Neubau-Finanzierung Einfamilienhaus 150 - 160 qm

[Hausbauer2021]

Hallo Hausbau Forum,


wir haben ein Grundstück gekauft und rechnen gerade, in welchem Umfang wir ein Bauvorhaben umsetzen können. Dazu würden wir uns sehr über Einschätzungen und Tipps freuen!

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? zwei Erwachsene
• Wie alt seid Ihr? 28 (m) und 26 (w)
• Gibt es Kinder? nein
• Sind Kinder geplant? ja, 2 stk in den nächsten 3-4 Jahren
• Was macht Ihr beruflich? beide angestellt. (Industrie + öffentlicher dienst)
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? aktuell beide in Vollzeit. Wenn die Kinder da sind ist es geplant, dass meine Partnerin auf Halbtags reduziert

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? aktuell liegt das Netto zu zweit bei knapp 5.000 €. Wenn meine Partnerin halbtags reduziert hat und Kinder da sind wird es voraussichtlich zwischen 4.700 € und 5.000 € liegen. (Heirat kommt noch)
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? 110.000 €
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 90-100 k€ (würde min 10k€ puffer zurück halten)

Ausgabensituation:
Wohnkosten:

• aktuelle "Miete": 500€ (ein Haus gehört mir und meinen geschwistern, dadurch geringe Miete)

Mobilitätskosten:

• Kfz 1: 220 € / monat
• Kfz 2: 160 € / monat

Versicherungskosten:

• alle aktuellen Versicherungen addiert (Kfz, BU, haftpflicht.....) ca 250 € / monat

Lebenshaltungskosten:

• geschätzt mit 2 Kindern: ca 1.700 € / monat für Lebensmittel, Klamotten, essen gehen

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt: ca 5.000 €
• Ausgaben gesamt: aktuell ca. 2.600 Euro
• Saldo +2.400 Euro / monat

Einnahmen- und Ausgabensummen nach der Elternzeit und nach dem Wechsel meiner Partnerin auf Halbtags:

• Einnahmen gesamt: ca. 4.700 - 5.000 Euro (abhängig von gehaltsentwicklung)
• Ausgaben mit zwei Kindern dann gesamt: ca. 3.200 €
• Saldo: +1.500 - 1.800 €
  • Davon muss der Kredit und alle sonstigen Kosten für das Haus gezahlt werden

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 400 m²
• Welche Maße hat es? ca. 17x23 Meter
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? ca. 140 Euro / qm
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Neubau
• Garagen? noch nicht entschieden, wenn möglich eine 6x9m Betonfertiggarage
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche): Außenmaße werden zwischen min. 10,0m x10,0 m und max 10,5mx10,5m liegen. zwei Vollgeschosse, kein Keller.
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? weiß ich nicht genau. Langfristig sehe ich in dieser Kleinstadt ein Einwohnerwachstum und auch die Bahnanbindung in ca 3-4 Jahren wird reaktiviert. Schätze den Marktwert auf die gesamtkosten von ca 500k€.

Bau- oder Kaufkosten:

• Grundstückskosten inkl. Erschließungskosten und Erwerbsnebenkosten: 65.000 Euro
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker): !Schätzung! 2.500 € / qm Wohnfläche (ca. 140qm WF geplant) --> ca. 350k€ (genau summe wissen wir noch nicht!)
• Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.): Schätzung 30.000 Euro
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc... Schätzung 50.000 Euro inkl. Garage, Terrasse, Zäune, etc.
• Gesamtkosten ca. 500.000€

sonstige Kosten:

• Möbel, Lampen, Deko: wir werden v.a. ein neuen Esstisch mit Stühlen einplanen, ansonsten benötigen wir kaum Möbel. Das würden wir aus dem laufenden Gehalt machen und nicht finanzieren.

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: ca 500.000 Euro
• abziehbares Eigenkapital: 100.000 €
• Finanzierungssumme: ca 400.000 Euro

Notwendige Kreditangaben:

• wenn ich alles überschlage ist ein Kredit von 400.000€ für uns wirklich die Obergrenze. Da habe ich schon Bauchschmerzen und drüber raus gehen will ich auf keinen Fall
• wir haben bereits ein erstes Angebt erhalten:
  • Bank 1: 280 k€ / 20 J Zinsbindung / 1,16% Zins effektiv / 2% Tilgung vorgesehen + 5% Sondertilgungsoption
  • Kfw 153: 120 k€ / 10 J Zinsbindung / 1,13% Zins effektiv / 3% Tilgung vorgesehen

Fragen:

• Sind die angenommen Kosten von 2.500 € / qm Wohnfläche realistisch? (Nördlicheres Bayern, höhe Nürnberg, keine Ballungsregion)
• Wie schätzt ihr die Finanzierbarkeit des Kredits mit der Einkommens Situation ein?
• Was sagt ihr zu Finanzierungsangebot der Bank?

Danke vorab für eure Meinungen

Da wir eine ähnliche Finanzierung anstreben darf ich fragen wer Bank 1 ist? Die Konditionen sind mega gut. Unter 1,2% haben wir es bei ähnlichen Werten noch nicht gehabt.

 

[MM1506zzzz]

Wenn in 4 Jahren das 1. Kind kommt, kommt vielleicht in 7 Jahren das 2. Kind? Dann sind es noch 3 Jahre bis die "10 Jahre Kreditlaufzeit von KfW" beendet ist. Da fällt dann schonmal ein ordentlicher monatlicher Batzen weg - sprich: die Tilgungssumme verringert sich schon automatisch. Hier unbedingt schauen, dass man eventuell den Kredit sogar komplett ablösen kann per Sondertilgung o.ä.?

Das ist leider schöngerechnet, denn nach Ablauf der 10-jährigen Zinsbindung ist ja der KFW-Kredit nicht voll getilgt, sondern von den 120.000 € sind noch gut 80.000 € Restschuld vorhanden, die natürlich weiter finanziert werden müssen...

Natürlich kann man sondertilgen, aber davon ist ja nicht auszugehen (der TE hat nichst erwähnt) und 80.000 € ist ja kein Peanuts...

 

[Crixton]

Da wir eine ähnliche Finanzierung anstreben darf ich fragen wer Bank 1 ist? Die Konditionen sind mega gut. Unter 1,2% haben wir es bei ähnlichen Werten noch nicht gehabt.

Wir haben über Dr. Klein angefragt. Das ist aber noch nicht final, eventuell ändert sich da noch was dran je nach wünschen (bereitstellungszeitraum, tilgungswechseloptionen...)

 

[Crixton]

Das ist leider schöngerechnet, denn nach Ablauf der 10-jährigen Zinsbindung ist ja der KfW-Kredit nicht voll getilgt, sondern von den 120.000 € sind noch gut 80.000 € Restschuld vorhanden, die natürlich weiter finanziert werden müssen...

Natürlich kann man sondertilgen, aber davon ist ja nicht auszugehen (der TE hat nichst erwähnt) und 80.000 € ist ja kein Peanuts...

Was passiert dann mit der restsumme?
Muss die über eine "normale" Bank übernommen werden oder kann man das bei der KfW verlängern?

Sondertilgungen sind schon geplant kann ich aber aktuell schwer einschätzen wie viel möglich ist

 

[Crixton]

Haben auch ca. in eurem Alter eine ähnliche Finanzierung abgeschlossen.
Aktuell arbeiten wir zu zweit mit 5,5k netto. Solange dies der Fall ist, wird 2% getilgt und 1% der Tilgung in ETF angelegt auf 20 Jahre.
Sobald die Elternzeit kommt, schrauben wir halt das eine oder andere für ein paar Jährchen runter, sollte absolut kein Problem sein. Auch hier ist ein wichtiger Baustein, dass unser Kredit flexibel ist (Tilgungsänderung zw. 1 und 10% möglich). Da wir noch knapp 37 Jahre zur Rente haben, sehe ich da gar keine Probleme. Hinzukommt die Inflation (Schulden werden weniger wert) und die Gehaltssteigerung (aufgrund der Inflation und unter anderem weil ich Berufseinsteiger bin).

Kaufen und nicht so viel grübeln. Ich finde es sogar gut, dass man kauft, bevor die Kinder da sind. Dann kann man es sich einmal schön einrichten (wo das Geld da ist) und hat für mehrere Jahre danach Ruhe.

Welche zinsbindung hattet ihr?
Ich überlege gerade, da bei 20j Laufzeit und 2% Tilgung doch noch ein ordentlicher Batzen stehen bleibt. Evtl besser gleich auf 25 oder 30 zu gehen

 

[bra-tak]

Was passiert dann mit der restsumme?
Muss die über eine "normale" Bank übernommen werden oder kann man das bei der KfW verlängern?

Sondertilgungen sind schon geplant kann ich aber aktuell schwer einschätzen wie viel möglich ist

Restsumme kann problemlos bei jeder Bank weiterfinanziert / umgeschuldet werden. Die KfW selber macht keine Anschlussfinanzierungen.
Bei KfW kann man meines Wissens nach seit 2018 nicht mehr sondertilgen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Welche zinsbindung hattet ihr?
Ich überlege gerade, da bei 20j Laufzeit und 2% Tilgung doch noch ein ordentlicher Batzen stehen bleibt. Evtl besser gleich auf 25 oder 30 zu gehen

Rechne dir durch, wie hoch der Zins nach 20 Jahren steigen darf, damit es sich lohnt. Denn die längere Zinsbindung lässt sich die Bank natürlich teurer bezahlen und ihr tilgt somit bei gleicher Rate effektiv weniger im gleichen Zeitraum.