Ist Projekt Eigentum finanzierbar?

[Worrier84]

Hallo liebe Mitglieder,

wir (34/30) sondieren derzeit unsere Finanzen, um zu prüfen, ob wir überhaupt realistisch eine Chance auf Eigentum haben. Wir würden eine ETW erstehen wollen, am liebsten Neubau. Was wir bisher so gesehen haben über übliche Portale, läge der Kaufpreis immer zwischen 400 000 bis 480 000 € inkl. Nebenkosten im FFM Einzugsgebiet.

monatlicher Verdienst, Beide unbefristet:

Ich: ~3000 € + 200 € (monatlicher Bonus, der immer für X Jahre fix bewilligt wird, recht sicher)
Sie: ~1000 € (Teilzeit)

Jahresbonus lasse ich außen vor (~5000 €)

Einnahmen somit bei 4342 € (inkl. Kindergeld)
Monatliche Ausgaben (ohne Warmmiete): zukünftige 1200 €/Monat , temporär wegen Kindergrippe bei 1530 € = enthalten sind

Versicherungen
Friseur
Kindergrippe
Autos (Firmenwagen ist bereits vom Gehalt oben abgezogen)
Essen,Windeln etc.
Handyverträge



Unsere Familienplanung ist mit 1 Kind abgeschlossen

Gespart haben wir ~130 000 €. Eigenkapital würde ich jedoch nur ~100 000 € einsetzen wollen.


Ich habe so gesehen ein gutes Gefühl, da wir ziemlich viel Puffer hätten, selbst bei einer höheren Tilgung. Wir sind auch ziemlich gute Sparer, uns fehlt es an nichts.

Wir sind sicherheitsbedürftig, von daher wollen wir nichts auf "Kante" nähen.


Wie bewertet Ihr das aus Eurer Erfahrung heraus?

 

[ghost]

Bei einem Kaufpreis von 400T und 100T Eigenkapital finde ich das eine recht solide Sache.

Option A: sicherheitsorientiert, 300T Darlehen
laut WWW: 20J fest: 1,84% Zins, 3,14% Tilgung - mtl. Rate 1250€
Restschuld nach 20J: 71T€, Gesamtlaufzeit ca 24,9 Jahre

25% Eigenkapital Anteil, Rate etwa 30% vom Netto
+ durch deinen Bonus könntest die Laufzeit mit Sondertilgungen noch etwas drücken.

Option B: etwas höheres Risiko durch eine höhere Rate, mehr Eigenkapital +15T
Darlehen 285T, Eigenkapital 115T
laut WWW: 15J: 1,41% Zins 4,5% Tilgung - mtl. Rate 1403€
Restschuld nach 15J: 71T€, Gesamtlaufzeit: 19,3 Jahre

28,75% Eigenkapital, Rate etwa 32,5% vom Netto

---
Wenn der Kaufpreis eher in Richtung 480T geht, sehe ich das deutlich kritischer.
380T Darlehen bei einem 4,3 netto, puh.
Aufgrund des Alters würde ich die Darlehen nicht länger als 25 Jahren laufen lassen.
Das geht nur mit einer mtl. Rate >1500€
Mit Nebenkosten + Instandhaltung kommt man da in die Nähe von 2T€ nur fürs Wohnen.
Finde ich persönlich zu viel.

 

[ghost]

Wie folgt kann man die Max. Darlehenshöhe bestimmen:

Im Internet gibt es Tabellen zur Tilgungsdauer aus der Kombination von Zins + Tilgung.
Also wie lange ist die Tilgungsdauer bei welchem Zinssatz und welchem Tilgungssatz.
Beides bildet die Annuität.

Also z.B. Zinssatz 2% + Tilgung 3% = 5% Annuität
Tilgungsdauer laut Tabelle 25,7Jahre
Bei 4% Tilgung, Zins 2% -> 20,3 Jahre

Mit einer festgelegten mtl. Rate lässt sich dann die Max. Darlehenshöhe berechnen.

Bsp: 1250€ x 12 = 15000€ / (5 -Annuität) = 3000€ * 100 = 300T€ Gesamtdarlehen
Bei 6% Annuität: 250T Darlehen

---
Um also höhere Darlehen (400T) zu stemmen muss also entweder die mtl. Rate angehoben werden. (höheres Risiko) Oder die Annuität gesenkt werden (längere Laufzeit)

 

[Worrier84]

Danke für Eure Beiträge, ich führe mir die mal gleich in Ruhe zu Gemüte

 

[Worrier84]

Ein paar Verständnisfragen:

Macht es Sinn noch 3-4 Jahre anzusparen, um das Eigenkapital zu erhöhen? Letztlich geht ja bis dahin die "Miete" mit verloren, um den Kredit abzuzahlen.

Wenn ich auf ein Kredit 350k € setze, kann ich durch niedrige Tilgung die Rate im Rahmen von 30-40% des Nettoeinkommes einpendeln lassen, ggf. niedriger. Klar ist, dass damit auch die Endsumme des Zinsanteil hoch ausfällt. Die Zinssumme/Laufzeit würde ich durch unseren genügsamen Lebensstil über jährliche Sonti drücken. Wir sind halt gute Sparer ohne Not.

Risiko ist natürlich die Nachschusspflicht (Risikogewichtung abhängig von der Sonti) & sonstige nicht vorhersehbare Schicksalsschläge, wie Arbeitslosigkeit, Krankheit etc. . Aber da bin ich auch in den Po gekniffen. Denn Miete muss ich so oder so zahlen. Und die wäre in meiner Umgebung eher höher als niedriger.


Habe ich an irgendeiner Stelle ein Logikfehler bzgl. der Risiken?

 

[Zaba12]

Ein paar Verständnisfragen:

Macht es Sinn noch 3-4 Jahre anzusparen, um das Eigenkapital zu erhöhen? Letztlich geht ja bis dahin die "Miete" mit verloren, um den Kredit abzuzahlen.

Wenn ich auf ein Kredit 350k € setze, kann ich durch niedrige Tilgung die Rate im Rahmen von 30-40% des Nettoeinkommes einpendeln lassen, ggf. niedriger. Klar ist, dass damit auch die Endsumme des Zinsanteil hoch ausfällt. Die Zinssumme/Laufzeit würde ich durch unseren genügsamen Lebensstil über jährliche Sonti drücken. Wir sind halt gute Sparer ohne Not.

Risiko ist natürlich die Nachschusspflicht (Risikogewichtung abhängig von der Sonti) & sonstige nicht vorhersehbare Schicksalsschläge, wie Arbeitslosigkeit, Krankheit etc. . Aber da bin ich auch in den Po gekniffen. Denn Miete muss ich so oder so zahlen. Und die wäre in meiner Umgebung eher höher als niedriger.


Habe ich an irgendeiner Stelle ein Logikfehler bzgl. der Risiken?

Die Frage wie viel Eigenkapital du einsetzen sollst, kann nur beantwortet werden wenn Du weißt, was Du aufnehmen musst.

Die Zinsverbesserungen durch Eigenkapital Einsatz ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Grob kann man aber sagen unter 100%, 90%, 80%, und unter 60% Beleihung gibt es jeweils besser Zinsen. Bei einer Beleihung von 81% bekommst halt den unter 90% Zinssatz nicht denn unter 80%.

Somit ohne genauen Beleihungsauslauf keine Aussage. Die Beleihung bezieht sich außerdem auf dem reinen Kaufpreis. Also schon abzüglich Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler etc. (Kaufnebenkosten)

Dh wenn die ETW 480k€ kostet und du 100k€ Eigenkapital hast, dann gehen am Beispiel NRW 60k€ allein an Kaufnebenkosten darauf. Bleiben 40€ den Beleihungsauslauf verbessern. Das wäre dann eine 91% Finanzierung.