Bestandskeller oder neuer Vollkeller,.... oder gar kein Keller ?

[FitoCari]

Hallo zusammen,

bei meiner Frau und mir verdichten sich die Pläne auf dem Grundstück der Oma ein neues Haus zu bauen.

Das Grundstück ist ca. 770m² groß und es steht aktuell ein Haus von 1956 mit 9x9 + Anbau + Garage drauf.
Das Haus hat der Opa noch gebaut. Der Keller ist daher ziemlich niedrig und nicht so tief eingegraben. (OK 80cm)

Wir haben einen Bebauungsplan aus den 60gern in Süterlin, der gibt 1 Vollgeschoss mit 50cm Kniestock vor.
Das Bauamt hat jedoch signalisiert die benachbarten Stadtvillen mit 2 Vollgeschossen und flachem Walmdach wären die Grenze des Machbaren.

Was mich nun etwas umtreibt ist die Kellerfrage.
Ich habe natürlich die 11ant Keller-Regel bereits gelesen. Aber ich glaube, ich verstehe sie nicht.
Im Falle von einem Hanghaus kann ich dem folgen.
Aber bedeutet diese, dass man im Falle von einem (topf) ebenen Grundstück niemals einen Keller machen würde, oder ?
Sondern eher die Grundfläche des Hauses vergrößert und den klassichen Technikraum im EG platziert ?

Wie würde es sich verhalten, wenn man schon ein Loch vom abgerissenen Bestandshaus hat ?
Den dortigen Keller sehe ich eigentlich nicht nutzbar. Nicht tief genug. Und von der Substanz halt leider auch nicht mehr soooo frisch.
Die Fläche wäre aber schon in etwa das, was wir uns vorstellen.

In unserem Fall wäre die bisherige Planung so, dass im Keller neben Technik/Waschraum noch ein kleines Lager/Vorräte wäre.
Dazu wäre wichtig eine große Werkstatt (20m²) und ein Wohnraum (20m²) für Büro/Gäste.

Wie kann ich nun ausrechnen, ob es sich nicht eher lohnt, den Bestandskeller einzuebenen und dafür die Grundfläche des Hauses zu erhöhen ?

Ich dachte ja immer, das es günstiger wird, je mehr man an den Würfel kommt. Umbaute Außenwand und Dachfläche wären minimiert.
Die Geschossanzahl ist ja auch begrenzt.

Viele Grüße
FitoCari

 

[nordanney]

Aber bedeutet diese, dass man im Falle von einem (topf) ebenen Grundstück niemals einen Keller machen würde, oder ?

Nicht ganz. Das macht man heute als Normalsterblicher niemals nicht, weil es einfach zu teuer ist. Entweder Nutzkeller, den man eigentlich in der Größe der Grundfläche des Hauses nicht braucht (weil auch kalt und ungedämmt/unbeheizt) oder Wohnkeller - aber wer will im Keller "wohnen", der eher teurer als oberirdische Wohnfläche ist.
Also macht man das nur, wenn Geld keine größere Rolle spielt.

Sondern eher die Grundfläche des Hauses vergrößert und den klassichen Technikraum im EG platziert ?

Jep, denn das kostet nur wenige k€.

Wie kann ich nun ausrechnen, ob es sich nicht eher lohnt, den Bestandskeller einzuebenen und dafür die Grundfläche des Hauses zu erhöhen ?

Kannst ja mal pragmatisch fragen, was der Abbruch und die Auffüllung kosten würde. Sollte Dir ein Bau-/Abbruchunternehmen sagen können.
Den Neubau des Keller nach Abbruch kann man ja auch gut schätzen.

In unserem Fall wäre die bisherige Planung so, dass im Keller neben Technik/Waschraum noch ein kleines Lager/Vorräte wäre.
Dazu wäre wichtig eine große Werkstatt (20m²) und ein Wohnraum (20m²) für Büro/Gäste.

Werkstatt in eine Garage mit abgetrennter Werkstatt (wofür 20qm?), Technik und Lager (was lagerst Du denn so, dass es einen großen Raum benötigt?) ins EG - dadurch wird das OG etwas größer und es kann das Büro werden (müssen es echt 20qm sein?)
Ein Keller mit den Wünschen wird, da ja auch Wohnraum, in die thermische Hülle müssen. Bei einem 80qm Keller bist Du dann schon mal die ersten 200k und mehr los...

 

[FitoCari]

Hallo Nordanney,
vielen Dank für Deine schnelle Rückmeldung.
Die beiden Randfälle verstehe ich.
Wenn man einen 100% Wohnkeller haben möchte (vgl. Einliegerwohnung), ist das unschön im Keller und teurer als oberirdisch.
Wenn man einen 100% Nutzkeller plant (vgl. Lager, Technik, Waschmaschine),.... ist das unwirtschaftlich, da die Fläche viel zu groß ist.

Dann bliebe der Teilkeller. Nur die wenigen qm für Nutzkeller und das was Wohnraum sein soll, nach oben bringen.
Ich bin statisch einem Teilkeller eher skeptisch gegenüber. Liegt vielleicht daran, dass in meiner letzten Mietwohnung genau an so einem
Übergang zwischen Tiefgarage außerhalb der Haus-Grundfläche die Probleme aufgetreten sind.

Also würde man einen Nutzraum (Technikraum) nach oben bringen und ihn da (nur leicht) teuer integrieren.

Fragen zum Sinn von 20m² Werkstatt möchte ich nicht diskutieren. Das ist eine Hobby-Werkstatt. Und Hobby muss nicht rational sein.

Das 20m² Büro/Gäste hat sich eher aus dem bisherigen Plan ergeben. Wobei die Kellerfrage ja nicht daran hängt, ob es 16 oder 12m² oder 20 m² sind.
Ein 10m² Lager ist ruck zuck voll mit Ski, Koffer, Wanderstiefeln, Marmeladengläsern und (aktuell) Raclette und Christbaum-Deko.

 

[nordanney]

Dann bliebe der Teilkeller. Nur die wenigen qm für Nutzkeller und das was Wohnraum sein soll, nach oben bringen.
Ich bin statisch einem Teilkeller eher skeptisch gegenüber.

Statik ist kein Thema. Aber der Teilkeller (als Nutzkeller) wird je qm noch mal deutlich teurer als der Vollkeller.

Also würde man einen Nutzraum (Technikraum) nach oben bringen und ihn da (nur leicht) teuer integrieren.

Genau.

Fragen zum Sinn von 20m² Werkstatt möchte ich nicht diskutieren. Das ist eine Hobby-Werkstatt. Und Hobby muss nicht rational sein.

Keine Frage zum Sinn der Werkstatt. Nur zur Größe. Wie gesagt, kannst Du auch eine normale Doppelgarage bauen und daran anschließend Dein Kämmerlein. In 6x9 passt schon eine Menge (auch aus dem Bereich Werkstatt rein) und könnte z.B. um weitere 3 verlängert werden. Oder nur Garage 6x6 und anschließend 3x6 Werkstatt"anbau".

Ein 10m² Lager ist ruck zuck voll mit Ski, Koffer, Wanderstiefeln, Marmeladengläsern und (aktuell) Raclette und Christbaum-Deko.

Oder das Zeug fliegt auf einen Spitzboden, der zwar vielleicht können vernünftige Höhe hat, aber für die nur hin und wieder benutzten Sachen reicht.

Alles Denkanstöße. Wenn es Budget hergibt, ist ein Keller immer toll. Bin selber froh, Fläche ohne Ende im Keller zu haben - ist aber auch ein Altbau, wo der Keller immer schon gesetzt war (auch wegen Öl-Tank, Heizraum, Waschküche).

 

[FitoCari]

Vielen Dank für die Denkanstöße.
Dass ich an den Punkten bereits vorbei gekommen bin, kann aus meinem Ausgangspost nicht abgeleitet werden. Bitte entschuldige.
Zum Beispiel das Verschieben von Werkstatt in die Garage.... bereits drüber nachgedacht und hier nicht zur Frage gestellt.

Was mich ja mehr interessiert ist die Mischkalkulation, falls ein Bestandskeller existiert.
Kein-Keller:
- Bestandskeller muss abgerissen und aufgefüllt werden.
- Bodenplatte brauchts sowieso... ob in 1m Tiefe oder auf OK
- Bodenplatte muss aber 20m² größer ausfallen, um mehr Fläche im EG+OG zu bekommen. (erst einmal fiktive Flächen Zahl)
- Dachfläche muss daher für 20m² größer ausfallen.
- Ist eine gemauerte Wände günstiger als Kellerwand ? Putz vs. Weiße Wanne
- Kellertreppe entfällt.
- Innenausstattung Büro/Gast/Werkstatt ist ja gleich. Egal ob UG oder EG oder OG
- Flucht-Maßnahmen aus UG entfallen
- Hebeanlage wäre nicht erforderlich. (Aber ich glaube, die brauch ich so auch nicht. Bin mir aber der Aussagekraft dieser Annahme bewußt)

Wie leitet sich jetzt daraus die Rechnung ab, ob sich der Voll-Keller "lohnt" im Vergleich dazu die Fläche in EG+OG zu verlagern ?
Ich habe da sicherlich noch viele Laien-Annahmen drin bzw. überhaupt kein Gefühl was sich wie verrechnen lässt.

Vielleicht noch eine Info zum Grundstück.
Der Boden ist wohl sehr lehmig. D.h. überall wo gebaut werden soll, muss der Boden ausgetauscht werden.
So wars bei den neugebauten Stadtvillen bei den Nachbarn.
Daher sehe ich z.B. den Vorteil von dem Bestandshaus. Wenn wir eine gleiche/ähnliche Grundfläche nehmen, würden wir uns das
schon mal sparen. Der Aushub für den Vollkeller ist schon zur Hälfte vorhanden.
Das Grundstück ist ziemlich eben. Nicht vollständig. Aber ich würde es eher in den Bereich eben einkategorisieren, als in ein Hang-Grundstück, wo der Keller zur Hälfte in einer Terasse mündet.

 

[nordanney]

Was mich ja mehr interessiert ist die Mischkalkulation, falls ein Bestandskeller existiert.

Was ist eine Mischkalkulation für Dich? Der Keller, wenn Du ihn neu baust nach deinen Wünschen und den aktuellen Keller entsorgen musst, wird etwa 2-3 mal so teuer, wie ohne Keller.