Notarvertrag. zu beachten? Was in den Vertrag mit aufzunehmen?

[Witalja]

Hallo liebe User,

da wir kurz davor stehen eine Bestandsimmobilie zu erwerben, möchte ich fragen, welche Punkte wir beim Notarvertrag beachten sollten bzw. welche Tipps ihr geben könntet was wir in den Vertrag aufnehmen sollten, um letztendlich auf der sicheren Seite zu sein. Ich habe u.a. gelesen, dass vorhandene Mängel aufgenommen werden sollten. Was bringt mir das, wenn Sache X meinetwegen defekt ist und ich davon weiß und unter diesen Umständen die Immobilie trotzdem kaufe. Oder geht es dann darum, dass nicht aufgeführte Mängel zwangsläufig nicht bekannt sind, damit man sich so noch die Option offen lässt, falls man im Nachhinein denn was anfechten wolle?

Uns nun folgendes aufgefallen: Bei der Besichtigung wurde gesagt, dass alle Fenster komplett ausgetauscht worden sind. Stimmt jedoch nicht ganz. Der Rahmen des Wohnzimmerfenster wurde nicht ausgetauscht und der sieht schon sehr abgenutzt aus (nur die Gläser). Dann gibt es noch eine Leitung im Garten die zum Brunnen führt und leider nicht funktioniert (hatten wir zuvor nicht mal gesehen). Außerdem funktioniert die Klingel nicht, wegen der veralteten Telefonanlage wohl. Die Infos haben wir erst kürzlich von der aktuellen Mieterin erhalten. Wie sollten wir das am besten kommunizieren?

Ich freue mich auf Eure Anregungen. :)

 

[Bauexperte]

Hallo,

vorab - ich werde hier keine Rechtsberatung betreiben, diese ist in Deutschland ausschließlich den beratenden Berufen vorbehalten!

Ich habe u.a. gelesen, dass vorhandene Mängel aufgenommen werden sollten. Was bringt mir das, wenn Sache X meinetwegen defekt ist und ich davon weiß und unter diesen Umständen die Immobilie trotzdem kaufe. Oder geht es dann darum, dass nicht aufgeführte Mängel zwangsläufig nicht bekannt sind, damit man sich so noch die Option offen lässt, falls man im Nachhinein denn was anfechten wolle?

Zunächst mußt Du unterscheiden zwischen "normalen" Abnutzungserscheinungen und arglistig verschwiegener Mängel, wie bspw. ein feuchter Keller. Der Zustand der Gebrauchtimmobilie wird im Notarvertrag soweit als möglich skizziert; liegt ein Wertgutachten vor, wird dieses im Allgemeinen Teil des Notarvertrages. Der Notar - von Dir zu bestimmen - ist sowohl Dir als auch der Verkäuferin verpflichtet und wird euch dem zufolge auf das ein oder andere aufmerksam machen.

Das ein gebrauchtes Haus keinen Neuwert hat, dürfte hinlänglich bekannt sein. Stellt sich aber nach Bezug heraus, daß bspw. verschwiegen wurde, das keine 2-fach Verglasung der Fenster gegeben ist, sondern eine einfache Verglasung, würde das sicherlich für "Gesprächsstoff" sorgen ;)

Wie sollten wir das am besten kommunizieren?

So, wie hier auch. Sprechenden Menschen kann meist geholfen werden.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[ypg]

....

Uns nun folgendes aufgefallen: Bei der Besichtigung wurde gesagt, dass alle Fenster komplett ausgetauscht worden sind. Stimmt jedoch nicht ganz. Der Rahmen des Wohnzimmerfenster wurde nicht ausgetauscht und der sieht schon sehr abgenutzt aus (nur die Gläser). Dann gibt es noch eine Leitung im Garten die zum Brunnen führt und leider nicht funktioniert (hatten wir zuvor nicht mal gesehen). Außerdem funktioniert die Klingel nicht, wegen der veralteten Telefonanlage wohl. Die Infos haben wir erst kürzlich von der aktuellen Mieterin erhalten. Wie sollten wir das am besten kommunizieren?

Ich freue mich auf Eure Anregungen. :)

Es gilt: gekauft wie gesehen. Das wird sinngemäss, wenn nicht sogar im gleichen Wortlaut, im Notarvertrag stehen.

Natürlich kann man, wie @Bauexperte vorschlägt, über Mängel sprechen. Dennoch zählt das Angebot der Gebrauchtimmo. Wenn man meint, dies und dat müsste man noch renovieren (und dabei ist es egal, ob ein Fenster nicht der Offerte entspricht oder die Innentüren anders sind als im Expose angegeben), dann muss man halt einen anderen Preisvorschlag anbieten.
Es zählt also nicht das Expose, welches neugierig machen soll, sondern die Immo selbst. Diese zu prüfen und zu checken, obliegt Euch. Auch die Küchengeräte gilt es zu überprüfen. Wenn Ihr meint, wegen einer defekten Klingel einen anderen Preisvorschlag zu machen, macht es (50 Euro???). Dennoch werden Gebrauchtimmos pauschal bewertet, zB für nicht renovierten Zustand 1000 € pro Qm + Grundstückswert. Da kann es schon mal sein, dass etwas nicht funktioniert und Handwerksrechnungen den Neuanfang verteuern. Einen Rechtsanspruch werdet Ihr nicht haben, ausser, wie Bauexperte sagt: arglistige Täuschung.
Dazu zählt aber nicht die feuchte Wand im Keller, die schon dauerhaft mit Holz verkleidet ist, sodass die Eigentümer es nicht wissen (können). Und defekte Klingeln gehören auch nicht dazu :) Gekauft, wie gesehen. Die Verkäufer können theoretisch stumm bei der Begehung bleiben.

 

[Witalja]

Vielen Dank für Eure Antworten. Ich finde es nur schade, dass er keine Mängel angegeben hat bzw. es wortwörtlich gesagt hat. Weil ihm die genannten Punkte bekannt sein sollten. Die Klingel ist das kleinste Übel, aber das der Fensterrahmen nicht getauscht worden ist, darauf werde ich ihn ansprechen. Das ist in meinen Augen nämlich ein nicht zu verachtender Wertverlust, da es sich um ein sehr großes Fenster handelt und der Austausch kostspieliger werden würde.

Die Mieter meinten auch, dass der Teppich noch vom Vermieter ist. Die Klausel kann ich doch in den Vertrag mit aufnehmen?! Wir werden nämlich so einiges in Haus machen und da will ich nicht noch die Arbeit der anderen übernehmen.

 

[ypg]

Wozu???
Ich habe gerade vor einem Jahr mein Haus verkauft, welches ich vor 15 Jahren gekauft habe...

Ich wüsste jetzt nicht, dass da irgendwelche "Zustände" aufgezählt oder benannt waren!
Einzig die Tatsache, dass die Käufer um das Asbest im Dach wissen, habe ich als Käufer reinnehmen lassen, da ich verpflichtet war, dieses anzugeben.
Alles andere regelt sich über den Preis. Im Vertrag wird der Verkauf eines Flurstücks mit einem Objekt soundso (zB. unterkellertes Einfamilienhaus, BJ 1980) dokumentiert.

Du musst mal gefühlsmässig aus Deinen "Mieterrechten" heraus: der Verkäufer ist Dir nichts schuldig - entweder Du willst das Haus oder nicht. So wie es ist. Wenn nicht Ihr kauft, dann ein anderer.

Ich kenne es übrigens so, dass man bei einem Verkauf die Vorzüge anpreist und nicht die Mängel ;)

 

[ypg]

... Das ist in meinen Augen nämlich ein nicht zu verachtender Wertverlust, da es sich um ein sehr großes Fenster handelt und der Austausch kostspieliger werden würde.

Nochmal: wenn das Haus nicht den Wert entspricht, dann bietet man entsprechend das, was für einen selbst das Haus Wert ist. Man einigt sich über den Kaufpreis!

.... Wir werden nämlich so einiges in Haus machen und da will ich nicht noch die Arbeit der anderen übernehmen.

Du irrst: willst Du das Haus kaufen, ist es nur Deine/Eure Arbeit für Euer Heim, nicht die Arbeit eines anderen... tzzzz und kopfschüttel :rolleyes: