Wieviel Grundstück und Haus können wir uns leisten?

[Kazazi]

Hallo ihr Lieben,

dies ist mein erster Beitrag.

In unserer absoluten Wunschgegend in Berlin sind endlich einige Baugrundstücke auf den Markt gekommen. Wir würden den Schritt gerne wagen, sind aber noch etwas unsicher, wieviel Grundstück & Haus wir uns Leisten können. Bevor wir uns auf ein Grundstück festlegen und tiefer in die Planung einsteigen, würde ich mich daher sehr über Rückmeldungen freuen, die uns dabei helfen, unsere Erwartungen und Grenzen realistisch zu beurteilen.

Die bisherigen Eckpunkte sind wie folgt:

Wunschgrundstück ca. 575m2 bei €135/m2	77.625
Erschließung für neue Wasserleitung	20.000
Einfamilienhaus 132 m², schlüsselfertig, inkl. Luft-wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung, manueller Rollläden, Außenwände 365 mm Porenbeton Plansteine, tragende Innenwände erfolgt mit 175 mm Porenbeton	157.140
gesamt:	254.765

-> Erscheint der reine Hauspreis realistisch und wenn nicht, warum? Er liegt ja mit knapp 1200 unter dem hier i.d.R. verwendeten Richtwert von 1500. Ist Berlin günstiger oder wo könnte ein Haken liegen, auf den wir in den weiteren Überlegungen besonders achten sollten?

Hinzu kommen die folgenden vom Verkäufer geschätzte Nebenkosten:

Vermesser	3.500
Medienanschlüsse (Wasser, Strom, Telekom)	6.000
Baugenehmigung	700
Notar ca. 2 %	1.552
grunderwerbsteuer 5%	3.881
Behördenkosten (Eintragungen Grundbuch) ca. 1 %	776
gesamt:	16.409

-> Welche Punkte fehlen hier, um auf die hier i.d.R. geschätzten 35-40.000 Euro zu kommen?

Des weiteren würde ich auf Grundlage der Lektüre dieses Forums weitere 50.000 Euro noch wie folgt einplanen:

Wände tapezieren/streichen	10.000
Fußböden	10.000
Rücklagen	10.000
Küche	10.000
Außenanlagen	10.000

Auf Grundlage der hier verwendeten Zahlen käme ich auf 254.765 + 16.409 + 50.000 = 321.174 Euro.

Wenn ich in Richtung der hier häufig angegeben Richtwerte anpasse und nochmal ca. 20.000 Nebenkosten plus ca. 40.000 extra fürs Haus draufschlage, wären wir aber schon bei ca. 380.000 Euro.

Nach meinen ersten, im Folgenden dargelegten Überschlagungen sollten 320 TEUR OK, 380 TEUR eher schwierig sein:

Wir haben ca. 90.000 Eigenkapital und verdienen ca. 4800 Euro Netto incl. Kindergeld. Das klingt erstmal nicht schlecht, aber unsere drei Kinder kosten uns z.B. ziemlich viel an Betreuungs- und Schulkosten, sodass ich nach ganz groben Budgetschätzungen ungern mehr als 800-900 Euro an Rate veranschlagen wollen würde - da wäre dann noch etwas Luft, die ich aber lieber per Sondertilgung ausnutzen würde, wenn mehr übrig bleibt. Abbezahlung idealerweise in max. 30 Jahren, wobei es dafür wahrscheinlich noch ein bisschen Erbe o.ä. bräuchte...

Damit komme ich jedenfalls pi mal Daumen auf eine realistische Kreditsumme von ungefähr 250 TEUR, richtig?

Offen ist für mich auch noch die Frage, in welche Richtung wir am sinnvollsten und von den Baukosten her realistisch unseren langfristigen Platzbedarf planen sollten:

Bei drei Kindern (derzeit 9, 7, 2 Jahre) wollen wir mindestens 5 Zimmer, am liebsten aber 6, da unsere Familien weit weg wohnen und wir deshalb öfters mal Übernachtungsgäste haben. Wir könnten uns gut auch eher kleinere Zimmer vorstellen (sind wir gewöhnt), denken aber, dass wir vielleicht früher oder später doch auf einen Keller oder das Dachgeschoss ausweichen müssten. Wäre es schlauer, lieber direkt ein kleineres Haus (wie groß mindestens?) mit Keller zu bauen und/oder von vornherein einen zumindest als Gästezimmer nutzbaren ausgebauten Dachboden einzuplanen? Die Hausnummern, die wir hierfür genannt bekamen waren: 35.000 für einen Keller, 8.000 für ein ausgebautes Dach.

So, ich hoffe, das sind nicht zu viele Fragen auf einmal oder am falschen Platz, andernfalls hoffe ich darauf, dass ihr mir das als Neuling nachseht und freue ich mich über konstruktive Kritik wo, wie oder wann ich sie besser unterbringe.

Für eure Antworten und Denkanstöße bin ich euch schon im Voraus dankbar.

Herzliche Grüße,

Kazazi

 

[nordanney]

5 Zimmer und dann nur 132qm? Das passt nicht. Mit der Anzahl an Kindern sollten es z.B. auch zwei Bäder sein.
Flächenberechnung:
- 5 Zimmer zu je 12qm = 60qm
- 2 Bäder zu je 8qm = 16qm
- Flur OG = 6qm
- Flur EG = 6qm
- Hauswirtschaftsraum = 8qm
- Küche = 12qm
- Wohnzimmer = 35qm
= Mindestgröße 143qm, dann wird es aber schon eng (z.B. Elternschlafzimmer mit großem Bett und Schrank?, Hauswirtschaftsraum ausreichend? 6 Zimmer? etc.), ich würde eher auf mind. 170-190qm planen.

4.800 netto und nur 800 EUR Rate? Da sollte mehr drin sein, wenn Ihr mal über Euren Lebensstil nachdenkt. Wir haben auch drei Kinder, verdienen weniger und haben eine deutlich höhere Rate ==> auch wir gehen Essen, Fahren/Fliegen in Urlaub und die Kinder können sogar "Markenklamotten" tragen. Was kostet bei Euch jeden Monat 3.600 EUR (= Netto abzgl. Miete/Rate abzgl. Nebenkosten)? Über ein "Einkommensproblem" wie bei Euch müssten sich die wenigsten Familien Gedanken machen, da sie nie auf solche gutes Einkommen kommen werden.

 

[backbone23]

Damit komme ich jedenfalls pi mal Daumen auf eine realistische Kreditsumme von ungefähr 250 TEUR, richtig?

Wie kommst du denn auf die Summe?

Bei 900 € Rate und 30 Jahren Laufzeit, halte ich das eher für unrealistisch! Oder was habt Ihr an Sondertilgungen eingerechnet?

 

[Kazazi]

Erstmal vielen Dank für die Antworten bisher.

@backbone23: Es stimmt dass 900 Euro Rate und ca. 30 Jahre Laufzeit nicht 250TEUR tilgen können, aber ca. 1100 TEUR Rate schon, die wir uns wahrscheinlich so gerade leisten könnten; und ich dachte aber, eine etwas geringere Rate und den Rest, wenn man die 200 Euro zusätzlich pro Monat übrig hat, über Sondertilgung abzahlen, macht mehr Sinn, da es flexibler ist?

@nordanney: Bei der Raumgröße dachten wir an ein etwas kleineres Wohnzimmer plus 4 Zimmer zwischen 10-15 m2. Wo das sechste Zimmer herkommen soll, wenn wir nicht auf Keller oder Dach ausweichen, ist mir auch noch nicht ganz klar; für unmöglich halte ich es aber nicht. Ich werde mich da bestimmt auch noch weiter bei den Grundrissen umsehen bzw. selbst hoffentlich bald Ideen zur Kommentierung posten.

Zum Geld, ich hoffe ja auch, dass eher noch etwas mehr Puffer bleibt, aber wenn man dauern liest, dass Leute ihre Ausgaben immer eher unterschätzen, bin ich gerade zu Anfang lieber vorsichtig.Wir haben alleine über 1000 Euro Kinderbetreuung/Schulkosten, plus Posten wie Riester-Verträge, Musikschule, Versicherungen, Bahnfahrkosten (keine Auto) etc. …

Was haltet ihr denn von der Kostenschätzung für das Vorhaben, stimmen die Hausnummern ungefähr für Berlin?

Herzliche Grüße,

Kazazi

 

[backbone23]

Und was ist wenn Ihr im Normalfall keine 200 € pro Monat übrig habt? Oder nur alle zwei Monate ... .

Möchte Dir nicht schlechtes reden ... 90T€ Eigenkapital sind ja auch eine "Hausnummer"!

 

[nordanney]

Und was ist wenn Ihr im Normalfall keine 200 € pro Monat übrig habt? Oder nur alle zwei Monate ... .

Möchte Dir nicht schlechtes reden ... 90T€ Eigenkapital sind ja auch eine "Hausnummer"!

Entschuldigung, aber wenn ich jemanden mit geschätzt TEUR 100 Bruttojahreseinkommen vor mir habe und diese Person (Familie) kann sich nur 800-900 EUR Miete/Rate leisten, dann passt etwas im Lebensstil nicht. Auto gibts auch keins (Bahnfahrten dürften günstiger als das Auto - über alles gerechnet - sein), was passiert mit der Kohle? Was macht Ihr, wenn mal weniger Gehalt da ist?
Bei dem Einkommen ist auch ein Eigenkapital von TEUR 90 recht wenig - meine Erfahrung als Banker. Dafür gibt es eigentlich nur zwei Gründe: Aktuelle junge Familie oder gut gelebt. Der letzte Punkt passt wieder zu den selbst genannten hohen Ausgaben.
Nun aber noch kurz zu den Kosten. Im Hauspreis von TEUR 157 ist sogar noch ein Keller drin? Wir bauen sehr groß und kommen damit auf recht günstige Preise, aber 1.200 EUR/qm inkl. Keller halte ich nicht für seriös. Davon abgesehen ist das Haus für 5 Personen einfach für zu klein.