Wohnungsverkauf über Makler - worauf achten?

[sirhc]

Hallo zusammen,

ich habe vor, meine Wohnung über den Makler vermarkten zu lassen, über den wir auch unser Grundstück erworben haben. Der Grundstückskauf ist knapp 2 Jahre her; damals hat der Makler meine Wohnung schon besichtigt und preislich bewertet. Als tatsächlicher Eigentumsübergang ist April/Mai 2017 angedacht.

Wir haben damals einen guten Draht zum Makler gehabt, sonst würden wir ihn natürlich jetzt nicht beauftragen wollen. Da ich sowas aber noch nie gemacht habe würde ich gerne wissen, worauf man achten muss, was üblich ist und welcher Vereinbarung man evtl. keinesfalls zustimmen sollte.

Ich vermute, man schließt einen Vertrag über x Monate, in denen der Makler das exklusive Recht auf Vermarktung der Immobilie hat, also weder ich noch ein anderer Makler aktiv werden darf, ist das richtig? Welche Laufzeit ist da üblich? Wir reden hier übrigens über eine 30 Jahre alte 2-Zimmer-Wohnung in zentrumsnaher Lage in einer Großstadt. In zwei Wochen kommt der Makler zum Fotos machen und Papierkram ausfüllen vorbei.

Ist die vom Makler gewünschte Courtage auch Vertragsbestandteil? Ob er jetzt 1x oder 3x 3,57% verdienen möchte kann sich ja auch auf mich auswirken, zumal der Wohnungswert überschaubar ist.

Was gilt es sonst noch zu beachten? Zur weiteren Orientierung habe ich ein 5 Jahre altes Wertgutachten (da war die Wohnung unsaniert). Ich habe dann vollständig renoviert. Eigentümer bin ich seit gut 4 Jahren; habe die Wohnung die ganze Zeit selbst genutzt (Stichwort Gewinn versteuern abgehakt); die Wohnung ist vollständig bezahlt, die Grundschuld allerdings noch nicht aus dem Grundbuch gelöscht (denke löschen/umschreiben in einem Rutsch ist praktischer). Der bevorzugte Notar des Maklers ist zufällig auch "unser" Familien-Notar.

Welche Tipps habt ihr, welche Besonderheiten gilt es zu beachten?

Danke und Grüße

 

[andimann]

Hi,

Ich vermute, man schließt einen Vertrag über x Monate, in denen der Makler das exklusive Recht auf Vermarktung der Immobilie hat, also weder ich noch ein anderer Makler aktiv werden darf, ist das richtig? Welche Laufzeit ist da üblich? Wir reden hier übrigens über eine 30 Jahre alte 2-Zimmer-Wohnung in zentrumsnaher Lage in einer Großstadt. In zwei Wochen kommt der Makler zum Fotos machen und Papierkram ausfüllen vorbei.

Wir haben mehrfach (erfolglos) versucht, etwas über Makler zu verkaufen. Erster Versuch war mein Elternhaus, der hatte einen Vertrag über 3 Monate und hat es in der Zeit nicht geschafft, das Haus zu verkaufen. Meine Mutter hat dann später das Haus selber zu einem höheren Preis verkauft.
Zweiter Versuch war unsere Ferienwohnung an der Küste. Der Makler hat uns da ernsthaft angeboten, dass er einen Käufer für XXXX € hätte... die Wohnung haben wir später selber für mehr als das Doppelte verkauft!!! Der Käufer wäre vermutlich er selber oder seine Frau gewesen, er wollte es uns jedenfalls nicht verraten.
Lustigerweise ist dieser Makler auch noch der Verwalter der Ferienwohnung und er hat dann bei den Käufern rumgestänkert, dass es ja eine Unverschämtheit wäre, eine solche Wohnung ohne Makler zu verkaufen, er wäre ja schließlich der Verwalter usw... Unglaubliche Szenen...

Du merkst, unsere Erfahrungen mit Maklern sind mit "nicht positiv" noch sehr höflich umschrieben. Was ich über diesen Berufsstand denke, kann ich hier nicht öffentlich schreiben, das würde den Tatbestand der Beleidigung erfüllen.

zu deinen Fragen:

• während der Laufzeit (meist 3-6 Monate, es herrscht aber Gestaltungsfreiheit beim Vertrag) hat der Makler das exklusive Verkaufsrecht. Selbst wenn du selbst beim Bäcker beim Brötchenkaufen einen Käufer für deine Wohnung findest, hat er Anrecht auf sein Geld.
  
• Egal, welche Maklercourtage im Vertrag steht, sei dir bewusst, dass du die unterm Strich auch bezahlst! Die meisten Käufer sind durchaus in der Lage die Gesamtkosten zu addieren. Und wenn da noch 10000 € für den Makler mit dabei sind, muss halt der Preis 10000 € geringer sein.
  
• Ob du zu deinem bevorzugtem Notar gehen kannst, weiß ich nicht, hier in Bayern haben Notare jeweils für ein bestimmtes Gebiet das alleinige Vertretungsrecht.

Ich würde an deiner Stelle, wenn überhaupt einen Vertrag von wenigen Monaten mit ihm abschließen. Wenn es keine totale saure Gurken Lage ist, sollte ein selbstorganisierter Verkauf auch kein Problem sein. Es ist ein Verkauf, keine Vermietung. Du hast also kein Risiko mit Mietnomaden oder ähnliches. Wenn das Geld auf das Konto eingegangen ist, kann dir der Rest vollkommen egal sein.

Viele Grüße,

Andreas

 

[Payday]

versuch doch erstmal ohne makler. wenn der käufer einen cent zahlen soll, wird er dir diese kosten im kaufpreis wieder abziehen. geht das wegen angebot/nachfrage nicht, verkaufst du die immobilie auch ohne makler problemlos.

 

[sirhc]

Ich bin ehrlich gesagt überrascht über das bisherige Feedback, weil sonst grundsätzlich immer zur Hilfe durch den jeweiligen Experten geraten wird. :)

Es ist auf jeden Fall so, dass mir das Verhandeln nicht liegt und ich außerdem die "letzte Preis Klientel" nicht direkt an mich / meine privaten Kontaktdaten heranlassen möchte.

Mir fällt aber noch eine Frage ein. Der Makler muss ja sicherlich meine Preisvorstellung / Schmerzgrenze kennen, um in meinem Namen verhandeln zu können. Kann er, wenn diese erfüllt werden, auf einem Verkauf bestehen? Welche Auswirkungen auf die Vertragssituation hat es, wenn ich beispielsweise plötzlich der Meinung sein sollte, dass die Wohnung doch 10% mehr bringen muss?

 

[RobsonMKK]

Wie schon erwähnt, wenn die Lage passt, wird es doch kaum verhandeln geben.
Da muss man einfach etwas zocken.

 

[andimann]

Hi,
keine Bange "wasch isch letzte Preise" kauft normalerweise nur Autos, keine Wohnungen.
Investiere mal ein bis zwei Stunden vor dem Computer und guck mal für welche Preise vergleichbare Wohnungen im Internet stehen. Dann hast du eigentlich eine gute Orientierung. Dann überlege dir den Preis, den du gerne hättest, hau etwas drauf (=Verhandlungsspielraum) und ab ins Internet mit einer Anzeige. Wenn sich keine Sau meldet, war der Preis deutlich zu hoch, wenn dein Telefon nicht mehr still steht, war er deutlich zu niedrig.

Viele Grüße,

Andreas