Neubau Eigentumswohnung Rat zu Baubeschreibung etc.

[knoten0815]

Guten Morgen zusammen,

wir haben jetzt endlich eine ETW gefunden die für uns in Frage kommt, nachdem wir zu dem Entschluss gekommen sind dass es nahezu unmöglich für uns ist ein Haus zu bauen. Jetzt habe ich ein paar Fragen und ich hoffe ihr könnt mir weiterhelfen.

1. "Vertragskonstrukt":
Es gibt eine Bauherrin die einen Architekt beauftragt hat, auf ihrem Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten zu bauen mit Einzelgewerksvergabe.
Die Bauherrin hat ebenfalls einen "Makler" bestellt um die neu entstehenden Wohnungen zu verkaufen. Mit diesem Mann stehen wir in Kontakt. Er ist außerdem noch Bausachverständiger und Finanzierungsvermittler.
Ist diese Zusammensetzung ein gängiges Konstrukt?

2. Ablauf:
Wir haben mit dem Makler gesprochen und fanden es eigentlich seriös, wir haben sehr viele Fragen gestellt und er hat alles gut beantwortet. Er meinte wir müssten ihm eine Kaufzusage machen, dann würde er die Wohnung für uns reservieren und die Verträge vorbereiten. Danach zum Notar. Ein Rücktritt bevors zum Notar geht würde ein paar Hundert Euro kosten wegen den Aufwänden für die Erstellung der Vertragsunterlagen.
Ist sowas normal?

3. Baubeschreibung:
Dieser Punkt verunsichert mich am meisten. Da wir vorher ein Haus bauen wollten habe ich einige Baubeschreibungen von Fertighäusern gelesen, die waren zum Teil sehr detailliert. Diese hier ist ziemlich grob gestaltet.
Es heisst zb. "Bau eines Effizienzhauses 40+ UG aus Beton-Fertigteilen, EG/OG in Massivbauweise" aber so Details wie Daten für Schallschutz oder Wärmedämmung, sind nicht enthalten. Genauso techn. Daten für LWWP oder die dezentrale Lüftungsanlage. Ich schreibe mal exemplarisch ein paar Punkte hier auf (falls relevant stelle ich es auch komplett ein):

• Bodenplatte: Kieslage, Betonplatte 25cm, Ringerder Edelstahl, Entwässungsleitungen KG2000 DN100, PE Folie unter Fundamentplatte, Umlaufende Perimeterdämmung
• UG: Außenwand vorgefertigte zweischalige Elemente mit Ortbetonkern, Abdichtung, Perimeterdämmung 120mm, Noppenbahn mit Vlies. Innenwand 12cm Betonfertigteile
• Decke über UG,EG,OG: Stahlbetondecke
• Treppe: Betontreppe, Belag "rosa beta"
• Aufzug
• EG/OG: Außenwände: AW Mauerwerk 36,5cm iso, Kalkputz Innenanstrich, Silikatputz Außenanstrich. Innenwände Olanziegel 24cm, 11.5cm, Kalkputz Anstrich weiss.
• Fenster: Kunststofffenstersysteme 3fach Verglasung mit warmer Kante nach DIN EN673, Anzahl/Größe siehe Plan
• Haustür: Aluminium Hauseingangstür
• Heizung: Luft-luftwärmepumpe, Fußbodenheizung
• Lüftung: dezentral
• Photovoltaik-Anlage: Erzeugung inkl. Stromspeicher 6,5kWp, 6,5kWh
• Sanitär: UP Tragestelle für waschbecken+WC, HT-Rohre als Abwasserrohre, Kalt/Warmwasserleitungen aus Kunststoffverbundmaterial, Bad-Einrichtungsgegenstände siehe Plan, Ausführung Programm Clivia.
• Innenausbau: Fensterbänke Kunststein, Fliesen u. Bodenbeläge 80€/qm inkl. Lohn, Innentüren Röhrenspan, Whg.Eingangstür RS-Türen.

Er meinte zu den Werten der Wände, Fenster, etc. wäre nichts aufgeschrieben weil es die Anforderungen des Kfw 40+ Standards erfüllt und dementsprechend gebaut wird. Zu den technischen Geräten wollte ich gerne Hersteller/Modell wissen, da meinte er das ist auch nicht genauer spezifiziert weil es könnte ja dann sein dass es den Hersteller zum Zeitpunkt X vielleicht nicht mehr gibt oder das Modell nicht mehr hergestellt wird.

Was haltet ihr davon? Habt ihr hilfreiche Tipps für uns? Worauf sollten wir achten?

 

[Benutzer200]

Ist diese Zusammensetzung ein gängiges Konstrukt?

Was soll daran unüblich sein, dass jemand ein Haus mit Wohnungen baut und diese über einen Makler verkaufen lässt? Ob sie jetzt mit GU oder Architekt und Einzelgewerkevergabe baut, ist Dir am Ende egal, denn Du hast nur die Verkäuferin als Ansprechpartnerin.

Ist sowas normal?

Ja. Die Reservierungsgebühr ist in den meisten Fällen aber nicht juristisch sauber und wird daher auch sehr häufig von den Kunden mit Erfolg zurückgefordert.
Oder sollen die Kosten nur anfallen, wenn Ihr nicht zum Notar geht? Wenn Ihr den Notar beauftragt (oder den Makler, damit er für Euch beim Notar tätig wird), Vertragsunterlagen zu erstellen und anschließend sagt Ihr den Termin ab, dann müsst Ihr natürlich die angefallenen Notarkosten tragen. Das ist beim Notar normal, dass er Geld für seine Arbeit bekommt.

3. Baubeschreibung:
Dieser Punkt verunsichert mich am meisten. Da wir vorher ein Haus bauen wollten habe ich einige Baubeschreibungen von Fertighäusern gelesen, die waren zum Teil sehr detailliert. Diese hier ist ziemlich grob gestaltet.

Er meinte zu den Werten der Wände, Fenster, etc. wäre nichts aufgeschrieben weil es die Anforderungen des Kfw 40+ Standards erfüllt und dementsprechend gebaut wird. Zu den technischen Geräten wollte ich gerne Hersteller/Modell wissen, da meinte er das ist auch nicht genauer spezifiziert weil es könnte ja dann sein dass es den Hersteller zum Zeitpunkt X vielleicht nicht mehr gibt oder das Modell nicht mehr hergestellt wird.
Was haltet ihr davon? Habt ihr hilfreiche Tipps für uns? Worauf sollten wir achten?

Da hat er Grundstück. ja auch Recht. Ist bei so kleinen / unprofessionellen Projekten aber üblich. Bei größeren Anlagen aber auch nicht viel besser, da dann "Fenster nach energetischen Vorgaben, Veka, Kömmerling o.ä", "Heizungsanlage inkl. Fußbodenheizung nach entsprechender Berechnung, Heizungsmodelle Vaillant xy, Daikin ab o.ä.", "Sanitärobjekte Renova Nr. 1 oder vergleichbar". Es wird gerne das verbaut, was verfügbar ist und ins Budget passt. Ansonsten muss das Gesamtprojekt mit höheren Kosten und längerer Bauzeit kalkuliert werden. Dann meckern die Kunden aber auch.

Ist es für Dich essentiell wichtig zu wissen, wie der Hersteller der Heizung oder der Fenster heißt?

 

[knoten0815]

Hallo,

vielen Dank für deine ausführliche Antwort. Die helfen mir schon weiter da mir leider sämtliche Erfahrungswerte fehlen und ich nur Infos habe, die ich im Internet gelesen habe. Die lassen sich natürlich auch nicht immer auf die individuelle Situation Anderer übertragen, daher vielen Dank dafür.

Zu den Kosten bei Rücktritt: Nein das ist keine Reservierungsgebühr, es wären wirklich nur Kosten für Dokumenterstellung und Notar, eben die Aufwände die bereits angefallen sind und wo er drauf sitzen bleibt wenn wir entgegen unserer mündlichen Zusage abspringen, aus welchen Gründen auch immer.

Zur Baubeschreibung: Nein natürlich ist das für mich nicht essentiell wichtig, solange dem von Kfw geforderten Standard entsprochen wird. Ob es jetzt die Heizung X oder Y ist, ist egal, solange es kein Müll ist und ordentlich heizt.

 

[ypg]

Ich hätte damit wohl kein Problem, sofern der Standard erreicht wird.
Nimmt der Makler eine Courtage von Euch?

 

[knoten0815]

Hallo ypg,

nein es ist keine Courtage oder Provision fällig. Lediglich der reine Kaufpreis der Wohnung und Stellplätze, plus Steuer/Notar/Grundbuch.
Er meinte auch, daher dass es ein Kaufvertrag ist und kein Werkvertrag, wären wir vor etwaigen Verteuerungen der Gewerke "geschützt", dies müsste die Bauherrin tragen.

 

[Tolentino]

Das ist ja dann auch für euch ein Bauträger. Sieht für mich fein aus, die Baubeschreibung ist bei den Rohbaubeschreibungen auch duetlich detaillierter als die meiner ETW.
Sieht für mich ganz gut aus.
Was bei ETWs noch interessanter ist, ist die Frage nach Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung, erste Hausordnung, ist schon eine Hausverwaltung vorgegeben etc.
Auch solltet ihr frühzeitig einen eigenen Bausachverständigen beauftragen, der euch begleitet.