Restriktiver Bebauungsplan - lohnt sich Grundstückskauf?

[BananaJoe]

Glaube ich nicht. Muss bestimmt Grundflächenzahl heißen.

Glaube ich nicht. Damit würde eine kommunale Satzung Bundesrecht aushebeln.

Ich habe die Regelung aus dem Bebauungsplan mal angehängt, damit du dir selbst ein Bild machen kannst. Ich versuche später, den ganzen Bebauungsplan hochzuladen, habe in anderen Threads hier aber gelesen, dass PDFs nicht als Anhang akzeptiert werden...

Der Bebauungsplan ist aus August 2016, davor wurde das Gebiet offenbar nur für Wochenendhäuser genutzt. DIe Grundstücke sind auch mehr oder weniger "mitten im Wald", auch das Grundstück, das mir angeboten wurde, ist momentan noch komplett voller Bäume. Ggf. ist das der Grund für die Einschränkungen. Die Begründung zum Bebauungsplan habe ich bislang noch nicht gefunden, muss ich bei der Stadt anfragen. Den Lageplan des Grundstücks mit Höhen habe ich noch nicht, es ist aber relativ eben, leicht abschüssig Richtung Südwesten.

Mit Keller könnte man da schon was erreichen:
Den Keller soweit rausragen lassen, wie es die Firsthöhe und die Definition fürs (Nicht-)Vollgeschoss erlauben. Dann ein EG als Vollgeschoss und ein Dachgeschoss oben darauf. Wenn man wollte könnte man, sofern es der Bebauungsplan von der Dachform her zulässt, mit Flachdachteil in der Mitte und Schrägdachbereichen an den Seiten arbeiten - auch hier wieder so ausgelegt, dass die Definition fürs Vollgeschoss gerade so unterschritten wird.

Das klingt interessant - da das dann aber kein reiner Lagerkeller, sondern wohl ein Wohnkeller würde, wäre der vermutlich auch nicht wirklich günstig...

Gibt es eigentlich einen groben Richtwert, wie viel Prozent der Grundfläche letztlich als Wohnfläche übrig bleiben? Mir ist natürlich klar, dass das immer davon abhängt, wie dick die Wände sind und wie viele es (zusätzlich zu den Außenwänden) davon gibt, aber so ein grober Richtwert bzw. eine Bandbreite von/bis würde mir ja fürs erste schon mal helfen.

 

[apokolok]

So wie ich den Ausschnitt verstehe, darfst du INSGESAMT auf dem Grundstück 110m² bebauen.
Inkl. aller Nebenanlagen.
Insofern ist das Grundstück ungeeignet für dein Vorhaben.

 

[quisel]

So wie ich den Ausschnitt verstehe, darfst du INSGESAMT auf dem Grundstück 110m² bebauen.
Inkl. aller Nebenanlagen.
Insofern ist das Grundstück ungeeignet für dein Vorhaben.

Ja, mehr gibt die Geschossflächenzahl von 0,1 wohl nicht her.

 

[BananaJoe]

Seid ihr euch da sicher? Ich lese das vereinfacht so:

2.1 Wohngebäude haben eine Geschossflächenzahl von 0,1, aber maximal eine Grundfläche von 110 qm (d.h. bei Grundstücken, die größer als 1.100 qm sind, ist darf die Grundfläche auch nur 110qm betragen, obwohl die Geschossflächenzahl mehr hergeben würde, z.B. bei 1.500 qm Grundstück Geschossflächenzahl 0,1 = 150qm). Die Grundfläche des Hauses ist die Grundfläche I.

2.2 Die Grundfläche II (Zufahrten, Terrassen usw.) darf die Grundfläche I um bis zu 100% überschreiten. Der Begriff "realisierbare Gebäudegrundfläche in Abhängigkeit von der zulässigen Geschossflächenzahl" ist aus meiner Sicht nur bei Grundstücken relevant, die kleiner als 1.100 qm sind, z.B. ist bei einem 900 qm Grundstück die realisierbare Gebäudegrundfläche nur 90qm, daher darf die Grundfläche II diese 90qm um bis zu 100% überschreiten.

Durch die Regelung in 2.4 geht sogar im Ergebnis, je nach verwendetem Material, noch mehr als die 100%, da z.B. Zuwegungen mit Pflaster und Fugen > 15% nur mit 60% angerechnet werden.

 

[Escroda]

Ich habe die Regelung aus dem Bebauungsplan mal angehängt

Na, da waren mal wieder Profis am Werk. Abgesehen davon, dass ich die Regelungen nicht von der Baunutzungsverordnung gedeckt sehe (aber das müssten sich Juristen mal genauer anschauen), ist "Geschossflächenzahl (Grundfläche I)" auf jeden Fall falsch, da Geschossflächenzahl Geschossflächenzahl bedeutet, somit mit Zufahrten etc. nichts zu tun hat und es sich außerdem um eine Verhältniszahl handelt und nicht um eine Fläche.

Was auch immer die Stadtplaner da regeln wollten, die Formulierungen sind gewaltig in die Hose gegangen. Da man sich aber ungern mit der Genehmigungsbehörde streitet, insbesondere juristisch, wirst Du wohl vor Ort fragen müssen, was geht.

 

[BananaJoe]

Na, da waren mal wieder Profis am Werk. Abgesehen davon, dass ich die Regelungen nicht von der Baunutzungsverordnung gedeckt sehe (aber das müssten sich Juristen mal genauer anschauen), ist "Geschossflächenzahl (Grundfläche I)" auf jeden Fall falsch, da Geschossflächenzahl Geschossflächenzahl bedeutet, somit mit Zufahrten etc. nichts zu tun hat und es sich außerdem um eine Verhältniszahl handelt und nicht um eine Fläche.

Was auch immer die Stadtplaner da regeln wollten, die Formulierungen sind gewaltig in die Hose gegangen. Da man sich aber ungern mit der Genehmigungsbehörde streitet, insbesondere juristisch, wirst Du wohl vor Ort fragen müssen, was geht.

Ich gebe dir recht, das ist alles unnötig kompliziert formuliert. Aber welche Regelung genau verstößt denn aus deiner Sicht gegen die Baunutzungsverordnung (damit ich weiß, welche Punkte ich konkret bei der Genehmigungsbehörde anfragen müsste)? Die Geschossfläche wird ja in § 20 geregelt, und danach "bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggias, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können", bei der Ermittlung der Geschossfläche außenvor. Ich verstehe das so, dass im Ergebnis nur die Grundfläche des EG (als einziges Vollgeschoss) als Geschossfläche zählt?!