Objektbewertung – Grobe Outside-In Bewertung möglich?

[nordanney]

Treibt das große Grundstück den Preis? Zurecht?

Was ist denn der Bodenwert? Und für welche Fläche kannst Du den vollen Wert ansetzen bzw. was wird als Gartenland bewertet?
Du stellst Fragen, die Du selbst am besten beantworten kannst.

 

[Proeter]

Nenne am besten mal die Scout-ID der Offerte.

Ich hab sie gefunden: 156119728

 

[Proeter]

Haus in Kühbach bei Augsburg,

Beim letzten Mal hast du noch in Dingolfing gesucht. Das ist ja nun ganz weit weg. Hat sich beruflich was geändert oder ist euch tatsächlich so sehr egal, wo ihr wohnt?

sehr schöne Lage am Rande eines Neubaugebietes, wenngleich das Haus selbst aus 1982 ist aber einiges an Sanierungen erfolgt ist.

Das kann ein Vorteil sein, insb. wenn du Kinder hast, die etwa so alt sind, wie das Neubaugebiet.

• 191 m² Wohnfläche, 1432 m² Grundstück (flach, keine Hanglage)
• BJ 1982, Energie B (51,1 kWh/(m2a))
• Doppelgarage, Keller, Kamin (2014), Photovoltaik-Anlage(8 kWp + Speicher aus 2018) + Wärmepumpe (Luft-Wasser aus 2011) Fußbodenheizung außer Keller und Studio über Garage), Gartenhütte, Dach gedämmt, Decke zum Dachgeschoss gedämmt
• Diverse vereinzelte Modernisierungen von Böden, Treppe, Badezimmer, Elektrik & Fenster in einzelnen Zimmern

Das ist ne ganze Menge. Wir wissen wenig über deine Situation (Alter, Kinder, platzbrauchende Hobbys etc.) um das Haus einschätzen zu können. Es ist sehr groß, selbst für eine kleine Familie.
Und das Grundstück macht vmtl. mehr Arbeit als Freude. Ab einer gewissen Grundstücksgröße nimmt die Zufriedenheit damit wieder ab. Dieser Punkt ist bei vielen Leuten deutlich unter 1400 m².

Der Makler erwähnte bereits, dass insb. die noch älteren Fenster einen Tausch vertragen könnten, sonst aber alles gut in Schuss sei. Wir besichtigen in Kürze.

Dieser Makler, der knapp 60.000 € haben möchte, aber es nicht mal schafft ein aussagekräftiges Inserat mit mehr als 6 unprofessionellen Fotos (vmtl. nicht mal selbst gemacht, sondern vom Eigentümer bekommen) und auch ohne Grundriss zu erstellen, scheint nicht sonderlich hochwertig zu sein. Entsprechend würde ich seine Aussage generell einordnen.
Wenn das Haus nur 50 kWh/m²a verbraucht, dann würde ich die Fenster und Türen nicht per se in Frage stellen. Der Wert ist für ein Haus dieses Baujahres mit Wärmepumpe gut.
Allerdings wäre mal zu hinterfragen, wer in dem Haus gewohnt hat und ob es vollständig beheizt wurde - ober ob (wie bei den Empty Nesters oft üblich) nur das EG beheizt wurde.

Nach Energieausweis ist sind im Rahmen größerer Maßnahmen Fassadendämmung und Fenster vorgeschlagen. Meiner Meinung nach sieht das Dach auch schon etwas mitgenommen aus und ist vermutlich noch original aus 82 ohne, dass mal neu versigelt wurde. Ich bin mir nicht sicher, wie schnell das was kommen könnte.

Ich war mal mit einem Bausparvertrag in einem Haus aus den 80ern, bei dem das Dach für mich verranzt aussah, er aber meinte, das sei alles Tipp top und Betonsteine leben ohne weiteres 80 Jahre. Im Netz findet man hingegen eine sehr große Spannbreite an Lebensdauern. Mach mal Fotos von ein paar Details - vielleicht kann dann jemand hier im Forum was dazu sagen.
Auch beim Dämmzustand bleibt das Inserat aus seinem desolaten Niveau und sagt nichts, insb. zur Dämmung des Daches. Falls es noch nicht auf voller Sparrenhöhe gedämmt ist, wirst du das machen müssen (Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel).

Im regionalen Vergleich finde ich den Preis etwas zu hoch, auch weil es ein bisschen was zu tun gibt.

Das mag durchaus stimmen, denn das Angebot richtet sich bei diesem Preis vorrangig and Interessenten, die das Grundstück teilen und auf dem zweiten Teil dann bauen (lassen) möchten.

Auf der anderen Seite steht aber ein sehr großes Grundstück, uns eher zu groß, aber daran soll es eigentlich nicht scheitern.
Treibt das große Grundstück den Preis? Zurecht?

Siehst du! Wenn man wirklich teilen und bauen (bzw. verkaufen) könnte, dann macht das einen großen Teil des Preises aus.

 

[Proeter]

Was ist denn der Bodenwert? Und für welche Fläche kannst Du den vollen Wert ansetzen bzw. was wird als Gartenland bewertet?

Tja. Das wäre der Gegenstand einer sog.

Outside-In Gesamtbewertung

, die uns der Autor bisher leider vorenthält...

 

[nordanney]

, die uns der Autor bisher leider vorenthält...

Der Bodenrichtwert dürfte bei +/- 350€/qm liegen. Also bei gegebener Teilbarkeit ist die erste halbe Million fürs Grundstück weg und es bleiben 290k fürs Haus.
Empfinde ich jetzt nicht als überbordend hoch dafür, dass vernünftig aussieht und schon mit einer WP betrieben wird.

P.S. Was ist mit Thema Geruch durch die Schweinezucht? Betrifft Dich das dort?

 

[chrilomy]

Vielen Dank für die Antworten, auch wenn der Ton hier gefühlt es rauer geworden ist.

Upside down Diana Ross oder was ? - Schwätz´ deitsch, Seggl !

Bei allem Respekt, jeder der sich in Deutschland ein Sushi-Menü anschaut wird mit ähnlichen Begrifflichkeiten konfrontiert.
Über Dein Feedback zum Objekt freue mich mich.

Beim letzten Mal hast du noch in Dingolfing gesucht. Das ist ja nun ganz weit weg. Hat sich beruflich was geändert oder ist euch tatsächlich so sehr egal, wo ihr wohnt?

Das war ggf. ein Missverständnis: Wir suchen in Bayern, wenn möglich, so nah wie möglich an München (ca. +-1 Autostunde ist okay), aber das ist eine gravierende Preisfrage. In Dingolfing gab es ein für uns interessantes Objekt.

Dach....Mach mal Fotos von ein paar Details - vielleicht kann dann jemand hier im Forum was dazu sagen.

Samstag besichtigen wir und ich werde Fotos machen.

Auch beim Dämmzustand bleibt das Inserat aus seinem desolaten Niveau und sagt nichts, insb. zur Dämmung des Daches. Falls es noch nicht auf voller Sparrenhöhe gedämmt ist, wirst du das machen müssen (Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel).

Der Makler hat auf Anfrage ausführlichere Dokumente geteilt. Daraus geht hervor, dass das Dach und die Dachgeschossdecke mit Steinwolldämmplatten gedämmt sind.

Und für welche Fläche kannst Du den vollen Wert ansetzen bzw. was wird als Gartenland bewertet?

Ich kann die Frage nach Garten-, Bauland und Teilung nicht vollständig beantworten. Der Makler war schwammig und sagte lediglich, die Gemeinde sei offen für weiteres Bauen und Teilung, aber es gibt keine schriftliche Dokumentation dazu.
Auch wenn eine Teilung möglich ist, so ist die Lage des Grundstücks für eine Teilung in meinen Augen unglücklich. Ich habe dazu mal ein Bild angehängt.
Die rote Linie zeigt schematisch eine mögliche Teilung - Den Zugang finde ich problematisch. Irgendwie muss der Eigentümer dann auch reinkommen.

Tja. Das wäre der Gegenstand einer sog.

, die uns der Autor bisher leider vorenthält...

Was meine Frage zur Bewertung angeht: Ich wurde zu Beginn des Threads aufgeklärt, dass mein minimalistischer Ansatz via Bodenrichtwert und durchschnittlichen Hauspreisen zu einfach ist und deshalb nicht aufgeht.
So habe ich damit fälschlicherweise ausschließlich "Schnäppchen" identifiziert.

• Bodenrichtwert Kühbach: Spanne 359 - 539 €/m²
• Hauspreis Kühbach durchschntl. 3000-4000€/m² (bezieht sich soweit ich verstanden habe auf Neubau)

Nehme ich die untere Spanne und rechne das stur zusammen komme ich auf fast 1,1 Mio. Unwahrscheinlich
Also kommt das Spiel der Realbetrachtung mit Abzügen durch diverse Einflussfaktoren wie Alter, Ausstattung etc, ggf. auch für das Grundstück. Sehr wahrscheinlich gibt es da eine Menge abzuziehen. An diesem Punkt kommt meine Frage ins Spiel, denn da kann ich nur Würfeln und diverse Forenteilnehmer bringen die Erfahrung mit ggf. eine realitische Annäherung aufzurufen.
Mein Bauchgefühl für "zu teuer" enstand lediglich durch das Vergleichen mit anderen Objekten im Umkreis.

Vielen Dank nochmal!