Grundschuld / Hypothek - Welches Finanzierungsrisiko besteht?

[dobabau]

Hallo Nordanney,

nun, mit einem langfristigen Volltilger-Darlehen ist da Thema Anschlussfinanzierung etc. ja außen vor. Konsumentenkredite und der gleichen würde ich ohnehin nie in Anspruch nehmen wollen. Im Notfall müsste man eben nochmal zum Notar.

Bei der Grundschuld ist man vollständig von der getroffenen Nebenabrede (ich glaube "Sicherungsvereinbarung") abhängig, völlig unabhängig von dem notariellen Vertrag. In dieser Nebenabrede kann ja irgendein juristischer Fehler oder etwas dergleichen enthalten sein... Man unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung ohne ein gerichtliches Urteil oder dergleichen. Daher auch die Sorge bei den "Kleinigkeiten": Ein versehentlicher Verzug der Rate in Kombination mit der Besagten Unredlichkeit könnte ja sehr explosiv sein.

Bei der Hypothek hingegen ist notariell festgelegt, welche Geldsumme (und auch nur diese) Gegenstand des Pfandes ist. Natürlich kann eine Bank auch hier eine Zwangsversteigerung einleiten, das Verfahren scheint IMHO aber aufwändiger und damit sicherer zu sein.

Plakatives/(zugegeben) unrealistisches Beispiel: Mein 600 TEUR Haus ist bis auf 590 TEUR abgezahlt und ich bin in (lösbare) finanzielle Schwierigkeiten geraten.

1) Bei einer Hypothek würde erstmal der Streitwert von 10 TEUR vor Gericht im Raum stehen und es wird vor Gericht entscheiden wie verfahren wird (notfalls eben mit einer Zwangsversteigerung, denn das ist ja das Recht des Gläubigers). Ich muss mein Auto verkaufen und gut.
2) Bei der Grundschuld wird nicht lange gefackelt und es flattert ein Zwangsvollstreckungsbescheid ins Haus. Warum? Weil sie es dürfen. Ich muss mich aufwändig mit einer Klage etc. dagegen wehren und habe dabei außer der Sicherungsvereinbarung keine Argumente. Die Bank braucht keine, denn sie hat ja die Grundschuld.​

Oder liege ich bei der Auffassung falsch (was gut sein kann)?

Und noch das letzte Argument: Eine Grundschuld muss ich extra löschen lassen um wirklich unbelastet zu sein, die Hypothek ist mit Abzahlung des Darlehens automatisch nichtig.


Vielleicht habt ihr alle Recht und ich sollte mir keinen Kopf machen, da ich vermutlich eh keine andere Wahl habe. Dennoch finde ich es wichtig über das Thema zu diskutieren. Vielen Dank allen für's konstruktive mitmachen!

 

[nordanney]

nun, mit einem langfristigen Volltilger-Darlehen ist da Thema Anschlussfinanzierung etc. ja außen vor. Konsumentenkredite und der gleichen würde ich ohnehin nie in Anspruch nehmen wollen. Im Notfall müsste man eben nochmal zum Notar.

DU brauchst das nicht. Das ist aber die Ausnahme. Bedenke, was "normal" in den letzten Jahrzehnten war - das heutige Zinsniveau ist außergewöhnlich und ungesund (auf Dauer). Daher passt die Grundschuld schon auf den 08/15 Kunden, der 95% aller Kunden ausmacht.

Man unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung ohne ein gerichtliches Urteil oder dergleichen.

Das würde die Bank - neben der Hypothek - sowieso mit Dir vereinbaren. Ist in unseren Verträgen beispielsweise auch noch einmal zusätzlich vereinbart, neben der Grundschuld und der Unterwerfung gem. ZPO.

1) Bei einer Hypothek würde erstmal der Streitwert von 10 TEUR vor Gericht im Raum stehen und es wird vor Gericht entscheiden wie verfahren wird (notfalls eben mit einer Zwangsversteigerung, denn das ist ja das Recht des Gläubigers). Ich muss mein Auto verkaufen und gut.

Nein, es wird festgestellt, dass die Schuld noch besteht, dann wird vollstreckt. Auto verkaufen und gut ist nicht.

2) Bei der Grundschuld wird nicht lange gefackelt und es flattert ein Zwangsvollstreckungsbescheid ins Haus. Warum? Weil sie es dürfen. Ich muss mich aufwändig mit einer Klage etc. dagegen wehren und habe dabei außer der Sicherungsvereinbarung keine Argumente. Die Bank braucht keine, denn sie hat ja die Grundschuld.

Ja, die Bank darf es. Es gibt aber noch das normale Mahnverfahren, was vorgeschaltet ist (auch bei einer Hypothek). Das machen Banken auch nicht einfach so (auch wenn sie es dürften).

Und noch das letzte Argument: Eine Grundschuld muss ich extra löschen lassen um wirklich unbelastet zu sein, die Hypothek ist mit Abzahlung des Darlehens automatisch nichtig.

Falsch, auch die Hypothek besteht im Grundbuch noch und muss gelöscht werden. Lediglich für die Bank ist die Hypothek nicht mehr verwendbar.
Die Grundschuld verwandelt sich für die nicht benötigten Teile in eine Eigentümergrundschuld und kann von Dir so genutzt werden, wie Du willst (Abtretung, Löschung, neues Darlehen absichern). Genau das ist ja der Vorteil.

Vielleicht habt ihr alle Recht und ich sollte mir keinen Kopf machen, da ich vermutlich eh keine andere Wahl habe.

Ja ;) - genau wie alle anderen Häuslebauer, Umschulder, Renovierer, Erben etc.

 

[dobabau]

Aber was genau ist an der Hypothek für die Banken dann von so großem Nachteil dass sie ausschließlich auf die Grundschuld bestehen? Könnte es der Bank dann nicht völlig egal sein ob Grundschuld oder Hypothek?

Zu guter letzt habe ich noch eine Frage zum Sicherungsvertrag: Was genau steht denn in so einem Dokument drin (kennt jemand vielleicht ein Beispiel)? Ist es evtl. angebracht das Dokument von einem Anwalt prüfen zu lassen oder ist es inhaltlich total banal und einfach? Wie wird üblicherweise vorgegangen?

Ich habe einfach einen riesen Respekt davor...

 

[nordanney]

Google mal nach "grundschuldzweckerklärung dg verlag" und schau Dir die enge Fassung an. Das Formular wir von rd. 1.100 Banken benutzt.

P.S. Die Grundschuld wird genutzt, weil sie Vorteile hat und sich einfach durchgesetzt hat. Auch die BluRay hat sich durchgesetzt oder damals VHS oder oder oder. Ist halt so.

 

[toxicmolotof]

Zu meiner Kommentar:
Auch bei langfristigen Finanzierungen macht die Grundschuld Sinn. Hinweis: Kündigungsrecht des Kunden nach Baugesetzbuch nach 10 Jahren. Die Grundschuld kann abgetreten werden, die Hypothek müsste neu eingetragen werden.

 

[HilfeHilfe]

Aber was genau ist an der Hypothek für die Banken dann von so großem Nachteil dass sie ausschließlich auf die Grundschuld bestehen? Könnte es der Bank dann nicht völlig egal sein ob Grundschuld oder Hypothek?

Zu guter letzt habe ich noch eine Frage zum Sicherungsvertrag: Was genau steht denn in so einem Dokument drin (kennt jemand vielleicht ein Beispiel)? Ist es evtl. angebracht das Dokument von einem Anwalt prüfen zu lassen oder ist es inhaltlich total banal und einfach? Wie wird üblicherweise vorgegangen?

Ich habe einfach einen riesen Respekt davor...

das wurde dir schon mehrfach beschrieben.

Cross-Selling. Die Häuser verkaufen immer mehr Produkte und am liebsten wo Zinsen gezahlt werden. zB Ratenkredit, Linie im Gehaltskonto. Eine Übersicherung ist da Gold wert. Zumal die Kunden davor scheuen eine Teilgrundschuld löschen zu lassen. Ist dann teuer. Könntest du ja auch machen.

Ich verstehe deine Angst nicht. Wenn du deinen Verpflichtungen nachkommst wird nichts in die Wege geleitet von der Bank.


Aus regulatorischer Sicht fällt mir noch ein das je mehr Sicherheiten desto bessere Kennzahlen. Es ist ein "Krux" , es gibt billiges Geld und die Leute sollen damit geflutet werden aber bitte schön Risikoarm. Goldenes Dreieck. Funktioniert schlecht : Viel Darlehen - billiges Geld - Risikoarm