastet werden (Steuerproblematik).

Bauvorhaben:
Wir wohnen in Köln (rechtsrheinisch) und wollen in einem Umkreis von
max. 20 Km (Bergisch Gladbach, Odenthal, Kürten, etc) bauen. Wir
besitzen kein Grundstück suchen aber seit geraumer Zeit.
Wir wünschen uns ein freistehendes Einfamilienhaus mit ca. 180qm Wohnfläche
inklusive Keller. Aufgrund der aktuellen Preise ist ein Gesamtbudget von
600.000€ (inklusive Grundstück und sämtlicher Nebenkosten) für eine
mittlere Ausstattung das Mindeste. Wahrscheinlich sogar noch mehr...


Nun zu meinem eigentlichen Problem:

Zusätzlich zu dem oben genannten Eigenkapital welches uns direkt zur
Verfügung steht gibt es noch weiteres Eigenkapital:

Neben einem größeren Einfamilienhaus im ländlichen Bereich mit
riesigem, traumhaften Grundstück (Elternhaus meines Vaters, Wert grob
geschätzt: ca. 200.000€) welches ich zusammen mit meinem Bruder einmal
erben werde , bin ich teil einer Erbengemeinschaft.
Der Gegenstand der Erbengemeinschaft sind zwei Mehrfamilienmietshäuser.
Beide Häuser stehen nebeneinander in der selben Straße. Es handelt sich
um gut sanierte Altbauhäuser (Baujahr 1903 und 1905). Jedes Haus hat 5
Wohnungen zu je 130qm Wohnfläche mit großem Süd-West-Balkon. Die
Bruttokaltmieten beider Häuser betrugen in 2015 ca. 90.000€ (Tendenz
leicht steigend in den nächsten Jahren).
Die Häuser gehören zur Hälfte meinem Bruder und zur Hälfte mir.
Allerdings gehörte 1/3 der Häuser meiner Mutter und 1/3 meinem Onkel.
Beide Anteile wurden per Schenkung zur Hälfte an meinen Bruder und mich
mit lebenslangem Nießbrauch verschenkt.
Faktisch stehen mir also 1/6 der aktuellen Mieteinnahmen zur Verfügung.


Ich möchte meinen Anteil gerne in eine zukünftige Finanzierung des
geplanten Eigenheims einbringen. Daher stellt sich mir die Frage, wie
ich das am geschicktesten anstelle. Eine Möglichkeit wäre natürlich den
monatlichen Betrag einer Finanzierung zum Teil aus Mieteinnahmen zu
bezahlen und den Finanzierungsrahmen damit zu erhöhen bzw. die
Familienkasse zu entlasten. Eine weitere Möglichkeit wäre am Ende eines
Jahres die überschüssigen Mieteinnahmen als Sonderzahlung in die
Finanzierung mit einzubringen. So könnte man die monatliche Rate relativ
hoch ansetzen, da man keinen Puffer für die Sonderzahlung am Ende des
Jahres sparen muss (der "Standardpuffer" zum Leben bleibt davon
natürlich unberührt). Eine Lösung bei der die Häuser der Familie
komplett erhalten bleiben wird bevorzugt, allerdings können sich alle
Beteiligten der Erbengemeinschaft auch ein teilweisen Verkauf
vorstellen.
Aktuell werden Wohnungen welche in Art, Größe, Alter und Zustand den
unseren sehr ähnlich sind für 300.000-350.000€ angeboten. Es wäre zum
Beispiel möglich 2 oder 3 Wohnungen eines Hauses zu verkaufen um sein
Eigenkapital zu erhöhen. Allerdings habe ich keine Ahnung wie sich das
verhält, wenn man aus einem Haus mit mehreren Wohnung dessen alleiniger
Eigentümer man ist einen Teil der Wohnungen verkaufen möchte. Findet man
überhaupt einen Käufer wenn der Großteil der Wohnungen noch von einem
Eigentümer gehalten werden?! Man kann ja bei allen Entscheidungen
überstimmt werden...

Meine konkrete Frage an die Finanzexperten lautet:

Was würdet ihr raten? Häuser komplett erhalten und die Häuser nur als
Sicherheit und zur Tilgung der Raten nutzen oder einen Teil verkaufen
und Eigenkapital erhöhen?


Ich hoffe ich konnte das Konstrukt verständlich dar stellen.


Vielen Dank für eure Hilfe.

Gruß

Chris :D

 

[Trommo]

Ohne Experte auf dem Gebiet zu sein stellen sich mir folgende Fragen:
- Kannst du überhaupt einzelne Wohnungen verkaufen? Ich glaube du müsstest von einzelnen Wohnungen der alleinige Eigentümer sein. Wenn jeder von euch anteilig an alle Wohnungen beteiligt ist, dann kannst du überstimmt werden. Sprich mal mit deinen Verwandten, was die von deinem Vorhaben halten.
- Du hast nur Brutto-Mieten gepostet. Wieviel Geld bleibt nach allen Abzügen übrig, die du als "Netto-Gehalt" deinerseits verbuchen kannst?

Ich persönlich würde die Wohnungen eher halten als verkaufen, solange die Gewinn abwerfen.

 

[Trommo]

Oh und noch eine Option: Biete erstmal deinen Verwandten deine Anteile zum Kauf an. Dann bleibt alles in der Familie.

 

[PhiTh]

Meiner Meinung nach ist es das Sinnvollste die Häuser zu erhalten und die Mieteinnahmen zum Tilgen verwenden. Euer Gehalt ist leider nicht in einer Höhe, dass (bsp. sobald Kinder ins Spiel kommen) eine entsprechende Rate alleine trägt.

Verkaufen macht nur Sinn wenn innerhalb der Familie. Wohnungen mit eingetragenem Nießbrauch bekommt man (fast) nicht los und wenn dann nur über den Preis.

Egal ob du die Wohnungen verkaufen oder eine Grundschuld darauf eintragen möchtest, müsstet ihr ersteinmal eine Teilung der Häuser vornehmen. Aktuell gehört dir 50% von Allem, es ist aber nicht definiert was genau. Auch wenn du eine Grundschuld eintragen willst musst du dies tun. Das Problem ist daran dass der Nießbrauch auch im Grundbuch eingetragen ist. Die Bank möchte immer an erster Stelle (vor dem Nießbrauch) stehen. Das bedeutet, sollte es zur Zwangsversteigerung kommen, ist der Nießbrauch nachrangig und dein Onkel/Mutter fliegt im schlimmsten Fall aus der Wohnung. Ich würde das in deren Falle nicht tun.

Deshalb empfinde ich es als das beste die monatlichen Mieteinnahmen i.H.v. ~1200Euro direkt zum Tilgen zu verwenden.

 

[toxicmolotof]

So lange der Nießbrauchsempfänger nicht hinter die Bank zurück tritt, kannst du auch die zusätzliche Sicherheit für die Bank nur bedingt einsetzen, bzw. musst mit entsprechenden Abschlägen rechnen.

Das wird sich m.E. nicht lohnen.

Dann lieber erhalten (So lange es einen kleinen Ertrag generiert) und den Gewinn als Sondertilgung nutzen, oder um das Leben schöner zu machen, sei es durch Investition in Urlaub, Mobiliar oder den eigenen Garten.

 

[f-pNo]

Guten Tag,



Bauvorhaben:
Wir wohnen in Köln (rechtsrheinisch) und wollen in einem Umkreis von
max. 20 Km (Bergisch Gladbach, Odenthal, Kürten, etc) bauen. Wir
besitzen kein Grundstück suchen aber seit geraumer Zeit.
Wir wünschen uns ein freistehendes Einfamilienhaus mit ca. 180qm Wohnfläche
inklusive Keller. Aufgrund der aktuellen Preise ist ein Gesamtbudget von
600.000€ (inklusive Grundstück und sämtlicher Nebenkosten) für eine
mittlere Ausstattung das Mindeste. Wahrscheinlich sogar noch mehr...


Neben einem größeren Einfamilienhaus im ländlichen Bereich mit
riesigem, traumhaften Grundstück (Elternhaus meines Vaters, Wert grob
geschätzt: ca. 200.000€) welches ich zusammen mit meinem Bruder einmal
erben werde , bin ich teil einer Erbengemeinschaft.

Solltet Ihr mit dem Gedanken an einen Verkauf spielen, wäre mein erster Tipp ebenfalls: Versuche, in der Verwandtschaft einen Käufer zu finden. Allerdings glaube ich, so umfangreich wie Du die Situation hier beschrieben hast, wurde diese Möglichkeit schon ausführlich diskutiert und ist nicht machbar.
Ansonsten würde ein Verkauf nur schwierig möglich sein. Sind Eure Anteile tatsächlich als prozentualer Anteil am Ganzen zu verstehen oder sind Dir Einnahmen bestimmter Wohnungen zugeordnet (ggf. inkl. einer Eintragung)? Im zweiten Fall könnte ggf. die Wohnung, für die Du Miete beziehst verkauft werden - im Ersten Fall wird es zu kompliziert und ein potentieller Preisabschlag ggf. zu hoch (Verkauf lohnt sich nicht).

Letzter Punkt:
Liegt das Grundstück + Elternhaus Deines Vaters in dem von Euch auserkorenen Baubereich? Wäre ein weiterer Bau darauf eine Option (Grundstücksteilung und Hausbau)? Dann hättest Du Deine Baukosten schon mal deutlich reduziert, da nicht noch ein Grundstück gekauft werden muss.