Finanzierung Einfamilienhaus - Wie viel können wir uns zutrauen?

[2fast4u]

Hallo zusammen,
meine langjährige Freundin und ich planen den Bau eines Einfamilienhaus bzw. sind mit der Planung bereits ziemlich fortgeschritten. Wir waren bereits zu Beginn unserer Überlegungen bei verschiedenen Banken um uns GROB zu informieren. O-Ton der Banken damals war, dass die Finanzierung des Einfamilienhaus "realistisch und möglich" für uns sein sollte. Jetzt ist die Hausplanung zu einem großen Teil bereits abgeschlossen und der Vertrag mit dem Bauträger wäre fertig...

Ich möchte nun im nächsten Schritt die Finanzierung unter Dach und Fach bringen, bevor ich den Bauvertrag unterschreibe (sollte denke ich klar sein). Ich habe kommende Woche einen Termin bei meiner Hausbank (VR-Bank) zwecks Baufinanzierung, bei dem ich mir im Prinzip schon konkrete Angebote einholen will. Vorher hätte ich gerne mal eure Meinung gehört bzw. was ihr empfehlen würde, damit ich für das Beratungsgespräch kommende Woche evtl. schon Fragen vorbereiten kann.

Folgende Situation:

• Kosten Einfamilienhaus massiv, , kein KFW70, Schlüsselfertig inkl. Garage und Carport: 300.000 EUR
• (Kosten Grundstück: 50.000 EUR)
• (Eigenkapital: 100.000)

=> Grundstück und Eigenkapital in Klammern, da das Grundstück bereits durch Eigenkapital gekauft wurde. Sprich geldmäßig sind noch 50.000 € Eigenkapital da, dafür das Grundstück bereits in meinem Besitz, sollte aber keinen Unterschied machen von der Finanzierung oder?)

Mein Einkommen: 1600 € netto, seit 3 Jahren ausgelernter Industriekaufmann im Maschinenbau, unbefristet, aktuell Weiterbildung zum Wirtschafsfachwirt IHK
Einkommen Freundin: 1500 € netto, seit 2 Jahren Erzieherin, Gruppenleitung, unbefristet

Die 100.000 € Eigenkapital kommen zu 100% von meiner Seite.
Die fehlenden 250.000 € müssen also fremdfinanziert werden - jeweils 50:50 von meiner Freundin und mir.

Ich würde nun gerne eure Meinung hören, wie man die Finanzierung angehen soll.

Bei meiner groben Kostenaufstellung kam heraus, dass wir zusammen gut 1.000 € monatlich zur Tilgung abdrücken könnten - alles darüber wäre mir zu riskant. Laut Finanzierungsberater damals, können wir mit 12.000 € jährlicher Sondertilgung rechnen. Haltet ihr 1000 € Tilgung bei unserem Eigenkapital für machbar?

Auf was soll ich alles achten bezüglich Finanzierung? Außer KfW-Förderung und Bayernlabo ist mir nichts bekannt - beides kommt leider nicht in Frage.

 

[backbone23]

Bei 3.100 € Gesamteinkommen sind 1.000 € Rate eigentlich in Ordnung, ob Ihr damit leben könnt müsst Ihr wissen.

Bei 250 T€ Darlehen und einer Rate von 1.000 € läuft die Finanzierung allerdings um die 30-35 Jahre, je nach Zinssatz (und dieser über die gesamte Laufzeit fest).

Ihr solltet für eure Finanzierung eine lange Zinsbindung vereinbaren, min. 15 Jahre. Sonst könnte es bei einer Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren böse für euch enden.

Wenn Ihr nur eine Rate von 1.000 € monatlich mit gutem Gewissen bedienen könnt, wie soll dann die Sondertilgung von 12.000 € pro Jahr entstehen? Oder meinte der Berater lediglich, dass diese Sondertilgung von den Konditionen her möglich wäre?

Was ist wenn ein Gehalt wegfällt? Arbeitslosigkeit, Kind, Krankheit ...

 

[Der Da]

Puh was soll man sagen: Falsch rum habt ihrs gemacht.
zuerst prüft man, was man sich Leisten kann, dann plant man das Haus.

Naja egal. Euer Einkommen ist bescheiden und ich kann Euch trotz des hohen Eigenkapital nur abraten soviel Kredit aufzunehmen. Ich nehme an Ihr seid jung, und wollt vielleicht Kinder?
Wenn ja bricht dein ganzes Kartenhaus zusammen. Oder einer wird plötzlich arbeitslos. Das Selbe in grün. Oder Ihr trennt Euch. Auch dann kann keiner von Euch das Haus behalten...
Wenn deine Freundin schwanger werden sollte, fällt Ihr Gehalt fast völlig weg. Was dann ?

Um 250 000€ zu tilgen braucht ihr ein Minimum von 1200-1300€. Dann tilgt Ihr mit 1 %. Die Restschuld wird hoch sein, und auch könnt Ihr euch fast nichts innerhalb der nächsten 20 Jahre leisten.

So fangen wir an zu rechnen:
3100 € netto
-1200 € Kredit
-300 € Nebenkosten fürs Haus jeden Monat
bleiben 1600 €
Sieht also erst mal gut aus. Aber wie gesagt, wenn einer ausfällt gehen 100% des Einkommens für die Hausrate darauf... zum Leben bleibt nichts. ganz zu schweigen von den zwei Autos. Die kosten Euch doch heute Schon fast 300-500€ monatlich.

Wie siehts mit einer Neuanschaffung eines Autos in 5 Jahres aus, Inspektionen, Reparaturen etc.

ich denke Ihr habt an vieles nicht gedacht, und ich warne Euch dem lieben Onkel in der Bank zu viel vertrauen zu schenken.
Sind in den Baukosten oben die Baunebenkosten in Höhe von 30-40 000 € schon enthalten?

 

[2fast4u]

Ergänzend noch:

Ich habe mir auch bereits einmal Gedanken um die monatlichen Kosten gemacht - das ist dabei raus gekommen (grob):

Was gibt es da noch auszusetzen, ergänzen, abzuändern, etc.? Habe ich etwas wichtiges vergessen oder total falsch eingeschätzt?

 

[ypg]

Informiere Dich über die Baunebenkosten, die nicht Außenanlage oder sonstiges beinhaltet, sondern nötige Kosten, die auf jeden Fall anfallen werden: Anschlüsse, Genehmigungen, Gutachten, Regenwasser, Erdarbeiten, event. Container und Dixi, Baustrom- und Wasser, Anträge. Da kommen 30 -35000 zusammen.
Deine 30000 kannst Du für Außenanlage, Terrasse und Auffahrt sowie Küche und Bemusterungsupgrades verwenden.

Somit müsstest Du diese Baunebenkosten auch mitfinanzieren.

 

[2fast4u]

- Hausanschlüsse kommen noch auf mich zu ca. 8000 €
- Wegfahren der überschüssigen Erde ca. 4000 €
- Drainage-Sickerschacht ca. 3000 €
- Genehmigungen / Gutachten entfallen bzw. schon im Preis beinhaltet
- Baustrom kommt auch noch auf mich zu
- Der Rest ist aber im Preis bereits enthalten, habe ich mir zusichern lassen

Ich sag jetzt mal pauschal das es ca. 20.000 € Nebenkosten werden laut Kostenschätzung vom Bauträger.

Wenn ich jetzt wirklich noch mal ALLE Zahlen zusammenfasse, inkl. Küche, Möbel, etc.:

- Haus inkl. Carport und Garage Schlüsselfertig: 300.000 €
- Nebenkosten für Hausbau: 20.000 €
- Grundstückskosten inkl. Nebenkosten: 50.000 €
- Küche: 10.000 €
- Sonstige Ausstattung (Möbel, etc.): 20.000 €

Komme ich auf eine realistische (erschreckende) Gesamtsumme von ca. 400.000 €

Eigenkapital: 130.000 €
FK: 270.000 €

Ich habe auch noch mal Rücksprache mit meinem Vater gehalten, da ich hier sehr auf seine Meinung baue und er hat mir geraten auf keinen Fall mehr als 250.000 € an FK aufzunehmen... eher würde er mir die fehlenden 20.000 € als vorgezogenes Erbe o.ä. geben oder anderweitig mit mir regeln. Evtl. kann man auch durch Eigenleistung noch etwas den Preis drücken, wobei ich das persönlich bei der Berechnung gerne außen vor lassen würde, da es wohl eh meistens überschätzt wird und zweitens eher als Puffer dienen sollte...

Unterm Strich bleiben definitiv die 250.000 € die es fremdzufinanzieren gilt. Wenn ihr jetzt meine Kostenaufstellung der auf der 1. Seite anschaut, sehr ich da gravierende Fehler? Irgendwo total verschätzt? Das es am Anfang nahezu auf 0 ausgehen wird, ist wohl so. Jedoch gehe ich stark davon aus, dass mein Gehalt die nächsten Jahre regelmäßig steigen wird, da es einfach immer noch mein Einstiegsgehalt ist.
Was drohende Arbeitslosigkeit angeht, gebe ich euch Recht. Das ist definitiv ein Risiko - dessen bin ich mir bewusst.

Meine Frage dennoch: Wenn beide Jobs (theoretisch) zu 1000% sicher wären, würdet ihr die Finanzierung wagen oder nicht? Und wenn ja, wie würdet ihr vorgehen? Eher geringere Raten und versuchen durch Sondertilgung den Kredit zu tilgen oder eher mit 1200 € im Monat versuchen zu tilgen (wird aber knapp, siehe Kostenaufstellung). Das bei dem aktuellen Gehalt keine großartigen Sprünge drin sind, ist mir durchaus bewusst - aber ich möchte das Ganze auch mittel- und langfristig betrachten. Allerdings möchte ich auch nicht, dass ich etwas mache, was von Anfang an zum Scheitern verurteilt ist. Daher sind mir eure Meinungen sehr wichtig, da hier sicherlich einiges an Erfahrung im Forum vertreten ist. Danke!