Kostenschätzung Kniestockaufbau und Umbau am Bestand

[Pfadfinder87]

Hallo,

ich wollte euch mal um Eure Einschätzung zu der Kostenaufstellung unserer Architektin bitten. Vorab Info´s zum Bauvorhaben:

Gebaut wird im Bestand

• Baujahr 1971
• Außenmaße ca. 13m x 11,50m
• Satteldach 33°
• Aufgebaut wird ein 1,20m Kniestock
• Veränderung der Raumaufteilung im Bestand
• Kernsanierung

Baustelleneinrichtung
Baustelleneinrichtung inkl. Kran 4.800,00 €
Gerüstarbeiten 3.500,00 €
Abbrucharbeiten
Ziegel ca. 210m² x 10€ 2.100,00 €
Latten, Pfetten, Sparren ca. 210m² x 12€ 2.520,00 €
Rinnen + Fallrohre ca. 23m x 15€ 345,00 €
Giebelmauerwerk ca. 35m² x 60€ 2.100,00 €
Demontage Fenster, Rollladenkasten, Haustür, Eingangstreppe 3.700,00 €
Abbruch Innenwände ca. 40m² x 20€ 800,00 €
Abbruch Außenwandmauerwerk ca. 20m² x 40€ 800,00 €
Beimauern/schneiden von gestemmten Bauteilen 30m x 15€ 450,00 €
Neues Treppenloch in EG-Decke herstellen 1.000,00 €
EG- Bodenbeläge + Estrich abbrechen ca. 140m² x 20€ 2.800,00 €

Aufbau
Baustahl 5.000,00 €
EG: Auflagepolster, Steuerberater-Stürze, Stahlsträer ca. 15m x 250€ 3.750,00 €
Mauerwerk Außenwände neues DG ca. 105m² x 90€ 9.450,00 €
Sperrlage für Mauerwerk ca. 100m² x 8,50€ 850,00 €
vorh. Schornstein aufmauern 1.500,00 €
Steuerberater-Ringanker ca. 65m x 60€ 3.900,00 €
Steuerberater-Stürze ca. 13m x 85€ 1.105,00 €
tragende Innenwände DG ca. 29m² x 90€ 2.610,00 €
nichttragende Innenwände EG+DG ca. 80m² x 65€ 5.200,00 €
Dach
Dachstuhl ca. 11m³ KVH x 550€ 6.050,00 €
Abbund ca. 390m x 8€ 3.120,00 €
Kleineisenteile 800,00 €
Trauf + Ortgangschalung ca. 40m² x 36€ 1.440,00 €
Dachschrägen OSB-Platten ca. 150m² 3.600,00 €
Kehlbalkendecke ca. 68m² x 95€ 6.400,00 €
Dämmung Dachschrägen + Kehlbalkendecke ca. 220m² x 23€ 5.060,00 €
Dachlattung ca. 210m² x 9€ 1.890,00 €
Ort + Traufbohlen ca. 58m x 6€ 348,00 €
Unterspannbahn ca. 210m² x 10€ 2.100,00 €
Tondachziegel ca. 210m² x 16€ 3.360,00 €
Firstziegel ca. 13,8m x 39€ 538,00 €
Ortgangziegel ca. 30m x 30€ 900,00 €
Sonderziegel – Durchdringungen 300,00 €
Dunstrohraufsätze mit flex. Schlauch 400,00 €
Kamineinfassung + Verkleidung 1.200,00 €
4 Stück Dachflächenfenster mit Außenrollo 6.800,00 €
Solarkollektoren ca. 4m² 3.800,00 €
Zinkrinnen ca. 28m x 30€ 840,00 €
Regenfallrohre ca. 8m x 35€ 280,00 €
Ablaufstützen + Bögen 76,00 €
Endböden + Laubfanggitter 100,00 €
Haustürüberdachung 1.760,00 €

Ausbauarbeiten
Haustüranlage 6.200,00 €
Fenster/Türen mit Rollläden und Fensterbänken außen 28.000,00 €
Heizung: Brennwerttherme 11.870,00 €
Fußbodenheizung EG + OG 8.600,00 €
Installation Sanitär 7.600,00 €
Elektro 10.000,00 €
Dezentrale Be+Entlüftungsanlage 8.770,00 €
Dämmung Kellerdecke ca. 135m² x 18€ 2.430,00 €
Estrich EG + DG 234m² x 20€ 4.680,00 €
Bäder 11.500,00 €
neue Treppe zum DG 6.000,00 €
Innentüren 8 x 450€ 3.600,00 €
Bodenbeläge ca. 234m² x 60€ 14.040,00 €
Innenfensterbänke 450,00 €
Innenputz Malerarbeiten 12.000,00 €
Außenputz + Dämmung ca. 300 m² x 87€ 26.100,00 €

Gesamtkosten: 271.282,00 €

Was komplett vernachlässigt wurde ist die Außenanlage, da der Garten bereits angelegt ist und Zäune gesetzt sind die auch bleiben werden. Was wir noch hinzukalkulieren

Garagentor: 6.000,00€
Terrasse: 5,000,00€
Kellerdämmung außen und Bitumenanstrich: 2.000,00€
Hofeinfahrt pflastern: 10.000,00€

+ die "weichen Kosten von

Baugenehmigung Gebühren 1.200,00€
Architekt Bauantrag 5.950,00€
Statik und Wärmeschutz 3.000,00€

und für die interne kalkulation noch etwa 20.000,00€ für Küche, Lampen und sonstige Einrichtung

da kommen wir bei insgesamt 324.432,00€ raus.

Ein paar Fragen umtreiben mich:
- Wie sieht das mit der Energieverordnung aus, ist die Außenfassadendämmung zwingend erforderlich sowie eine Be- und Entlüftungsanlage bei Sanierung?
- Ist ein Aufbau in Holzständerbauweise kostenneutral zum Mauerwerk? Wo liegen evtl. weitere Vor- und Nachteile? (Unser bisheriges Hauptargument für Holzrahmenbau ist die Geschwindigkeit sowie die einfachere Veränderung der Raumaufteilung falls erforderlich)

Danke!

 

[Pfadfinder87]

Ich hänge nochmal die aktuellen Pläne an um die Kosten evtl. besser einschätzen zu können.

 

[11ant]

- Ist ein Aufbau in Holzständerbauweise kostenneutral zum Mauerwerk?

Wenn ich recht verstanden habe, bleibt das EG in der Grundsubstanz bestehen (d.h. es erfährt nur ein wenig Innenwandveränderungen), und das OG wird vom Spitzboden zum Wohngeschoss und kriegt dafür quasi seine Fußpfetten um den Kniestock angehoben. Innenwände hat es noch nicht.

Da käme ich nicht auf die Idee, die Giebelwände abzureißen und ein Holzständer-OG auf ein gemauertes EG zu setzen. Sondern ich würde die Giebelwände aufmauern, die tragende Wand (über derselben im EG) mauern und ansonsten für Trockenbau (bzw. beim Bad ggf. auch Gipsdielen) aufgeschlossen sein.

Also: Gipsdiele zwischen Flur und Bad, Trockenbau zwischen den Kinderzimmern und zwischen Schlafen und Ankleide sowie Arbeitszimmer, der "Rest" gemauert wie unten.

 

[Pfadfinder87]

Danke für die Idee! Das hört sich ehrlich gesagt ziemlich logisch an. Zudem würde man noch ungefähr 12 cbm Schutt sparen, was uns ungefähr 800 kosten würde.

Würden wir da mit ca. 90k für den Aufbau und Dach hinkommen?

 

[11ant]

Danke für die Idee! Das hört sich ehrlich gesagt ziemlich logisch an.

Allerdings sollte die Architektin das auch ohne mich nicht wesentlich anders machen. Die "Giebelwände Bestand" in die "Giebelwände neu" zu verwandeln, kann gelegentlich billiger sein, sie erst bis zur EG-Decke abzubrechen, da will ich ohne Fotos nicht das Gegenteil behaupten, da hat die Architektin Ortskenntnisvorteil von der konkreten Baustelle. Aber oben mit demselben Außenwandbaustoff weiterzumachen wie bisher, ist eigentlich Standard und anders kaum klüger.

Jeder hat da so seinen eigenen "Stil", und 1971 hätte ich wohl auch im DG noch die Innenwände meist gemauert, aber heute sind die Handwerker anders drauf, da ist der Trockenbau üblicher. Die tragende Wand oben steht über der unteren, also unproblematisch in gleichem Material herzustellen; und sie ist firstparallel, also ohne Gepfriemel des Abtreppens. Zwischen Kinderzimmer und Treppe hat man dann oben die Pfriemelei an der Schräge, aber in der Gesamtschau würde ich da zum Mauern neigen; ebenso zwischen Arbeits- und Kinderzimmer. Zwischen Bad und Diele kann man dann von meiner Präferenz auch abweichen und Trockenbau nehmen, wie zwischen Arbeits- und Schlafzimmer bzw. Bett und Ankleidebereich; Gipskarton gibt es ja schließlich auch "grün".

Vielen Einfamilienhaus-Architekten "fehlt" die rationalere Denke der Bauträger und Geschoßwohnungsbauer, die sind da noch ein bißchen romantischer gepolt, weniger technisch.

Stell´ doch auch mal Fotos ein.

 

[ypg]

Ich kann zwar nichts zu den Kosten beitragen, aber ich würd die Speisekammer einkürzen oder ganz weglassen zugunsten eines offeneren Raumgefühls. Ich finde den Gang zur Küche hat etwas von der Schmalstelle einer Sanduhr. Da bleibt man gefühlt stecken.