Zulässige Wandhöhe - was bedeutet das?

[susi999]

Ich möchte ein Grundstück an einem Hang kaufen.
Die Straßenseite liegt ca. 3 m tiefer als das Grundstück. Aktuell ist hier direkt an der Straße eine ca. 1,50 m hohe Mauer. Das Grundstück selbst ist relativ eben. Ich stelle mir vor ein Haus in den Hang zu bauen mit Garage im Kellergeschoss. Dann würde ich gerne ein EG und ein OG (evtl. mit Kniestock) bauen. Eine Satteldachneigung von 38-45 Grad ist vorgeschrieben.

Im Bebauungsplan ist eine maximale Wandhöhe von 4,20 m vorgegeben.
Außerdem folgende Erklärung: Die Wandhöhe bemisst sich zwischen der Randsteinhöhe der erschließenden Verkehrsfläche in Höhe des Flächenschwerpunktes des Gebäudegrundrisses (Bezugshöhe) und dem Schnittpunkt der Außenwand zur Oberkante Dachhaut.
Die Höhendifferenz zwischen der Randsteinhöhe der erschließenden Verkehrsfläche in Höhe des Flächenschwerpunktes und dem Geländeniveau im Flächenschwerpunkt kann durch eine Erhöhung der zulässigen Wandhöhe bis zum Maß der Höhendifferenz ausgeglichen werden.

Zählt der Keller zur maximalen Wandhöhe von 4,20 m dazu?

Kann mir jemand diesen Zusatz erklären und vielleicht schon so grob beurteilen, ob die angedachte Bauweise möglich ist oder was ich in meinem Überlegungen bedenken muss. Einen Architekt werde ich natürlich aufsuchen. Leider muss ich mich jetzt relativ schnell für oder gegen das Grundstück entscheiden und hoffe hier auf Hilfe.

 

[11ant]

Ach ... Du :-) schon wieder ... das ist ja auch nicht gerade Dein erstes Projekt ... hast Du von den bisherigen schon eines durchgezogen oder hängt es immer irgendwo ?

Im Bebauungsplan ist eine maximale Wandhöhe von 4,20 m vorgegeben.
Außerdem folgende Erklärung: Die Wandhöhe bemisst sich zwischen der Randsteinhöhe der erschließenden Verkehrsfläche in Höhe des Flächenschwerpunktes des Gebäudegrundrisses (Bezugshöhe) und dem Schnittpunkt der Außenwand zur Oberkante Dachhaut.

Wandhöhe meint Traufhöhe, also am oberen Ende bis da, wo das Dach (gedachtermaßen als hätte das Dach keinen Überstand) über der Außenwandaußenkante liegt. Randstein meint wohl bei einer bürgersteiglosen Verkehrsfläche, was man sonst als Bordstein bezeichnen würde. Der Nichtamtsmensch würde die Verkehrsfläche wohl laienhaft schlicht als Straße schimpfen. Das untere Ende des Maßes "Wandhöhe" wird an der Oberkante dieses Randsteins genommen; und zwar da, wo Du auf den Randstein triffst, wenn Du vom Flächenschwerpunkt des Gebäudes dorthin gehst. Diese dämliche Formulierung (statt sonst einfach "Hausmitte") ist m.E. ein juristisch unhaltbarer (weil "nicht ausreichend bestimmter" hanebüchener Quatsch, eine Narren-Kopfgeburt irgendeiner Quertreiberfraktion im Gemeinderat. Irgendwer hat da wohl sonst eine Ungleichbehandlung von Häusern mit L-Grundrissen oder asymmetrischen Erkern gegenüber Häusern mit Rechteckgrundrissen befürchtet, und herausgekommen ist hoch potenzierte Ratlosigkeit für die betroffenen Bürger. Jedenfalls ab da sollen es maximal 4,20 m sein - was in der Regel für einen zweckmäßigen Kniestock langen wird, wenn Dein EG nicht weit über der Straße liegt.

Die Höhendifferenz zwischen der Randsteinhöhe der erschließenden Verkehrsfläche in Höhe des Flächenschwerpunktes und dem Geländeniveau im Flächenschwerpunkt kann durch eine Erhöhung der zulässigen Wandhöhe bis zum Maß der Höhendifferenz ausgeglichen werden.
Zählt der Keller zur maximalen Wandhöhe von 4,20 m dazu?

Der den Quatsch noch unverständlicher machende Nachsatz meint wohl: wenn Dein "Roh-Grundstück" (= vor der Geländemodellierung) oberhalb der Straße liegt, darfst Du die Differenz auf die 4,20 m aufschlagen - warum dann nicht gleich eine andere Bezugshöhe, wissen die Götter. Freizeitpolitiker - Amateure !
Wo Deine Kellerdecke höhenmäßig liegt, mußt Du da wohl selber auspendeln; also nach meiner Lesart: der oberirdische Teil des Kellers ja.
Das hat aber ein echter Bürgerfeind getextet, was habt Ihr denn da für "liebenswerte" Armleuchter im Gemeinderat ... deren Komplexe können wohl eine ganze Psychiaterinnung ernähren ;-)

 

[ypg]

Die Straßenseite liegt ca. 3 m tiefer als das Grundstück. Aktuell ist hier direkt an der Straße eine ca. 1,50 m hohe Mauer. Das Grundstück selbst ist relativ eben.

Wie darf man sich das vorstellen? Wird der Hang an der Straße durch die Mauer abgefangen? Ein Schnitt oder Bild wäre hilfreich.
Wandhöhe ist - einfach gesagt - die Wandseite, die man bis Dachschnitt von der Referenzhöhe aus sieht. Bei 4,20 kommt ein Eingeschosser plus Satteldach von ca 120er Kniestock in Frage, wenn der Keller verbuddelt ist. Genaueres kann Dir das Bauamt telefonisch erklären.

 

[Escroda]

nicht ausreichend bestimmter

Was denn? Ist doch ganz toll erklärt. Mit Zeichnung sogar! Wer das nicht versteht ...

Das ist in der Tat die verquerste Formulierung und Erläuterung einer Höhenfestsetzung, die mir je begegnet ist.

Das hat aber ein echter Bürgerfeind getextet, was habt Ihr denn da für "liebenswerte" Armleuchter im Gemeinderat

Und das ist kein einmaliger Ausrutscher. Die fanden die Formulierung so toll, dass sie sie gleich in einer ganzen Reihe von Bebauungsplänen verwendet haben.

Zählt der Keller zur maximalen Wandhöhe von 4,20 m dazu?

Wenn es Dir gelingen sollte, mit der aufschlussreichen Erklärung zur Ermittlung des Flächenschwerpunktes dessen Höhe zu ermitteln, könnte die Frage beantwortet werden. Mal angenommen Deine auch nicht gerade verständliche Beschreibung der Grundstückstopografie würde ergeben, dass Dein Flächenschwerpunkt 2m über dem Bezugspunkt auf dem Randstein liegt, dann darf Deine Wand 6,20m hoch sein. Ob dann mit Kellergarage noch Platz für einen Kniestock bleibt, ist fraglich.

Ein Schnitt ... wäre hilfreich.

Dem kann ich mich anschließen und wünschte mir dazu noch einen Lageplan mit aussagekräftigem Höhenraster.

 

[11ant]

Was denn? Ist doch ganz toll erklärt. Mit Zeichnung sogar!

Nicht nur "toll", sondern meine schlimmsten Befürchtungen übertreffend, zu welcher Geometrieprosa gelangweilte Ratsmitglieder fähig seien. Der Fraktionsvorsitzende war vermutlich Mathematikdozent an einer Verwaltungsakademie. Das ist wirklich die originellste Bestimmungsmethode fließender Bezugspunkte, die mir in vier Jahren Hausbauforum untergekommen ist. Da könnte man eigentlich wunderbar ein Vergabeverfahren für Baugundstücke draus machen: wer (zuerst) die korrekte Bezugshöhe über Normalnull errechnet, darf das Grundstück kaufen; für bis zu drei Grundstücke darf man eine Berechnung abgeben *ROTFL*

 

[susi999]

Danke für die zahlreichen Antworten.

Vielleicht hilft das weiter. Die Frage ist für mich, ob ein DG überhaupt erlaubt ist und schätzungsweise bis zu welcher Kniestockhöhe.