Neubau Einfamilienhaus durch teilweiße Pfandtausch oder sein lassen?

[Hausbau2425]

Hallo zusammen,

lange als stiller Mitleser und nicht ganz unerfahren in dem Bereich benötige ich euren Rat oder Input.

Wir haben ein Grundstück gefunden, dass uns zusagt und wo wir überlegen einen Schritt weiter zu gehen.
Das Grundstück kostet ca. 520.000€ (600qm) inklusive der Nebenkosten.

Zur Zeit wohnen wir in einem Neubau Reihenendhaus (150qm) in einer Großstadt. Was wir 2020 gekauft haben und wo wir 2022 nach Fertigstellung eingezogen sind.

Davor haben wir in einer Eigentumswohnung gewohnt, welche wir letztes Jahr verkauft haben.
Den Kredit dieser Wohnung (Restschuld 220k zu 1,7% und 980€ Rate) haben wir bei der Bank parken lassen.

Unser Reihenhaus selbst hat eine Restschuld von ca. 500.000€ bei selbiger Bank, finanziert zu 1,2% ( Rate knapp 2.000€)
Den Wert des Reihenhauses würde ich auf Konservative 750.000€ tippen, eher mehr.

Zusätzlich haben wir Eigenkapital in Höhe von knapp 280.000€.

Unser Plan wäre das Eigenkapital und den Kredit aus der Wohnung, welcher bei der Bank geparkt ist für das Grundstück zu nehmen. Es sind noch einige Grundstücke frei, wir sind noch nicht in die Preisverhandlung gegangen, was wir definitiv tuen würden.

Dann mit der Planung langsam und entspannt beginnen, so dass der Bau Anfang 2025 beginnt.

Das Geld für das Haus würden wir aus dem Verkauf vom Reihenhaus nehmen.

Was ich absolut nicht einschätzen kann ist der Bau selbst.

Das Grundstück ist eben in einem Neubaugebiet.
Wir würden gerne ein Haus mit 180-200qm haben, Kamin, große Garage, Galerie usw. also schon eher gehoben.

Meine Rechnung wäre ca. 190 qm * 3.500€ = 665.000€
Baunebenkosten ca. 50.000€
Puffer: 35.000€

Insgesamt wäre das Projekt bei etwas über 1,25 Mio. €

Eigenkapital wäre bei um die 500.000 - 550.000€

Monatliche Belastung rein von den Krediten bei knapp 3.000€

Leisten können wir es uns, würde ich sagen, die Summe ist natürlich nicht ohne, aber die Ausstattung auch unserer Wunsch, sonst können wir auch im Reihenhaus bleiben, da ist Platz genug, aber es ist nicht das gleiche wie ein Einfamilienhaus mit allem drum und dran.

Wie ist eure Meinung passt es von den Zahlen, auch hinsichtlich der Schätzung?
Wir würden die Tage mal hier in die Hausbauwelt und bei Luxhaus, Huf Haus usw. (also ehr gehoben) anfragen um eine grobe Richtung schon zu bekommen. Später natürlich noch einen GU, welchen ich gut kenne und der sehr hochwertig baut.



Unsere aktuelle Situation sieht so aus:

Allgemeines zu Euch:

• Wie alt seid Ihr? 36 und 30
• Gibt es Kinder? keine, aber in 2-3 Jahren sollte es mindestens 1 werden
• Was macht Ihr beruflich? Sie, Erzieherin & Er im Finanzbereich
• Beide angestellt, Sie 39 h, Er 40 h

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Er 5700 € netto, Sie 1800 € netto, jährliche Prämien/Weihnachtsgeld/Gutscheine etc. ca. 6.000€ im Jahr, Gehaltssteigerungen gibts es dank Tarifvertrag immer wieder
• Wie viel Kindergeld gibt es? 0 €
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? ca. 280000 € (auf verschiedene Anlageklassen verteilt, aber kurfristig entnehmbar)
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? alles

Ausgabensituation:

Wohnkosten: 2400 €

• aktuelle Kaltmiete: 2.000€ Annuität an die Bank monatlich
• Hausgeld: 300 €
• Strom: 70 €
• Telefon, Internet, Mobilfunk: 30 €

Mobilitätskosten: 730 €

• Leasing: 400 €
• Versicherung: 50 €
• Steuern: 30 €
• Kraftstoff: 200 €
• Reparaturen: 50 €

Versicherungskosten: 150 €

• BU+Hausrat+Haftpflicht+Unfall

Lebenshaltungskosten: 1700 €

• Lebensmittel
• Restaurantkosten
• Pflege/Drogerie
• Haustiere (Futter, Arzt, Medikamente, Stallkosten)
• Medikamente
• Kleidung
• Möbel
• Kita/Schul-Gebühren (und Essensgeld)
• Spielzeug

Sparleistungen: 700 €

• Urlaub: 200 € Rest aus Boni und Weihnachtsgeld
• Sonstiges 500€ (puffer)

Sonstige Ausgaben: 980 €

• Kredite?) Der geparkte Kredit bei der Bank mit Tilgung

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt: 7500 €
• Ausgaben gesamt: 6660 €
• Saldo: 840 €
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus): 3.000 €

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 600 qm, wurde bisher als Gartengrundstück genutzt, liegt aber in einem rechtskräftigem Bebauungsplan Gebiet,
• Welche Maße hat es? 16*37 m, rechteckig, ebenes Gelände
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 650 €
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Neubau, Satteldach,
• Garagen? große eher Doppelgarage, wenn möglich
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 180-190 qm
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? um die 1,2 Mio.€ eher mehr

Bau- oder Kaufkosten:

• Grundstückskosten: 500000 €
• Erschließungskosten: müsste ich die Nachbarn fragen, welche Bauen neben uns
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler): nur Steuer & Notar: 38.800 € ist in Grundstückspreis berücksichtigt
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker): noch keins
• Baunebenkosten + teilweise Außenanlagen, Einfahrt schon vorhanden: ich rechne mit 50.000 €
• Gesamtkosten: ich rechne mit 1,25-1,30 Mio. €

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 1.250.000 €
• abziehbares Eigenkapital: 500.000
• Finanzierungssumme : 750.000 €

Ich habe alle Angaben schon leicht erhöht ausgefüllt, was unsere laufendes Kosten angeht. Wir Reisen gerne, gönnen uns auch, gehen gerne mit Freunden essen usw. Natürlich wissen wir, dass wenn Kinder kommen es etwas knapper wird mit Elternzeit, Kita usw. Zur Zeit wohnen wir selbst in einer Rheinmetropole und würden etwas ländlicher ziehen, jedoch mit einer Straßenbahn Anbindung in die jetzige Stadt.

Ich finde die Summe natürlich nicht ohne, aber klar die Grundstückspreise sind nun mal hoch und das bauen selbst ist nicht günstig geworden und wird nicht billiger.
Schwer einzuschätzen ist einfach was unser jetziges Reihenhaus im sehr gehobenen Zustand am Ende bringt, daher haben wir etwas konservativ gerechnet.

Schlaflose Nächte bereitet mir die Summe nicht, aber 3.500€ im Monat an Belastung sind nicht ohne, wobei wir die quasi auch jetzt schon fast haben, jedoch mit der Option, den geparkten Kredit auszulösen oder eine ETW zum vermieten zu kaufen.

Nach Zinsauslauf sind noch einige Objekte vorhanden (junge Neubauten), welche veräußert werden könnten nach der 10 Jahresfrist. Nicht jedoch vor 2027.

 

[ypg]

Zu der Finanzierung kann oder will ich derzeit noch nichts sagen.
Aber:

Meine Rechnung wäre ca. 190 qm * 3.500€ = 665.000€

Wenn ich Hufhaus lese, bist Du mit den 3500/qm etwas fehl.
Im Durchschnitt kannst Du 3000/qm für ein Standardhaus kalkulieren. Mit Kamin und etwas mehr gehoben gern 500-1000€/qm mehr. Aber 200qm Hufhaus sehe ich eher bei 800-900000€

Baunebenkosten ca. 50.000€

Das mag hinkommen.
Dann nich erwähnt die große Garage mit 50000 und bei einem sehr gehoben gehören kalkulatorisch auch noch Außenanlagen - nicht im Billigsegment gepflastert. Also noch pauschal für AI 80-100000€ oben drauf.

Puffer: 35.000€

Puffer rechnet man 10% vom Hausbau.

 

[ypg]

Das Geld für das Haus würden wir aus dem Verkauf vom Reihenhaus nehmen.

Wir von Aber noch 500000€ als Kredit gelten.

Insgesamt wäre das Projekt bei etwas über 1,25 Mio. €

Eher mehr, wie im #2 schon erwähnt.

Monatliche Belastung rein von den Krediten bei knapp 3.000€

…folglich auch mehr…

Finanzierungssumme : 750.000 €

Unter 1 Mio sehe ich es nicht, wenn jeder zweite Satz darauf abzieht, mehr, besser und gehobener zu wohnen.

Leisten können wir es uns, würde ich sagen,

Würde ich nicht unbedingt so sehen. Ihr habt gutes Eigenkapital… aber etwas weit von den genannten Wünschen entfernt.

Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Er 5700 € netto, Sie 1800 € netto,

… und ein gutes Gehalt, welches sich aber auch mit Kindern schmälert.

aber die Ausstattung auch unserer Wunsch, sonst können wir auch im Reihenhaus bleiben, da ist Platz genug, aber es ist nicht das gleiche wie ein Einfamilienhaus mit allem drum und dran.

Ich sehe in dem Kaufdrang nach ETW und recht jungem RH den sehr gehobenen Hausbau, quasi dem Flagschiff des Architektenhauses/Fertighaus, dem gewünscht großen Hufhaus, dann Deinen Passus zu der Lebensqualität und Lebenshaltungskosten (Hobbie Pferd?, Pkw-Leasing) und den Wünschen nach _mehr_ etwas viel _will mehr_ und _will viel_ etwas zu viel davon. so gut ist es bei Euch auch nicht gestellt.
Ein Gehalt könnte immer wegfallen, das ist noch nicht einmal für eine kurze Dauer aufzuhalten.
Ihr habt jetzt schon eine Verbindlichkeit von 720000€ (wenn ich richtig gerechnet habe) und wollt das _wünsch mir was_ noch mit weiteren 500000€ (+-100000€) erhöhen. DAS sehe ich nicht.

Zu den Hausbaukosten noch mal: wo ein Qm Grund 600€ und mehr kostet, da ist auch der Hausbau nicht im unteren Segment angesiedelt.

 

[Tassimat]

• Einnahmen gesamt: 7500 €
• Ausgaben gesamt: 6660 €
• Saldo: 840 €

aktuelle Kaltmiete: 2.000€ Annuität an die Bank monatlich
[..]
Monatliche Belastung rein von den Krediten bei knapp 3.000€

1000€ mehr Belastung pro Monat bei einem Saldo von nur 840€ geht nicht auf.

aber 3.500€ im Monat an Belastung sind nicht ohne

Müssten das nicht schon alleine 3000€ für das neue Haus + 1000€ für den alten Wohnungskredit sein?

Finanzierungssumme : 750.000 €
Den Kredit dieser Wohnung (Restschuld 220k zu 1,7% und 980€ Rate) haben wir bei der Bank parken lassen.

Eine Million Euro Schulden ist dann doch zu viel für euer Einkommen.

 

[Hausbau2425]

Hallo zusammen,

danke für euer Feedback.
Kurz zum Thema Pferde, nichts gegen Pferde, aber solch ein Hobby betreiben wir nicht.

Die Schulden wären tatsächlich "nur " 720.000€. (220.000€ aus der ETW mit monatlich 980€ und 500.000€ aus dem jetzigen Reihenhaus mit monatlich knapp 2.000€). Das ganze zu einem Mischzins von knapp 1,4% und einer Tilgung von 3%.
Die ETW ist bereits verkauft und das Geld und der Kredit bei der Bank geparkt und wird sogar monatlich von uns weiter abbezahlt. Das Reihenhaus würden wir auch verkaufen und das Geld samt Kredit in das Hausprojekt stecken.

500.000€ -550.000€ wären Eigenkapital

Das Haus inklusive Grundstück würde 1,25 Mio € kosten, wäre auch unser absolutes Maximum.
Sprich der Bau inklusive Baunebenkosten (Küche und Möbel nehme ich mal raus) sollte nicht mehr wie 750.000€ kosten.
Mir war nicht bewusst, dass das Hufhaus so teuer ist. Dann wäre es bei uns auch raus. Uns war wichtig mit eher einem gehobenen Hersteller zu bauen. Es gibt ja noch Alternativen wie Luxhaus und andere oder ein guter GU.

 

[Tassimat]

Die ETW ist bereits verkauft und das Geld und der Kredit bei der Bank geparkt und wird sogar monatlich von uns weiter abbezahlt. Das Reihenhaus würden wir auch verkaufen und das Geld samt Kredit in das Hausprojekt stecken.

Warst du schonmal bei deiner Hausbank, ob die dein Vorhaben überhaupt begleiten wollen und können?
Erfrage mal den maximalen Kreditrahmen und die zu erwarteten Konditionen. Nicht ganz unwichtig zu wissen.