Wohnungskauf trotz geplanten Hauskauf in 3-4 Jahren?

[DaSch17]

Naja und dann sollte man auch noch die Instandhaltungskosten etc. die mit einer ETW, dann auch bei Vermietung, einhergehen mit einbeziehen. Damit die Wohnung ja dann auch als AV taugt, muss sie auch entsprechend instand gehalten werden und auch das kostet.

Zuführung zur Instandhaltungsrücklage i. H. v. monatlich 100 EUR (in unserem Fall) bereits berücksichtigt; s. o.
Aber stimmt schon. Am Ende muss es jeder für sich selbst rechnen und entscheiden.

Also bleiben erstmal "nur" die 7000€.

Zzgl. Wertsteigerungen... in unserem Fall bis heute rund 30 TEUR. Und das in nicht mal 3 Jahren...

Die Erhöhung des Haushaltsüberschusses kann auch durch eine günstigere Mietwohnung erreicht werden.

Wie das? Wenn ich aus der Mietwohnung ausziehe spare ich ja nur die bis dato gezahlte Miete. Bei der ETW hingegen stehen der bislang gezahlten Darlehensrate zzgl. Nebenkosten künftige Mieterträge entgegen. Der Liquiditätsvorteil kann sich daher nur bei Eigentum und anschließender Fremdvermietung ergeben.

Ob sich die Mietwohnung denn auch wirklich am Ende rentiert, ist auch definitiv nicht sicher. Bei einem einzelnen Objekt kann das ganz schnell durch ausbleibende Mietzahlungen, Mietnomaden, Politik, etc umschlagen.
Sicher kann es bei euch im Einzelfall lohnend sein. Das zu pauschalisieren halte ich für falsch.

Deswegen habe ich auch geschrieben "meiner persönlichen Meinung nach [...]"

Das ist völlig richtig. Man sollte sich dafür schon das passende Objekt aussuchen.

 

[MarkusWeb]

Vielen Dank für die zahlreichen Antworten.
Wir haben die Entscheidung nun getroffen die Wohnung zu kaufen, werden aber etwas weniger Eigenkapital einsetzen und haben die Rate auf 500 reduziert. Damit lassen sich dann auch die Instandhaltung und Rücklagen aus der Kaltmiete fast vollständig finanzieren. Betrachtet man den Kauf nur von der finanziellen Seite, gibt es sicherlich bessere Anlagen. Da wir die Immobilie aber zunächst selber bewohnen und ein paar Kleinigkeiten ändern wollen, gewinnen wir zumindest auch ein gewisses Stück Lebensqualität.

Für das zweite Projekt schauen wir nach einer Bestandsimmobilie, bzw. aktuell keimt die Diskussion mit einem befreundeten Paar ein Doppelhaus zu bauen. Damit würden wir sicherlich mit 420k hinkommen, inklusive der Nebenkosten sind wir dann auch schnell bei 450K. Sollten wir nun die Traumimmobilie schlechthin finden, die das Budget deutlich sprengt, können wir die Wohnung immer noch verkaufen, der Vorfälligkeitszins ist sehr gering. Da wir in der Region bleiben, bleiben wir auch in der Preisentwicklung. Sprich wenn die Immobilienpreise doch stärker ansteigen, wird die Wohnung auch mehr wert, so zumindest unsere Überlegung.

 

[AllThumbs]

Wir haben diese Entscheidung vor 2 Jahren getroffen und unsere damals gemietete Wohnung gekauft. Im Nachhinein hatte ich mich etwas geärgert nicht besser verhandelt zu haben, da wie schon geschrieben eine vermietete Wohnung weniger wert ist. Nachdem wir aber keine Kündigungssperrfrist hatten und 2 Besichtigungen für Eigenbedarf stattgefunden hatten, waren wir nicht abgebrüht genug. Das aber vielleicht nur nochmal als Hinweis was Kaufpreisverhandlungen angeht.
Aktuell schauen wir nach Häusern - im Umkreis von Berlin keine günstige Angelegenheit. Daher überdenken wir gerade unsere damalige "Strategie" die ETW zu vermieten. Das bedeutet schließlich weitere Risiken. Die ETW hatten wir mit 90% beliehen, das ergab den besten Kompromiss aus Zinsen, monatlicher Rate bei 2% Tilgung und verbleibendem Eigenkapital für ein späteres Haus.
Ich werde erst demnächst die ersten Gespräche bezüglich Finanzierung führen. Was mir noch nicht ganz klar ist: Helfen mir die 10% Eigenkapital bei der ETW sowie die bereits gezahlten Raten einen besseren Zins für das neue Vorhaben zu bekommen? (Vermietung statt Verkauf vorausgesetzt) Solange es sich nicht um die selbe Bank handelt (Stichwort: abgezahlte Grundschuld) wahrscheinlich nicht, oder? Eine andere Bank könnte maximal eine zweitrangige Grundschuld eintragen, ich weiß aber nicht ob das üblich ist und bei den damit verbundenen Kosten überhaupt einen Mehrwert bringt?
Die Frage sollte sich im Rahmen dieses Threads ja auch irgendwann stellen, daher hänge ich mich hier einfach mal rein.

 

[Altai]

Helfen mir die 10% Eigenkapital bei der ETW sowie die bereits gezahlten Raten einen besseren Zins für das neue Vorhaben zu bekommen? (Vermietung statt Verkauf vorausgesetzt) Solange es sich nicht um die selbe Bank handelt (Stichwort: abgezahlte Grundschuld) wahrscheinlich nicht, oder? Eine andere Bank könnte maximal eine zweitrangige Grundschuld eintragen, ich weiß aber nicht ob das üblich ist und bei den damit verbundenen Kosten überhaupt einen Mehrwert bringt?

Mein Bruder hatte gerade den Fall. ETW vor einigen Jahren gekauft, dort ist schon ein erheblicher Teil getilgt und die Wohnung ist auch im Wert gestiegen, so dass "eigentlich" dort schon gut Eigentum vorhanden ist. Außerdem haben sie noch einen sehr erklecklichen Betrag gespart.
Jetzt haben sie ein Haus angeschaut. Dazu waren sie bei der Bank, die auch die Wohnung finanziert hat. Die würden die Finanzierung begleiten. Dann sind sie noch zu Interhyp und dort wurde das Projekt komplett abgelehnt mit dem Hinweis, dass die Kauf-Nebenkosten für das Haus das flüssige Eigenkapital übersteigen würden, so dass man auf eine über 100% Finanzierung käme. Die ETW spielte bei der Beratung keine Rolle, mit dem Hinweis, dass dort ja der erste Rang im Grundbuch anderweitig belegt sei. (Ob Verkauf oder Vermietung war auch egal).
Das Projekt kam dann auch aufgrund anderer Unstimmigkeiten nicht zustande.

 

[nordanney]

Dann sind sie noch zu Interhyp und dort wurde das Projekt komplett abgelehnt mit dem Hinweis, dass die Kauf-Nebenkosten für das Haus das flüssige Eigenkapital übersteigen würden, so dass man auf eine über 100% Finanzierung käme.

An was für einen Idioten ist Dein Bruder geraten? Das ist total normal, dass man den Verkauf seiner Wohnung vorfinanzieren muss - Tagesgeschäft.

Die ETW spielte bei der Beratung keine Rolle, mit dem Hinweis, dass dort ja der erste Rang im Grundbuch anderweitig belegt sei.

Auch das ist egal, da bei der Zwischenfinanzierung des Verkaufserlöses eh keine Grundschuld eingetragen wird.

Das die Finanzierung (so wie von Dir geschildert) abgelehnt wurde, liegt nicht an der Konstellation, sondern einfach am idiotischen Berater.

 

[Altai]

Das ist total normal, dass man den Verkauf seiner Wohnung vorfinanzieren muss - Tagesgeschäft.

Vielleicht lag es daran, dass sie sich noch nicht sicher waren, ob sie die ETW tatsächlich verkaufen oder lieber vermieten wollten. Ich war damals bei der gleichen Beratungsstelle und fühlte mich dort sehr gut aufgehoben. (Es gibt natürlich mehrere Berater, war vielleicht nicht der gleiche.)