Denkmalschgeschützten Pavillon im Außenbereich ausbauen

[Tomtom1984]

Nein. Nach §42 (3) Landesbauordnung BW wirst Du aber einen Bauleiter benennen müssen, der dann alle Gewerke koordinieren muss. Wenn Du jedes Gewerk von einem anderen Unternehmen ausführen lässt, bietet sich dafür natürlich der Architekt an.

Ah, danke für die Info! Hast Du irgendwelche Erfahrungen damit, wie es wäre, wenn man also das Fenster von Betrieb A machen lassen würde, und den ganzen Rest von Betrieb B? Das ist dann wahrscheinlich Ermessenssache der Stadt, nehme ich an...

Vielen Dank Dir auch für die einleuchtenden Erläuterungen bezüglich des Bauantrages!!

P.S.: Der Fokus deiner Beiträge liegt IMHO zu sehr auf den Finanzen. Dein Vorhaben ist eher zum Liebhaben statt zum Geldverdienen. Bedenke, dass ein unmotivierter (weil unterbezahlter) Maurermeister beides zunichte machen kann.

Ein denkmalsgeschützter Pavillon... da lohnt sich meines Erachtens doch der ganze Aufwand nicht. Wände dämmen, Bodenplatte dämmen, Dach dämmen. Fenster hat das Teil auch. Dann WW, Toiletten Abwasser etc.... das ist ein Liebhaberprojekt.

Hier sprecht Ihr einen springenden Punkt an! Ja, es ist ein Liebhaberobjekt. Und ja, alles ist nicht so einfach wie bei einem "konventionellen" Haus. Aber ich frage mich halt, ob das eine Investition ausschließt. Denn nach ca. 12 Jahren hat sich das Projekt amortisiert und es fällt Geld ab. Oder was genau ist Euer Einwand bezüglich des "LIebhaberprojekts"?

Die Frage ist natürlich, ob es wirklich mit 75T getan ist...Einen KVA für den Innenausbau über 50T habe ich ja, und ich gehe mal nicht davon aus, dass der Architekt mehr als 25.000 kostet, oder was denkt ihr? (ist aber wahrscheinlich so aus der Distanz schwer zu sagen..)

 

[apokolok]

Vielleicht kannst du uns noch ein paar Bilder von dem Objekt zur Verfügung stellen, dann ist es etwas lebendiger.

Bevor du aber ansonsten weiteren Aufwand betreibst, würde ich mal einen Termin beim Bauamt machen und das ganze vorstellen und eine erste Einschätzung einholen.
Imho ist das ganze aller Wahrscheinlichkeit nach nicht genehmigungsfähig.
Außenbereich und Gartenhaus, das sind keine guten Stichworte.

Auch die Dämmung wird ein sehr ernsthaftes Problem.
Denkmalgeschützt heißt ja auf jeden Fall Dämmung außen ist ausgeschlossen.
Dämmung innen ist aufwändig, teuer, ineffizient und nimmt dir auch noch den eh schon sehr spärlich vorhandenen Platz weg.

Das einzige, woran ich gar nicht zweifele ist, dass du das Objekt auch gut vermietet bekommst.
Ich komme aus der Gegend und weiß, was hier mit Immobilien- und Mietpreisen abgeht.
Da finden sich genug Studenten mit reichen Eltern, die den kostbaren Schätzchen etwas Privatsphäre, Ruhe und ein Stück Garten angedeihen lassen wollen werden.

 

[Mottenhausen]

Oder was genau ist Euer Einwand bezüglich des "LIebhaberprojekts"

Für ein Liebhaberprojekt sollte man sich nicht verschulden. Denn so machst du dir aus dem eigentlichen Spaß einen ärgerlichen Ernst.

Das wäre so, als würde man einen Oldtimer Porsche auf Pump kaufen, damit täglich zur Arbeit fahren wollen und sich dann ärgern, dass ständig was kaputt geht und er oft repariert und gewartet werden muss.

 

[Escroda]

Hast Du irgendwelche Erfahrungen damit

Nicht in BW. Die Qualifikation des Bauleiters und deren Nachweis werden im Gesetz nicht näher erläutert. Weder in BW, noch in NRW. Bei uns sind die Grenzen der Akzeptanz recht weit. Da wird auch ein Bauzeichner nicht zum Nachweis seiner Außendienststunden aufgefordert.

wenn man also das Fenster von Betrieb A machen lassen würde, und den ganzen Rest von Betrieb B?

... dann könnte eine Person von B die Bauleitung übernehmen, so dass es mit dem Amt wohl keine Probleme geben wird. Ob diese Person aber geeignet ist, mit eng gestecktem finanziellen Rahmen ein Objekt zum Liebhaben zu erschaffen, welches alle heutigen Normen und dazu die Auflagen des Denkmalschutzes erfüllen muss, musst letzten Endes Du beurteilen. <Pessimismus> So ein Handwerksmeister vom Bau kann schon mal recht robust sein und, wie Du an den Reaktionen auf dein Bild merkst, den kulturellen Wert deines Kleinodes verkennen. Die Folge sind kostengünstige praktikable Lösungen unter vorsätzlicher Mißachtung der Auflagen, was wiederum zu Ärger, Verzögerungen und Mehrkosten führt. </Pessimismus>

Aber ich frage mich halt, ob das eine Investition ausschließt.

Nein, gar nicht. Ich finde es gut, dass Du nach einer sinnvollen Nutzung suchst. Ich stelle nur fest, dass das kein Standardprojekt ist und jede Abweichung vom Standard deutliche Mehrkosten verursacht und Du schon die 5k (Phantasiewert, ich kenne die HOAI diesbezüglich nicht) für die Baubetreuung sparen willst.

Mit denen habe ich bereits gesprochen, da ist das Echo erstmal tatsächlich recht positiv

Wenn Du auch mit der Denkmalbehörde gesprochen hast und kein Widerstand signalisiert wurde bzw. deren Bedingungen für Dich akzeptabel sind, würde mir das zur Beauftragung eines Architekten reichen. Mit dem nochmal einen Termin bei den Denkmalschützern vereinbaren, Lageplan und Fotos mitbringen und ein detailliertes Gesprächsprotokoll anfertigen. Eventuell um schriftliche Kurzstellungnahme bitten, dass die Umnutzung aus deren Sicht unter den besprochenen Voraussetzungen begrüßt wird und Bauantrag stellen.

 

[Tomtom1984]

<Pessimismus> So ein Handwerksmeister vom Bau kann schon mal recht robust sein und, wie Du an den Reaktionen auf dein Bild merkst, den kulturellen Wert deines Kleinodes verkennen. Die Folge sind kostengünstige praktikable Lösungen unter vorsätzlicher Mißachtung der Auflagen, was wiederum zu Ärger, Verzögerungen und Mehrkosten führt. </Pessimismus>

Das hört sich nach einem guten Hinweis an. Ist denn der Handwerkermeister, sofern er die Bauleitung übernehmen würde, nicht daran interessiert, die Auflagen einzuhalten?

ch stelle nur fest, dass das kein Standardprojekt ist und jede Abweichung vom Standard deutliche Mehrkosten verursacht und Du schon die 5k (Phantasiewert, ich kenne die HOAI diesbezüglich nicht) für die Baubetreuung sparen willst.

Ich hatte an früherer Stelle mal von 25k geschrieben, die ich für Architektenleistung (bei den gesamt 75k) mit einberechnet habe, wäre also bereit mehr als 5k zu zahlen. Ich frage mich aber gleichzeitig, ob das reicht, da ich auch von Architektenseite so unterschiedlich hohe Kostenschätzungen bekommen haben.

Wenn Du auch mit der Denkmalbehörde gesprochen hast und kein Widerstand signalisiert wurde bzw. deren Bedingungen für Dich akzeptabel sind, würde mir das zur Beauftragung eines Architekten reichen. Mit dem nochmal einen Termin bei den Denkmalschützern vereinbaren, Lageplan und Fotos mitbringen und ein detailliertes Gesprächsprotokoll anfertigen. Eventuell um schriftliche Kurzstellungnahme bitten, dass die Umnutzung aus deren Sicht unter den besprochenen Voraussetzungen begrüßt wird und Bauantrag stellen.

Das hört sich nach einem guten, gangbaren Weg an. Bis jetzt habe ich ja nur mit dem Bauamt gesprochen...Danke dafür!

 

[Escroda]

Ist denn der Handwerkermeister, sofern er die Bauleitung übernehmen würde, nicht daran interessiert, die Auflagen einzuhalten?

Das weiß ich nicht. Bei mir geht nach deinen Beiträgen das Kopfkino los (ich übertreibe):
Du findest einen feingeistigen Architekten, der eine durchdachte und liebevolle Planung mit ausformulierter Baubeschreibung unter Berücksichtigung der besonderen Ansprüche (Außenbereich, nicht privilegiert, Denkmalschutz, Brandschutz, Wärmeschutz) und Auswahl spezieller Bauprodukte vorlegt. Dann kommt der grobschlächtige Praktiker, der ob deiner finanziellen Rahmenbedingungen einen Kampfpreis mit Standardmaterialien kalkuliert und ins Angebot geschrieben hat. Der sagt dann, wenn er das so machen muss, wie der Architekt geplant hat, kostet es das doppelte, was deine Amortisationsrechnung aus den Fugen geraten lässt. Daher schlägt er vor, es auf seine Art zu machen, so wie er es immer schon gemacht hat. Und schon steckst Du in einem Dilemma.
OK, ist Schwarzmalerei, es gibt auch Architekten die Flaschen sind und Handwerker, die genial sind.

wäre also bereit mehr als 5k zu zahlen

Meine phantasierten 5k bezogen sich nur auf die Bauleitung. Du brauchst ja auf jeden Fall einen erfahrenen Entwurfsverfasser, denn dein Vorhaben muss gut begründet werden. Von einem Uniabsolventen mit sechsmonatiger Praktikumserfahrung würde ich abraten. Und Du hattest ja schon Kontakt zu Architekten. Frage die, was die Bauantragstellung und was die Baubetreuung in etwa kostet. Ist auch nicht verkehrt einen Fachmann zu haben, der die Handwerkerleistungen kontrolliert.