Objektbewertung – Grobe Outside-In Bewertung möglich?

[nordanney]

Du hast es grob abgerissen, aber kannst Du etwas genauer erläutern wie du zu der Einschätzung kommst?

Zunächst mal hinterlässt das Haus einen guten Eindruck und ist (trotz Öl) recht energieeffizient. Aber es ist trotzdem schon 30 Jahre alt. Das ist die Zeit, wo viele Dingen "alt" werden (Heizung, Fenster, Dach, altbackene Bäder usw.).
Pool, Sauna usw. sind nice to have, haben aber tatsächlich keinen ausschlaggebenden Wert für eine normale Immobilie.
Dazu das Hanggrundstück, was übergroß und nicht optimal nutzbar ist (Treppen, Terrassen).
Die Lage ist im Kuhdorf, wenn auch recht nah zu Dingolfing.
Zuletzt habe ich mir andere Objekte in der Umgebung angeschaut.

Nein, ich habe nichts gerechnet, sondern lediglich eine Einschätzung vorgenommen und verglichen. Danach sagt mir 30 Jahre Erfahrung, dass der Preis etwas zu hoch sein könnte.

Nur zum Vergleich: Lichtdurchflutetes Architektenhaus in Traumlage in Dingolfing. Ansonsten mal die etwas kleineren Häuser vor Ort (110qm Neubau aus 2020 mit entsprechender Qualität für 500k oder 121qm Haus aus 1989 mit 733qm Grundstück und einigen erfolgten Sanierungsmaßnahmen für 400k)
Darauf aufbauend meine Meinung.

In Zahlen vielleicht rückwärts mega grob gerechnet:
Bodenwert T€ 200 (800qm zu 200€, Rest Gartenlang)
Dann bleiben T€ 500 für 196qm Haus nebst Garten/Keller. Ziehen wir T€ 50 für den Nutzkeller ab, verbleiben T€ 450 fürs Haus = 2.230€/qm Wohnfläche. Das ist etwa 1/3 unter den heutigen Gestehungskosten. Bei 100 Jahren Nutzungsdauer würde das grob zur AfA passen.
Nun ist es aber kein Neubau, sondern Bestand auf dem Land. Würde daher noch leicht mit dem Wert runtergehen.

 

[chrilomy]

Zunächst mal hinterlässt das Haus einen guten Eindruck und ist (trotz Öl) recht energieeffizient. Aber es ist trotzdem schon 30 Jahre alt. Das ist die Zeit, wo viele Dingen "alt" werden (Heizung, Fenster, Dach, altbackene Bäder usw.).
Pool, Sauna usw. sind nice to have, haben aber tatsächlich keinen ausschlaggebenden Wert für eine normale Immobilie.
Dazu das Hanggrundstück, was übergroß und nicht optimal nutzbar ist (Treppen, Terrassen).
Die Lage ist im Kuhdorf, wenn auch recht nah zu Dingolfing.
Zuletzt habe ich mir andere Objekte in der Umgebung angeschaut.

Nein, ich habe nichts gerechnet, sondern lediglich eine Einschätzung vorgenommen und verglichen. Danach sagt mir 30 Jahre Erfahrung, dass der Preis etwas zu hoch sein könnte.

Nur zum Vergleich: Lichtdurchflutetes Architektenhaus in Traumlage in Dingolfing. Ansonsten mal die etwas kleineren Häuser vor Ort (110qm Neubau aus 2020 mit entsprechender Qualität für 500k oder 121qm Haus aus 1989 mit 733qm Grundstück und einigen erfolgten Sanierungsmaßnahmen für 400k)
Darauf aufbauend meine Meinung.

In Zahlen vielleicht rückwärts mega grob gerechnet:
Bodenwert T€ 200 (800qm zu 200€, Rest Gartenlang)
Dann bleiben T€ 500 für 196qm Haus nebst Garten/Keller. Ziehen wir T€ 50 für den Nutzkeller ab, verbleiben T€ 450 fürs Haus = 2.230€/qm Wohnfläche. Das ist etwa 1/3 unter den heutigen Gestehungskosten. Bei 100 Jahren Nutzungsdauer würde das grob zur AfA passen.
Nun ist es aber kein Neubau, sondern Bestand auf dem Land. Würde daher noch leicht mit dem Wert runtergehen.

Vielen Dank, das hilft mir schon mal sehr, um meinen Blick um eine professionelle Sichtweise zu erweitern.

 

[nordanney]

Vor allem denk dran, dass es nicht DEN Preis gibt. Von 700 runter auf 650 sind nur gute 7%.
Da sind Unschärfen. Bei ner Tüte Chips interessiert das niemanden, aber hier sind die absoluten Beträge ausschlaggebend. Und wegen 7% die Traumimmobilie sausen lassen?

 

[chrilomy]

Hallo zusammen und ein gutes neues Jahr!
Es ist eine Weile still geworden um unsere Suche, aber wir haben über ein paar Besichtigungen wertvolle Erfahrungen gesammelt.

Nun gibt es ein Objekt, bei dem mir eure Einschätzung sehr helfen würde.

Haus in Kühbach bei Augsburg, sehr schöne Lage am Rande eines Neubaugebietes, wenngleich das Haus selbst aus 1982 ist aber einiges an Sanierungen erfolgt ist.

• 191 m² Wohnfläche, 1432 m² Grundstück (flach, keine Hanglage)
• BJ 1982, Energie B (51,1 kWh/(m2a))
• Doppelgarage, Keller, Kamin (2014), Photovoltaik-Anlage(8 kWp + Speicher aus 2018) + Wärmepumpe (Luft-Wasser aus 2011) Fußbodenheizung außer Keller und Studio über Garage), Gartenhütte, Dach gedämmt, Decke zum Dachgeschoss gedämmt
• Diverse vereinzelte Modernisierungen von Böden, Treppe, Badezimmer, Elektrik & Fenster in einzelnen Zimmern

Der Makler erwähnte bereits, dass insb. die noch älteren Fenster einen Tausch vertragen könnten, sonst aber alles gut in Schuss sei. Wir besichtigen in Kürze. Nach Energieausweis ist sind im Rahmen größerer Maßnahmen Fassadendämmung und Fenster vorgeschlagen. Meiner Meinung nach sieht das Dach auch schon etwas mitgenommen aus und ist vermutlich noch original aus 82 ohne, dass mal neu versigelt wurde. Ich bin mir nicht sicher, wie schnell das was kommen könnte.

Insgesamt, gefällt uns das Objekt in vielen Aspekten sehr gut, auch die Nähe zu Augsburg und München.
Im regionalen Vergleich finde ich den Preis etwas zu hoch, auch weil es ein bisschen was zu tun gibt.
Auf der anderen Seite steht aber ein sehr großes Grundstück, uns eher zu groß, aber daran soll es eigentlich nicht scheitern.
Treibt das große Grundstück den Preis? Zurecht?

Die Gemeinde steht laut Makler einer möglichen, weiteren Bebauung auf dem Grundstück wohl offen gegenüber. Man könnte hier also über eine Splittung nachdenken. Einzig die Zufahrt wäre problematisch, da der abzutrennende Bereich quasi hinterm dem Haus läge und die Zufahrt am Haus entlang in das Grundstück führen müsste.

Eure grobe Einschätzung zu einem fairen Preis würde mir sehr weiterhelfen.

Dank und viele Grüße!
Christian

 

[chrilomy]

Jetzt habe ich doch glatt den Preis vergessen und der Button zum Bearbeiten taucht unter meinem Beitrag nicht auf.

790.000 EUR zzgl. Nebenkosten -> 861.653 EUR

 

[11ant]

Objektbewertung – Grobe Outside-In Bewertung möglich?

Upside down Diana Ross oder was ? - Schwätz´ deitsch, Seggl !
Du willst etwas was eigentlich jeder versteht und sagst es nur hip auf "internäschenell". Ich vermute, es soll heißen: Du möchtest ein Book by its Cover judgen, also aus Exposé-Bildern einer Immobilienofferte kaffeesatzlesen, ob die Hütte ihren Preis wert sein könnte.

Haus in Kühbach bei Augsburg, sehr schöne Lage am Rande eines Neubaugebietes, wenngleich das Haus selbst aus 1982 ist aber einiges an Sanierungen erfolgt ist.

Also nicht zu verwechseln mit Küblach im ZDF, wo der Förster Rombach wohnte. 1982 liegt mehrere Wärmeschutz-Bauvorschriftengenerationen zurück. Das war die Zeit der kecken 45°-Wände, schon annähernd zum Standard erhobenen Fußbodenheizungen und ausklingenden Mode der bahamabeigen oder moosgrünen Sanitärkeramik, sowie der ersten isolierverglasten Tropenholzfenster; geheizt wurde schon wieder eher mit Gas als mit Öl.
Nenne am besten mal die Scout-ID der Offerte.