Hausbau-Vertrag - Passage gesetzeswidrig oder nicht?

[f-pNo]

Hallo zusammen,

unser Hausbauvertrag steht kurz vor der Unterzeichnung. Danach (soweit die KfW noch den Kredit bestätigt) kann es auch direkt losgehen mit dem Bau.
Alle Planungen sind schon abgeschlossen, die Ausführungsplanung befindet sich in den letzten Zügen, Baugenehmigung erteilt, Genehmigung für Erdwärme eingeholt, Baustrom und Bauwasser angeleiert, etc..
Das Bauunternehmen hat alle o.g. Leistungen erbracht, bevor der Vertrag unterschrieben wurde. Motto: Sollte der Kunde doch noch abspringen - Pech gehabt. Laut Aussage ist aber noch keiner abgesprungen - glaube ich auch.
Daher haben wir auch ein hohes Vertrauen zu dem Bauunternehmen.
Trotzdem haben wir zur Vertragsprüfung den Bauherren-Schutzbund beauftragt.

Dieser hat uns den Hinweis gegeben, dass folgende Passage nicht korrekt - laut seinen Worten - gegen gesetzliche Vorgaben verstößt:

"Abschlagszahlungen auf die im Zahlungsplan angegebenen Raten gelten als vereinbart. Bei Entfall eines Gewerkes wird diese Rate der nachfolgenden Rate zugeschlagen. Abschlagszahlungen gelten als vereinbart. § 632a Abs. 3 und 4 Baugesetzbuch finden keine Anwendung."

Der markierte Bereich ist strittig.

Der genannte § 632a Abs. 3 beinhaltet das Recht des Bestellers (also mein Recht) mit der Zahlung der ersten Rechnung einen Sicherheitsabschlag i.H.v. 5 % (des gesamten Kaufpreises) einzubehalten. Dieses wird dann bei Übergabe / Abnahme des Gebäudes gezahlt, wenn keine wesentlichen Mängel am Gebäude vorhanden sind. Bei kleineren Mängeln kann bis zur Behebung noch ein entsprechender Teilbetrag einbehalten werden.

Auf meine Vertrag würde dies bedeuten, dass ich mit der ersten Rechnung (welche auch die oben schon erbrachten Leistungen entlohnt), direkt 5 % der Bausumme einbehalten kann/sollte/müsste.


Mir ist klar, dass ich hier keine Rechtsberatung erwarten kann. Aber ich denke, die Bauprofis hier können mir bestimmt sagen, ob so ein Ausschluss ungewöhnlich ist, oder gängig?

 

[Hausverkäufer0]

Das ist natürlich ganz doll übel und überhaupt nicht üblich.

Ich würde nie auf eine Fertigstellungsbürgschaft verzichten. Das Bauunternehmen verlangt Ratenzahlung? Dann sollte es auch in der Lage sein eine Sicherheit für die Fertigstellung der vertraglich vereinbarten Sache zu stellen. Üblich und gesetzlich vorgeschrieben sind 5%. Die kann der Bauherr von der ersten Rechnung eibehalten und am Ende, nach mängelfreier Fertigstellung bezahlen. Der Bauunternehmer kann jedoch auch eine Bürgschaft über diese Höhe stellen, welche man nach mängelfreier Fertigstellung zurück geben muss.

Jetzt wir es wieder jemanden geben, der Dir erklärt, dass man das auch bedingen kann. Ich würde Dir jedenfalls nicht empfehlen darauf einzugehen. Es ist aus gutem Grund eingeführt und war auch vorher schon gängige Praxis.

1. Warum möchte der Bauunternehmer diese übliche Sicherheit nicht erbringen?
2. Was für Zahlungssicherheiten werden von Dir verlangt?
3. Wie viele Häuser baut das Unternehmen jedes Jahr?
4. Sind alle Häuser immer auch fertig gebaut worden oder stehen da viele Baustellen mit Restarbeiten rum?

Bei diesem Punkt solltest Du aufpassen, er würde Dich ungebührend benachteiligen. Anders wäre das natürlich, wenn die Baufirma bereit ist 10% erst mit der Schlussrate zu kassieren

 

[Bauexperte]

Guten Abend,

Alle Planungen sind schon abgeschlossen, die Ausführungsplanung befindet sich in den letzten Zügen, Baugenehmigung erteilt, Genehmigung für Erdwärme eingeholt, Baustrom und Bauwasser angeleiert, etc..
Das Bauunternehmen hat alle o.g. Leistungen erbracht, bevor der Vertrag unterschrieben wurde. Motto: Sollte der Kunde doch noch abspringen - Pech gehabt.

Diese Vorleistungen sind der Grund, weshalb ich im anderen Thread die Anzahlung nicht reklamiert habe. Üblicherweise sollten Ratenzahlungen erst vorgenommen werden, wenn eine Leistung erbracht wurde. Bedeutet für die meisten anderen Verträge, nach Stellung des Bauantrages.

Dieser hat uns den Hinweis gegeben, dass folgende Passage nicht korrekt - laut seinen Worten - gegen gesetzliche Vorgaben verstößt:

"Abschlagszahlungen auf die im Zahlungsplan angegebenen Raten gelten als vereinbart. Bei Entfall eines Gewerkes wird diese Rate der nachfolgenden Rate zugeschlagen. Abschlagszahlungen gelten als vereinbart. § 632a Abs. 3 und 4 Baugesetzbuch finden keine Anwendung."

Der markierte Bereich ist strittig.

In diesem Fall hat der Herr vom Bauherren-Schutzbund Recht, der § 632a kann nicht teilweise oder ganz ausgeschlossen werden; er dient der Sicherheit des Bauherren.

Ich kann nachvollziehen, weshalb der BU diesen Weg geht, er vermeidet damit den langjährigen Lieblingssport vieler Bauherren, die letzte Rate - in diesem Fall nebst Sicherheitseinbehalt - unter fadenscheinigen Gründen schuldig zu bleiben. Aus diesem Grunde haben wir es mit einer Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe 5% gelöst, welche nach Vertragserfüllung in eine 5-jährige Gewährleistungsbürgschaft übergeht. Unser Kunde hat dabei die Wahl zwischen Versicherung oder Bank.

Welche Sicherheiten sind denn im Vertrag benannt?

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[f-pNo]

In diesem Fall hat der Herr vom Bauherren-Schutzbund Recht, der § 632a kann nicht teilweise oder ganz ausgeschlossen werden; er dient der Sicherheit des Bauherren.

Ich kann nachvollziehen, weshalb der BU diesen Weg geht, er vermeidet damit den langjährigen Lieblingssport vieler Bauherren, die letzte Rate - in diesem Fall nebst Sicherheitseinbehalt - unter fadenscheinigen Gründen schuldig zu bleiben. Aus diesem Grunde haben wir es mit einer Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe 5% gelöst, welche nach Vertragserfüllung in eine 5-jährige Gewährleistungsbürgschaft übergeht. Unser Kunde hat dabei die Wahl zwischen Versicherung oder Bank.

Welche Sicherheiten sind denn im Vertrag benannt?

Liebe Grüsse, Bauexperte

Ich kann übrigens den Grund ebenfalls nachvollziehen, den Du geschrieben hast. Es gibt leider genug Beispiele, wo Geld unberechtigt zurückgehalten wurde. Allerdings natürlich auch die Gegenbeispiele.

An Sicherheiten ist, soweit ich es erkennen kann, nur die Gewährleistungspflicht nach Baugesetzbuch genannt. Anderes habe ich nicht gefunden. Keine Fertigstellungs- bzw. Vertragserfüllungsbürgschaft und auch keine Gewährleistungsbürgschaft. Gibt es noch andere Punkte, welche genannt werden könnten?

 

[f-pNo]

Hallo Bauexperte, hallo Hausverkäufer,

vielen Dank für Eure Unterstützung.
Soeben habe ich die vom BU überarbeitete Fassung des Vertrages erhalten. Ich fasse mal die Ergebnisse aus dem Thread "Schwundrisse" und diesem zusammen:

Thema Schwundrisse:
Ich habe folgenden Satz als generelle Aussage einfügen lassen: "Es gilt die aktuelle DIN Norm und der aktuelle Stand der Technik."
Somit könnte ich mich im Streitfall auf die geltenden Normen berufen und ggf. eine Nachbesserung einfordern. Richtig?

Thema: Satz "§ 632a Abs. 3 und 4 Baugesetzbuch finden keine Anwendung."
Dieser Satz wurde gestrichen. Somit habe ich jetzt das Recht auf Einbehalt der 5 % Sicherheit.
Hierzu noch eine Frage: MUSS dieser Sicherheitseinbehalt zwingend aus der ersten Ratenzahlung sein, oder kann ich diesen Einbehalt auch später vornehmen, wenn ich z.B. später massive Mängel feststelle?

Ich sehe es so, dass ich (wenn rechtlich möglich) meinem BU ihre Leistungen schon entsprechend bezahlen möchte (ohne einen bis dato "unbegründeten" Sicherheitseinbehalt vorzunehmen) und erst bei "Gefahr im Verzug" diesen Sicherheitseinbehalt aktivieren würde. <-- wie gesagt: wenn mir das Gesetz diese Möglichkeit lässt.
Eine Fertigstellungsbürgschaft möchte das BU nicht erstellen, da lt. Aussage darüber zu viel Kapital gebunden wird (versteh ich zwar nicht, da bei einer Bürgschaft meines Wissens keine "Barhinterlegung des Bürgschaftsbetrages" gefordert wird).

Das BU bietet mir noch die Möglichkeit des Abschlusses einer Gewährleistungsversicherung. Folgender Text dazu:
Die beinhaltet Bauschäden bis 100.000,-€ und einen, von der Versicherung bestellten Gutachter, um im Vorfeld schon Schäden zu vermeiden. Gilt für 5 Jahre, also während der Gewährleistungszeit.
Die Kosten betragen 4.950,-€ für alles. Wir könnten uns die Kosten teilen.


Jetzt stellt sich mir die Frage, ob diese Herangehensweise üblich ist? Klar kann ich mir vorstellen, dass die Firma 5.000 Euro zusätzliche Kosten nicht tragen möchte. Andere Firmen, die so etwas anbieten, haben wahrscheinlich diesen Kostenposten direkt im Angebotspreis versteckt (da bezahlt man es mit ohne es zu wissen).

Zudem stellt sich die Frage: Ist die Gewährleistungsversicherung überhaupt sinnvoll, da ja im Vertrag die 5 jährige Gewährleistungsfrist lt. Baugesetzbuch steht?

Die letzte Frage hierzu: Wenn ein vom Versicherer bestellter Gutachter die Baustelle besucht, um Schäden im Vorfeld zu vermeiden - ist dieser dann mit einen Sachverständigen (den ich ggf. selber beauftrage) gleichzusetzen? Dann könnte ich die eingeplanten Kosten für den Sachverständigen für den Kostenanteil Versicherung verwenden und hätte noch einen Mehrwert (soweit der Versicherungsgutachter keine Pfeife ist [kann ich nicht einschätzten] und dieser die Baustelle 5 - 7 mal besucht, wie der normale Sachverständige).

Ich hoffe, Ihr könnt mir aufgrund Eurer Erfahrung hierzu etwas sagen. Und ich schwöre - ist das Ding erst abgeschlossen, werde ich Euch in Vertragsangelegenheiten nicht mehr belästigen .

 

[Bauexperte]

Hallo,

Soeben habe ich die vom BU überarbeitete Fassung des Vertrages erhalten. Ich fasse mal die Ergebnisse aus dem Thread "Schwundrisse" und diesem zusammen:

Thema Schwundrisse:
Ich habe folgenden Satz als generelle Aussage einfügen lassen: "Es gilt die aktuelle DIN Norm und der aktuelle Stand der Technik."
Somit könnte ich mich im Streitfall auf die geltenden Normen berufen und ggf. eine Nachbesserung einfordern. Richtig?

Richtig. Hättest Du auch ohne diesen Satz gekonnt - im worst case hätte ein(e) Richterin Deinen BU darauf auch hingewiesen. So formuliert gehört dieses Vorgeplänkel aber der Vergangenheit an.

Thema: Satz "§ 632a Abs. 3 und 4 Baugesetzbuch finden keine Anwendung."
Dieser Satz wurde gestrichen. Somit habe ich jetzt das Recht auf Einbehalt der 5 % Sicherheit.
Hierzu noch eine Frage: MUSS dieser Sicherheitseinbehalt zwingend aus der ersten Ratenzahlung sein, oder kann ich diesen Einbehalt auch später vornehmen, wenn ich z.B. später massive Mängel feststelle?

Ich würde diesen Weg überhaupt nicht gehen. Kläre doch mit Deinem BU, ob er Dir stattdessen eine Bürgschaft einer Bank oder Versicherung - je nachdem, was Dir lieber ist - ausstellt.

Ich sehe es so, dass ich (wenn rechtlich möglich) meinem BU ihre Leistungen schon entsprechend bezahlen möchte (ohne einen bis dato "unbegründeten" Sicherheitseinbehalt vorzunehmen) und erst bei "Gefahr im Verzug" diesen Sicherheitseinbehalt aktivieren würde. <-- wie gesagt: wenn mir das Gesetz diese Möglichkeit lässt.

Entscheidest Du Dich für den direkten Einbehalt, mußt Du ihn auch von jeder Rechnung abziehen und auf ein separates, verzinstes Konto legen.

Eine Fertigstellungsbürgschaft möchte das BU nicht erstellen, da lt. Aussage darüber zu viel Kapital gebunden wird (versteh ich zwar nicht, da bei einer Bürgschaft meines Wissens keine "Barhinterlegung des Bürgschaftsbetrages" gefordert wird).

Es wird kein Kapital gebunden, es kostet Deinen BU Geld. Salopp formuliert, dient diese Fertigstellungsbürgschaft dem Zweck, das via Bank Dein Einfamilienhaus im worst case zum Preis des Vertrages fertiggestellt wird.

Das BU bietet mir noch die Möglichkeit des Abschlusses einer Gewährleistungsversicherung. Folgender Text dazu:
Die beinhaltet Bauschäden bis 100.000,-€ und einen, von der Versicherung bestellten Gutachter, um im Vorfeld schon Schäden zu vermeiden. Gilt für 5 Jahre, also während der Gewährleistungszeit.
Die Kosten betragen 4.950,-€ für alles. Wir könnten uns die Kosten teilen.

Das bedeutet imho, daß diese Versicherung während der Bauzeit als Vertragserfüllungsbürgschaft gilt, welche sich nach Fertigstellung in eine reguläre Gewährleistungsversicherung wandelt. Diese mußt Du - unabhängig von evtl. Gewährleistungsansprüchen nach 5 Jahren zurückgeben.

Jetzt stellt sich mir die Frage, ob diese Herangehensweise üblich ist? Klar kann ich mir vorstellen, dass die Firma 5.000 Euro zusätzliche Kosten nicht tragen möchte. Andere Firmen, die so etwas anbieten, haben wahrscheinlich diesen Kostenposten direkt im Angebotspreis versteckt (da bezahlt man es mit ohne es zu wissen).

Bei uns sind sie Teil des Werkvertrages; nicht versteckt, sondern offen kommuniziert. Es hat sich im Laufe der letzten Jahre herausgestellt, das der geneigte Kunde Bauherr ein größeres Bedürfnis nach Sicherheit hat. Erinnere ich so manches Vertragskonstrukt von sog. Billiganbietern auf meinem Schreibtisch, kann ich es aus tiefster Seele nachvollziehen.

Zudem stellt sich die Frage: Ist die Gewährleistungsversicherung überhaupt sinnvoll, da ja im Vertrag die 5 jährige Gewährleistungsfrist lt. Baugesetzbuch steht?

Stiftung Warentest schreibt hierzu:

Absicherung gegen Insolvenz
Wichtig ist auch die Absicherung gegen eine Pleite. Wenn das Bauunternehmen während der Bauzeit oder vor Beseitigung etwaiger Mängel insolvent wird, drohen dem Bauherren herbe Verluste. Den Bau von einem anderen Unternehmer vollenden zu lassen, führt fast immer zu erheblichen Zusatzkosten. Wenn der Unternehmer nach Fertigstellung des Projekts Pleite geht, kann die Beseitigung von Baumängeln, Schadensersatzforderungen und eine nachträgliche Herabsetzung des Preises wegen minderwertiger Leistungen scheitern. Bauherren sollten unbedingt auf einer Fertigstellungsbürgschaft und einer Gewährleistungsbürgschaft bestehen. Solche Bürgschaften können sich Bauunternehmer bei Banken sichern. Geht das Unternehmen dann doch Pleite, haftet die Bank für die Erfüllung des Bauvertrags. Der Bürge muss seriös und leistungsfähig sein. Sonst kann es passieren, dass der Bürge selbst ebenfalls insolvent wird, wenns ans Zahlen geht.

Und weiter:

Im Idealfall sollte die Bankbürgschaft den Bauherren nicht nur davor schützen, dass sein Bauvorhaben stecken bleibt. Sie sollte auch sicherstellen, dass er seine Ansprüche geltend machen kann, wenn nach der Fertigstellung Baumängel auftreten.

Baumängel sind bei zahlungsunfähigen Baufirmen an der Tagesordnung, berichtet Rainer Huhle, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbunds: „Die meisten Bauten, die von einer Insolvenz betroffen sind, sind mängelbehaftet. Nach unseren Untersuchungen entsteht den Bauherren dadurch ein finanzieller Schaden von durchschnittlich 15 000 bis 20 000 Euro, die Mehrkosten für Gutachter und Anwalt nicht mitgerechnet.“

„Allerdings ist es in der Praxis oft schwierig, eine Bankbürgschaft zu erhalten“, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand des Verbraucherschutzvereins „wohnen im eigentum“. „Sie schränkt die Liquidität des Unternehmens ein und ist teuer. Deshalb verlangen die Unternehmen häufig, dass die Bauherren die Kosten übernehmen.“

Die letzte Frage hierzu: Wenn ein vom Versicherer bestellter Gutachter die Baustelle besucht, um Schäden im Vorfeld zu vermeiden - ist dieser dann mit einen Sachverständigen (den ich ggf. selber beauftrage) gleichzusetzen? Dann könnte ich die eingeplanten Kosten für den Sachverständigen für den Kostenanteil Versicherung verwenden und hätte noch einen Mehrwert (soweit der Versicherungsgutachter keine Pfeife ist [kann ich nicht einschätzten] und dieser die Baustelle 5 - 7 mal besucht, wie der normale Sachverständige).

Hier, wie überall btw., gilt: "des Brot ich eß, des Lied ich sing"

Wenn Du dieser Versicherung zustimmst, dann muß Dir bewußt sein, ist der Gutachter in erster Linie seinem Auftraggeber - der Versicherung - verpflichtet. Währenddessen der Gutachter, welcher von Dir beauftragt wird, allein Dir verpflichtet ist.

Vlt. kannst Du einen Kompromiss dergestalt finden, daß die Versicherung Deinen Gutachter verpflichtet? Zahlen mußt Du so oder so

Liebe Grüsse, Bauexperte