Grundstückskauf und Hausbau in aktueller Situation zu riskant?

[Julchen7393]

Guten Tag zusammen,

nach langem, stillen Mitlesen, muss ich mich in meinem ersten Beitrag ratsuchend an euch wenden.

Mein Partner und ich bewohnen zur Zeit ein Reihenendhaus, was wir günstig von den Eltern meines Freundes mieten kann - die Eltern selbst haben das Haus geerbt.
Da uns für unsere langfristige Planung die Größe des Hauses nicht ausreicht und zudem viel Geld in die Renovierung fließen müsste, sind wir schon länger auf der Suche nach einem Grundstück um selbst zu bauen.

Jetzt wurde in einem Neubaugebiet unserer Gemeine ein Bauplatz zurückgegeben, auf den wir uns bewerben könnten. Da der Bauplatz von der Gemeine kommt, ist er deutlich günstiger (420€ pro m²) als der Marktpreis (600-1000€ pro m²). Alle anderen Bauplätze sind bereits bebaut oder Bauanträge gestellt, so dass wir eher nicht spekulieren können, dass noch weiter Bauplätze freiwerden.

Obwohl der Bauplatz wahrscheinlich eine einmalige Möglichkeit ist, verunsichert uns die Realisierbarkeit in der aktuellen Situation extrem und wir würden uns über eure Einschätzung freuen.


Allgemeines zu uns:

W,29 (Controlling) und M,30 (Ingenieur)
Keine Kinder, aber in den nächsten 4-6 Jahren sind 2 Kinder geplant (deshalb auch der Wunsch nach mehr Wohnraum)


Finanzielle Situation:

Nettoeinkommen: 7000€

• W: 3400€ und M 3600€ - beide 40 Stunden (zudem noch variable Boni welche wir nicht eingeplant haben)

Ausgaben aktuell: 3400€

• Fixkosten: 2200€
• 600€ Miete, 350€ Nebenkosten inkl. Heizung, Internet und Strome, 500€ Autos inkl. Versicherungen, 400€ Altersvorsorge, 350€ weitere Fixkosten (Versicherungen, Netflix GEX etc)
• Variable Kosten: 1200€ (sehr großzügig kalkuliert, wir kommen aktuell mit deutlich weniger aus)
• Lebenshaltung, Urlaube, Unternehmungen

Überschuss: 3600€

Eigenkapital: 250.000€ - davon würden wir 200.000€ in die Finanzierung einbringen, ein Teil der restlichen 50.000€ ist in Altersvorsorge gebunden und soll dort verbleiben


Baukosten:

Grundstück: 621m² zu 420€ pro m²: 260.820€
Kaufnebenkosten: 18.257€
Hausbau: 150m² zu 2600€ pro m²: 400.000€ (hier haben wir leider erst nächste Woche einen Termin bei einem Bauunternehmen um zu verstehen, ob das mit viel Eigenleistung realisierbar ist)
Keller: 40.000€
Garage: 25.000€
Küche: 25.000€
Außenanlagen: 30.000€

Gesamtkosten: 800.000€

Finanzierungsbedarf:
800.000€ - 200.000€ = 600.000€
Die Bank würde uns das Darlehen zu unserer Wunschrate von 2.500€ geben, jedoch hätten wir je nach Zinsänderung bis zum Vertragsabschluss ohne Sondertilgungen eine Laufzeit zwischen 30 und 35 Jahren.


Große Sorgen macht uns aktuell, dass wir die Baukosten zu knapp kalkuliert haben und hier noch große Preissteigerungen folgen werden.
Zudem die lange Laufzeit - aufgrund der Kinderplanung sehen wir eine höhere Rate aber als schwierig an, gerade da wir in etwa gleich viel verdienen und durch Elterngeld starke Einbußen haben werden.

Wir schwanken nun seit Tagen zwischen "die einmalige Chance auf einen bezahlbaren Bauplatz im Ort ergreifen" und "das finanzielle Risiko ist zu hoch in der aktuellen Situation".

Über Einschätzungen zu unserem Vorhaben und zu den geplanten Baukosten wären wir euch dankbar.

Viele Grüße,
Julia

 

[Tolentino]

Hi ,
ihr könnt das Grundstück ja erstmal variabel Finanzieren und mit relativ großem Eigenkapital-Anteil kaufen. Gibt es einen Bauzwang in dem Gebiet, wenn ja, wie streng?
also manche sagen Baubeginn innerhalb Jahre. Dann könnte man die gerade sehr volatile Zeit abwarten und nochmal ordentlich sparen.
Zur Not dann in 2 Jahren mit Architekten Planen und schonmal Rohbauer für Bodenplatte und Keller suchen. Der kann auch notfalls aus dem dann verfügbaren Eigenkapital bezahlt werden und man hat begonnen, das kann dann abgedeckt und gesichert aber auch nochmal ein Jahr rumstehen...

 

[Julchen7393]

Hi,

ja, in dem Gebiet gibt es Bauzwang. Ab Kauf hätten wir 1,5 Jahre um den Bauantrag zu stellen und ab Bauantrag 1 Jahr bis Baubeginn bzw. 1,5 Jahre bis zur Fertigstellung. Ein bisschen Spielraum gibt es also, aber leider kein Aussitzen und auf bessere Zeiten hoffen.

Viele Grüße,
Julia

 

[ypg]

Rechnet Euch Euren Überschuss aus, wenn einer in Elternzeit ist.

Und:
fragt Euch bzw rechnet, warum und ob es nötig ist, in eine doppelte Altersvorsorge einzubezahlen. Mir kommen die Zahlen recht hoch vor. Ist ja auch gut. Aber wenn man ein Hausprojekt stemmen möchte, könnte die 2-Gleisigkeit rechnerisch und dauerhaft das Nogo fürs Haus bedeuten.

 

[cschiko]

Also was auf jeden Fall zu günstig angesetzt erscheint, das ist der Keller. bei 40.000€ dürfte die Kalkulation kaum hinhauen.

Ansonsten muss man ja sagen, dass ihr ein sehr gutes Eigenkapital mitbringt und auch das Gehalt sehr gut ist. Natürlich sollte/muss man den Kinderwunsch mitbedenken. In der Eltern(geld)zeit, würde ja ein Elternteil auf 1800€ fallen, allerdings könnte dies selbst dann noch der Fall sein, wenn ihr die Steuerklassen auf 3/5 ändert (sollte man vorher mal durchrechnen), aber müsste sich so ausgehen. Allerdings müsste man da dann schauen, was im Nachfeld bei der Steuererklärung rauskommen würde.

Fakt wäre, es fallen erstmal mind. 1600€ vom Gehalt weg, dazu kostet ein Kind (da reicht das Kindergeld nicht aus). Auf der anderen Seite habt ihr auch noch genug Überschuss und ggf. auch Posten wo man noch etwas einsparen kann z.B. 25.000€ für eine Küche sind schon ein recht gehobener Standard.

Es erscheint aus meiner Sicht schon alles machbar, sollte aber gut durchgerechnet sein. Das solltet ihr eben klären, wo ihr preislich beim Haus landen würdet. Wie wahrscheinlich ist es denn das ihr das Grundstück bekommt? Müsst ihr euch bewerben oder ist es euch angeboten worden?

 

[Tolentino]

Kommt drauf an mit dem Keller. Ja, ein WU Keller der dann wohnraumtauglich sein soll wird eher das doppelte kosten. Bei ungünstigen Bodenverhältnissen eher noch mehr.
Aber wenn sie einen reinen Nutzkeller planen, der Boden gut durchlässig, aber gleichzeitig der Baugrund weit überm Grundwasser ist, wäre das schon vorstellbar...