Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage in überalterter Stadt

[MaxPower90]

Hallo liebe Leute, mein Anliegen hat zwar nicht direkt etwas mit dem Bauen eines Hauses zu tun aber vielleicht interessiert es ja doch einige von euch und ihr wollt euch beteiligen, das würde mich freuen. Ich möchte in Angesicht der niedrigen Zinsen und weil ich ein bisschen Eigenkapital angespart habe 3 bis 4 kleinere Eigentumswohnungen kaufen, um sie zu vermieten, oder noch besser ein kleines Mehrfamilienhaus.

Ich komme aus dem Ruhrgebiet und möchte auch hier in dem Bereich kaufen. Natürlich möchte ich auch bei einer Immobilie, wie bei einem schönen Urlaub, ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Das gibt es auf den ersten Blick z.B. in Herne, man bekommt dort Immobilien ohne Wartungsstau mit locker 7 % Nettojahresmietrendite. Nun hängt diese tolle Rendite meiner Meinung nach damit zusammen, dass Herne keine attraktive Stadt ist, für keine Altersgruppe. Ich habe alles an Bevölkerungsprognosen, was ich im Internet gefunden habe, angeschaut und Herne überaltert überdurchschnittlich und verliert laut Prognose bis 2040 bis zu 10 % seiner Bürger.

Nun meine Frage an euch: Ist auf so eine Stadt zu setzen allein deswegen wahrscheinlich eine Verliererstrategie mit fallenden Immobilienpreisen und wahrscheinlichen Wohnungsleerständen? Oder kann das auch eine Chance sein, wenn die Mikrolage passt (Einkaufsmöglichkeit, öffentl. Nahverkehr, Parks...) und man das Gebäude vielleicht mittelfristig barrierefrei umrüstet? Gerade in Angesicht der attraktiven Mietrendite, und weil Rentner, kann ich mir vorstellen, "gute" Mieter sind.

Ich habe noch nie eine Wohnimmobilie gekauft und kann das echt schwerlich einschätzen. Ich freu mich über eure Meinungen!

 

[Bauexperte]

Guten Morgen,

Ich habe alles an Bevölkerungsprognosen, was ich im Internet gefunden habe, angeschaut und Herne überaltert überdurchschnittlich und verliert laut Prognose bis 2040 bis zu 10 % seiner Bürger.

Das mag schon sein, dafür kommt junger Nachwuchs (Uni Bochum und Dortmund) durch die Studenten. Aber ich empfinde Herne auch nicht als langweilig, sondern als schön bunt

Nun meine Frage an euch: Ist auf so eine Stadt zu setzen allein deswegen wahrscheinlich eine Verliererstrategie mit fallenden Immobilienpreisen und wahrscheinlichen Wohnungsleerständen? Oder kann das auch eine Chance sein, wenn die Mikrolage passt (Einkaufsmöglichkeit, öffentl. Nahverkehr, Parks...) und man das Gebäude vielleicht mittelfristig barrierefrei umrüstet? Gerade in Angesicht der attraktiven Mietrendite, und weil Rentner, kann ich mir vorstellen, "gute" Mieter sind.

Es ist die Frage, was Deine Zielsetzung ist?

Bei bezahlbarer Vermietung an Studenten wirst Du eine hohe Fluktuation haben - sie werden es Dir dennoch danken. Bei Vermietung an Senioren mußt Du ein Objekt kaufen, welches rudimentär auf die Bedürfnisse dieser Altersklasse vorbereitet ist (Aufzug). Den Rest - alle Wohnungen barrierefrei erstellen - mußt Du dann nachrüsten. Sind die ETW schon auf Rentner vorbereitet, dürfte die Rendite geringer ausfallen.

Grundsätzlich sehe ich es so, daß Herne sich zwar wandelt, Wohnraum aber immer benötigt wird.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[HilfeHilfe]

Zuerst sollte man selbstgenutztes Wohneigentum kaufen und keine Kapitalanlage mit Risiko . Dagegen spricht auch ein wenig Eigenkapital

 

[garfunkel]

Wenn man mal davon ausgeht das die tatsächlich irgendwann Wohnungsleerstand besteht dann wird eine gute Lage auch nicht wesentlich mehr abwerfen als eine nicht so gute.
Die meisten nehmen lieber eine nicht ganz so gute Lage in kauf um ein paar Euro zu sparen.

Auf Studenten zu setzen ist nicht ganz verkehrt. Die bezahlen in aller Regel für den m² gesehen recht ordentlich.
Die meisten werden wohl auch weniger auf einen immer passenden Wohnungsstandard drängen. Heißt wenn ein Fenster mal nicht mehr ganz dicht ist oder der Wasserhahn tropft hat man nicht gleich wen an der Backe.
Und wenn doch dann kann man immer noch auf Zeit spielen, denn die meisten sind ja nach ein paar Jahren weg und der nächste/die nächste stört sich nicht gleich am Mangel usw.

Dazu reicht für eine Studentenwohnung auch mehr oder weniger das billigste. Man sollte im großen und ganzen auch davon ausgehen das Studenten nicht all zu achtsam mit einer Wohnung umgehen.

 

[Alex85]

Zuerst sollte man selbstgenutztes Wohneigentum kaufen und keine Kapitalanlage mit Risiko . Dagegen spricht auch ein wenig Eigenkapital

Die Begründung für diese These interessiert mich sehr.

 

[Grym]

Bei einer selbstgenutzten Immobilien fällt z.B. das Nichtvermietungsrisiko weg. Man vermietet ja immer quasi an sich selbst. Es entfällt das Mietnomadenrisiko. Wenn mal eine größere Reparatur ansteht, Stahl-Emaille-Badewanne kaputt oder so und man hat kein Geld, kann man als Eigentümer auch mal sagen, wir sparen jetzt 6 Monate auf eine neue Wanne (und nutzen in der Zeit die Dusche). Wenn du vermietest wirst du deinen Mieter kaum 6 Monate warten lassen dürfen. Du wirst in deinem Haus eher darauf achten, dass es nicht schimmelt und keine Schäden verursacht werden.