Siedlungshäuschen 1954 - Komplettsarnierung machbar?

[galdreth]

Hallo Zusammen,

meine Frau, Tochter und ich haben in unserem Wohn und Arbeitsort (Kleinstadt in BaWue, 8000 Einwohner) ein kleines altes Haeusschen gefunden mit folgenden Eigenschaften. Weiter unten gibt es noch offene Fragen.

• Baujahr 1954, 110qm Wohnfläche mit 380qm Grundstück (dicht mit halbem Dutzend Obstbaeumen bepflanzt)
• Bilder siehe unten.
• Lage etwa 800m vom Stadtkern weg: 30er Zone; kaum Verkehr, da nur noch ein paar Häuser kommen und dann der nächste Berg anfängt. Kita 5min zu Fuss weg und Edeka 7minuten. Bahnhof 10min. Arbeit mit dem Rad 15 min. (Der Arbeitgeber ist aber auch der Immobilien-Preistreiber hier)
• Heizung (Oel mit Holzscheit-Ergaenzung), Dachfirst und Fassade um '99 erneuert
• Fenster doppelverglast, aber nur teilweise mit Kunststoff
• Voll unterkellert (220 cm Deckenhöhe)
• Garagenstellplatz im Keller (reicht locker für unsere Fahrradflotte)
• Verkauf ohne Makler für 160 000 Euro

Klingt vielleicht erst mal gut, nur das Haus ist von der Innenausstattung her halt schon sehr abgenutzt und muss auch noch entruempelt werden. Wir waren mit einer Architektin bereits drin und haben gluecklicherweise keine Feuchtigkeits- oder Bauschaeden entdeckt. Unser Plan wäre trotzdem eine komplette Sanierung. Die Begehung eines von der KfW akzeptierten Effizienzhaus-Bauingenieurs steht noch an. Energieausweis gibts noch nicht. Wahrscheinlich unglaublich schlecht, durch die duennen Ziegelwaende.

Innenausbau, Elektrik und Wasserleitungen tauschen, Fußbodenheizung einbauen, Küche, Bad rechnen wir etwa 85 500 Euro kosten:

Bauschutt & Sperrmuell​	Eigenarbeit​	​	1000​	​
Küche Estrich​	​	​	1000​	​
Fliesen legen​	​	​	2000​	​
Statiker​	​	​	1500​	​
Wandentfernung/Neu verputzen/streichen​	Eigenarbeit​	​	8000​	​
Bad Estrich​	​	​	1000​	​
Bad Fliesen legen​	​	​	8000​	​
Dusche​	​	​	3000​	​
Toiletten​	​	​	2000​	​
Waschtische​	​	​	1500​	​
2 Glastüren zum Garten​	​	​	6000​	​
Elektrik​	Eigenarbeit​	​	5000​	​
Rohrleitungen tauschen​	tlw. Eigenarbeit​	​	10000​	​
Bodenbeläge Material​	Eigenarbeit​	​	5500​	​
​	​	​	​	​
Haustür​	​	​	3000​	​
Küche​	tlw. Eigenarbeit​	​	20000​	​

Dann kommt noch die Energetische Sanierung dazu. Macht 135 650 Euro:

Fußbodenheizung​	​	​	7000​
Sole-Wärmepumpe + Technik​	​	​	24000​
Warmwasserspeicher​	​	​	2000​
Aufsparrendaemmung + Dach deckung (140 qm)​	​	​	35000​
Aussenwanddaemmung und Putz (200qm)​	​	​	30450​
Fenster (26 insges.)​	​	​	18200​
Photovoltaik Paneele​	​	​	8000​
Wechselrichter​	​	​	2000​
Lüftungsanlage​	​	​	9000​

Gesamtkosten des Hauses sind dann gut 385 000 Euro. Also sehr sehr happig und auf geringen Verbrauch ausgerichtet. Die Zahlen sind gröstenteils grobe Schaetzungen. Mir ist noch nicht klar, ob die angesetzten Maßnahmen für KFW 55 reichen. KfW 430 gäbe dann noch 30 000 Euro dazu, neben dem Baukindergeld.

Meine Fragen:

• Machbarkeit: Bodenplatte des Kellers wird un-isoliert bleiben. -> Bricht da das KfW 55 Energiespar-Konzept zusammen?
• Haben wir einen dickes Kostenrisiko übersehen? Darlehensaufwand wäre 230 000 Euro, die wir wohl zu 0.9% Zinsen auf 20 Jahre bekämen. Rate dabei 1000 Euro. Neben der Rate für den Kredit bleiben uns nach Abzug aller kosten noch 2300 Euro pro Monat zum sparen/tilgen ueber. Bin (noch) Alleinverdiener.
• Zeitaufwand mit 12 Monaten (Bereitstellungszins) ausreichend? Bin zwar handwerklich halbwegs begabt, aber leider nicht mehr mit der nötigen Zeit gesegnet.
• Gibt es jemanden mit einem ähnlichen Projekt im fertigen Zustand? Wir wären dankbar für jeden Tipp.

Bauplaene und Bilder:

EG
DG Hier ist inzwischen Küche durch Bad ersetzt worden.	Keller Bad wollen wir da aber nicht nutzen.

 

[nordanney]

Da geht Ihr aber mit der Sanierung in die vollen!
Gibt es einen Grund für die teure Heizung und Dachdämmung? Keller würde ich hingegen auf jeden Fall dämmen, es wäre fahrlässig, dies nicht zu tun (es sei denn, Ihr dämmt die Kellerwände von außen).

 

[galdreth]

Aktuell ist der Plan, die Dämmung an der Hauswand seitlich ganz runter zu ziehen. Es gibt im Haus dann eine Treppe hinab in den Keller. Man könnte die Kellerdecke dämmen, aber dann ist der Keller selbst eiskalt und das Treppenhaus wird vermutlich zur Wärmebrücke - schätze ich jedenfalls. Was ist da die bessere Vorgehensweise?

Sole-Wärmepumpe wegen der höheren Effizienz. Aber das Haus ist klein - Vermutlich muss nicht tief gebohrt werden und ich überschätze die Kosten.

Dach ist zwar dicht, aber die Pfannen sehen schon alt aus. Würde ich sicherheitshalber erneuern wollen. Für die Dämmung der Dachschrägen im DG bleibt einem da eine andere Möglichkeit?

 

[11ant]

Ein sehr charmantes, uriges Hexenhäuschen. Aber ökonomisch wäre das schon ein Projekt für einen spleenigen Großverdiener, dieses Objekt auf "Effizienzhaus" zu pimpen. Insofern sehe ich hier bei allem Charme eher ein Grundstück als ein Modernisierungsobjekt. Insgesamt gäbe es im Forum drei (mit zugedrückten Hühneraugen) leidlich vergleichbare Objekte. Die Außenwand in 25 cm (vmtl. Vollziegel) ist absolut zeitgenössisch und insofern nicht aus dem Rahmen fallend. Wie ortsüblich wären die praktisch 420 Euro (zzgl. Abrisskosten) pro Quadratmeter Grundstück ?

 

[ypg]

Das Haus ist es wert, modernisiert zu werden.
Die Gesamtkosten werden sicherlich mit Neubaukosten konkurrieren können... 400000 ist ja lächerlich

Haben wir einen dickes Kostenrisiko übersehen? Darlehensaufwand wäre 230 000 Euro, die wir wohl zu 0.9% Zinsen auf 20 Jahre bekämen. Rate dabei 1000 Euro. Neben der Rate für den Kredit bleiben uns nach Abzug aller kosten noch 2300 Euro pro Monat zum sparen/tilgen ueber. Bin (noch) Alleinverdiener.

Liest sich doch super! Übernehmt Euch nicht mit den Eigenleistungen.
Finanziell ist da zur Not mehr drin.
Was ist mit der Elektrik?

P.s. Ich liebe diese Siedlungshäuser mit ihrem Charme

 

[galdreth]

Bodenrichtwert der Stadt ist 175€/qm (stand 2017). Es gibt allerdings auf absehbare Zeit keine Neubaugebiete. Da sind wir nen paar Jahre zu spät gekommen. Diese Häuser stehen jetzt alle auf 400 bis 600 qm Grundstücken. Gesamtpreise angeblich von 600k€ bis 1200k€.
So zumindest die Gerüchteküche im Dorf

Der Preis ist natürlich happig, vermute auch weil das Haus theoretisch bezugsfrei ist. Rein wirtschaftlich betrachtet ist das ganze quatsch. Aber kann ein Neubau mit den Ansprüchen günstiger werden?