Kosten realistisch für Doppelhaushälfte / Kfw70 in BaWü?

[goblin]

Hallo,

ich habe nun schon einige Beiträge in diesem Unterforum durchgesehen aber irgendwie habe ich noch keinen Post gefunden der relativ ähnlich zu unserem Bauvorhaben ist. Daher wollte ich mal nach eurer Meinung fragen, ob folgende Kostenaufstellung realistisch ist.

Gebaut werden soll eine Doppelhaushälfte ohne Keller mit 2 Vollgeschossen und nicht ausgebautem Dachgeschoss in massiver Bauweise nach Kfw70-Standard. Die Wohnfläche nach Berechnungsverordnung beträgt 113 m², die Fläche der Zubehörräume (Abstellkammer, Hauswirtschaftsraum, unausgebauter Speicher) beträgt 46 m² und der Bruttorauminhalt beträgt 656 m³. Die Kosten dafür sind folgendermaßen eingeplant:

Grundstück: 81.900,- €
Erschließungskosten: 11.400,- €
Erwerbsnebenkosten: 5.800,- €

Ingenieurleistungen: 38.500,- €
(inklusive Vermessung, Statik, Architektur, Bauleitung)

Baukosten: 219.000,- €
darin enthalten sollen sein:
- Gebühren und Beiträge (Baurechtsbehörde, Bauherrenhaftpflicht, Feuer- und Elementarschadenversicherung)
- Erdarbeiten
- Entwässerung
- Gründung (Tragschicht + Bodenplatte)
- Tragkonstruktion (Wände + Decken)
- Treppen (Stahlbetontreppe vom EG ins OG, Vollholztreppe vom OG ins DG)
- Dach (Konstruktion, Blechnerarbeiten, Dachdeckung)
- Sanitäreinrichtungen (Hauswasserstation, Abflussleitungen, Zuwasserleitungen, Waschmaschinen- und Trockneranschluss, Einrichtungsgegenstände Bad und Gäste-WC)
- Heizung (Gas-Heizung, solare Unterstützung durch Aufdachmodule, Fußbodenheizung in Wohnräumen)
- Elektroinstallationen
- Gipserarbeiten (Innenputz + Fassade)
- Fenster + Rollläden (nicht elektrisch)
- Türen (Innentüren, Eingangstür)
- Estricharbeiten
- Fliesenarbeiten (Bad, Gäste-WC, Küche, Hauswirtschaftsraum, Flur, Treppe von EG ins OG; Fliesenpreis mit 25,- €/m² kalkuliert)
- Außenanlage (Eingangsweg mit Betonsteinen + Terrasse mit Beton-Terrassenplatten)

Hausanschlusskosten: 8.000,- €

sonstige Bodenbelagsarbeiten: 9.000,- €
Innen-Maler-/Tapezierarbeiten: 6.000,- €
Garage: 7.000,- €
Küche: 7.000,- €
(ohne Kühl-/Gefrierkombi, Spülmaschine da wir das weiterverwenden können)

Damit kommt man alles in allem auf ca. 393.600,- €. Dass hier dann noch kein Rasen gesät oder ein Zaun gezogen ist, ist uns bewusst. Uns geht es jetzt nur mal darum eine weitere Meinung einzuholen ob die obige Aufstellung so realistisch ist.

Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe

Gruß Goblin

 

[Wastl]

Deine Angaben können realistisch sein, müssen aber nicht. Hast du hierfür einen Fixpreis? Gerade Elektroarbeiten bieten viel Potential nach oben. Küche und Garage für jeweils 7000 ist unrealistisch. Boden für 9000 ist mit mittlerer Qualität realistisch (bei Vergabe an eine Firma) sonst auch günstiger möglich.
Maler + Spachtel über eine Firma ist unrealistisch - nur Material kommt hin.
Es fehlen viele kleine Punkte wie z.B. Fußbodenbelag der Stahlbetontreppe + Heizkörper in Nicht-Wohnräumen - Heizkörpersteuerung ist nicht erwähnt, usw. also.
Wenn du eine Eingangstür für 500 € bekommst ist es okay. Es ist halt immer die Frage was hier als Standard angesehen wird. Bei deiner Kostenaufstellung würde ich vom unteren Standard ausgehen,....

 

[tbb76]

Mal ganz ehrlich, wenn knapp 300k Euro ohne Grundstück nicht für eine 113!!! qm Doppelhaushälfte reichen, dann weiß ich auch nicht. Es ist auf jeden Fall in einem realistischen Rahmen, wenn man nach qm oder m³ umbauter Raum überschlägt.

 

[goblin]

Hallo Wastl und tbb76,

vielen Dank für eure Antworten. Dann gehen die Meinungen hier wohl etwas auseinander.

Zu Wastl's Fragen:
Nein, wir haben keinen Fixpreis. Wir haben einen Architektenvertrag. Die Gewerke werden einzeln ausgeschrieben und dann entsprechend vergeben.
Was ist denn deiner Meinung nach für Küche (ohne Kühl-/Gefrierkombi und Spülmaschine) und Garage ein realistisches Budget?
Der Fußbodenbelag der Stahlbetontreppe ist bei den Fliesenarbeiten mit aufgeführt.

Die Kostenaufstellung ist vielleicht etwas ungewöhnlich. Es ist so, dass das Haus auch vom Bauträger als Komplettpaket angeboten wird. Wir haben uns aber entschieden, dass wir einen Architektenvertrag machen und dass die einzelnen Gewerke ausgeschrieben werden. Bei der Kalkulation als Komplettpaket wäre die lange Aufstellung mit den 219.000,- € im Grundpreis enthalten. Ebenso wären die Leistungen darin enthalten, die ich aufgeführt habe.

So ist bei der Aufstellung oben vielleicht auch etwas ungewöhnlich, dass die Fliesenarbeiten für Küche, Flur, Bad, Gäste-WC und Hauswirtschaftsraum in dem einen Block enthalten und die übrigen Bodenbelagsarbeiten in einem anderen Block enthalten sind. Bei den übrigen Bodenbelagsarbeiten sind daher noch ca. 83 m² zu bearbeiten und dafür haben wir 9.000,- € eingeplant.

Bei den Gewerken haben wir auch die Hoffnung, dass wir einen etwas besseren Preis als üblich erzielen können, da der Bauträger (mit dem wir auch den Architektenvertrag schließen) mit unseren Gewerken gleich noch die Gewerke für zwei andere Doppelhaushälfte in der Nachbarschaft mit ausschreiben möchte. So müssten die Baufirmen/Handwerker ihre Ausrüstung nur an einen Ort für drei Häuser statt nur für eines bringen. Laut unserem Architekten ist das eine realistische Annahme. Für mich als Laie klingt das einleuchtend. Was meint ihr dazu?

Vielen Dank im Voraus für weitere Antworten

Viele Grüße
Goblin

 

[nordanney]

Ich denke, das Vorgehen ist für den Architekten interessant. Er bekommt seine Leistung bezahlt und das Kostenrisiko tragt Ihr...

Die Kosteneinsparungen hätte er auch, wenn er die Häuser als Bauträger verkaufen würde und dabei alle Gewerke ausschreibt - könnte sich dann aber noch ein wenig davon in die eigene Tasche stecken. Vielleicht bekommt er aber auch so seinen Obolus direkt von den Firmen...

Das sind aber auch wieder böse Gedanken von mir

 

[Bauexperte]

Hallo,

Gebaut werden soll eine Doppelhaushälfte ohne Keller mit 2 Vollgeschossen und nicht ausgebautem Dachgeschoss in massiver Bauweise nach Kfw70-Standard. Die Wohnfläche nach Berechnungsverordnung beträgt 113 m², die Fläche der Zubehörräume (Abstellkammer, Hauswirtschaftsraum, unausgebauter Speicher) beträgt 46 m² und der Bruttorauminhalt beträgt 656 m³. Die Kosten dafür sind folgendermaßen eingeplant:

Grundstück: 81.900,- €
Erschließungskosten: 11.400,- €
Erwerbsnebenkosten: 5.800,- €

Ingenieurleistungen: 38.500,- €
(inklusive Vermessung, Statik, Architektur, Bauleitung)

Baukosten: 219.000,- €
darin enthalten sollen sein [...]

Wenn ich für BW schätzen sollte, käme ich auf TEUR 255 für die Doppelhaushälfte auf Bodenplatte und incl. Kosten Architektur. Allerdings ohne:

- Gebühren und Beiträge (Baurechtsbehörde, Bauherrenhaftpflicht, Feuer- und Elementarschadenversicherung)
- innere Erschließung
- Fliesenarbeiten (Küche, Hauswirtschaftsraum, Flur, Treppe von EG ins OG; Fliesenpreis mit 25,- €/m² kalkuliert)
- Außenanlage (Eingangsweg mit Betonsteinen + Terrasse mit Beton-Terrassenplatten)

Hinzu kämen außerdem:

Erschließungskosten: TEUR 11.4 (wer hat diese Zahl benannt?)
Baunebenkosten: TEUR 35
Malerarbeiten in EL: TEUR 10
Bodenbeläge in EL: TEUR 10
Außenanlagen (nur das notwendigste) in EL: TEUR 10
Rücklagen für Extra´s: TEUR 10
Küche: TEUR 10

Damit kommt man alles in allem auf ca. 393.600,- €. Dass hier dann noch kein Rasen gesät oder ein Zaun gezogen ist, ist uns bewusst.

Ich komme auf TEUR 433.3 all in.

Die Kostenaufstellung ist vielleicht etwas ungewöhnlich. Es ist so, dass das Haus auch vom Bauträger als Komplettpaket angeboten wird. Wir haben uns aber entschieden, dass wir einen Architektenvertrag machen und dass die einzelnen Gewerke ausgeschrieben werden. Bei der Kalkulation als Komplettpaket wäre die lange Aufstellung mit den 219.000,- € im Grundpreis enthalten. Ebenso wären die Leistungen darin enthalten, die ich aufgeführt habe.

Ich halte die Kalkulation des BT für unrealistisch oder aber, Du stehst mit Deiner Doppelhaushälfte an der äußerst unteren Skala der Ausstattung ... wobei selbst dies in BW schwierig werden dürfte.

Bei den Gewerken haben wir auch die Hoffnung, dass wir einen etwas besseren Preis als üblich erzielen können, da der Bauträger (mit dem wir auch den Architektenvertrag schließen) mit unseren Gewerken gleich noch die Gewerke für zwei andere Doppelhaushälfte in der Nachbarschaft mit ausschreiben möchte. So müssten die Baufirmen/Handwerker ihre Ausrüstung nur an einen Ort für drei Häuser statt nur für eines bringen. Laut unserem Architekten ist das eine realistische Annahme. Für mich als Laie klingt das einleuchtend.

Hier gebe ich "nordanney" uneingeschränkt Recht! Es tauchen jüngst immer häufiger Modelle am Markt auf, wo mit "Ausschreibung der Gewerke" via GU/GÜ/BT" eine Kostenersparnis suggeriert wird, welche der Markt absolut nicht hergeben kann. Aber gut; jeder, wie er mag.

Abseits dessen, daß ich Deine obige Aufstellung für "schön gerechnet" ansehe, wirst Du - als kompletter Laie - kaum Einsparungen erzielen können, welche Dein BT nicht schon in seiner Aufstellung berücksichtigt hat. Es ist für BW schlicht zu billig!

Wenn Du also Vertrauen in den BT hast - Prüfung der Seriosität und Vertragsunterlagen vorausgesetzt - unterschreibe bei ihm. Günstiger kannst Du in BW kaum an ein Eigenheim kommen, wohl berücksichtigend, daß Du Dich mit der Ausstattung imho am unteren Ende bewegst.

Liebe Grüsse, Bauexperte