Welche Aussagekraft heben Bodenrichtwerte?

[nordanney]

Schon klar, aber einfaches Zahlenbeispiel zum Hintergrund meiner Fragestellung (Annahme rein fiktiv):

Gesamtbudget: 600.000 Euro (100.000 für Grundstück und 500.000 für BV)
Eigenkapital: 300.000 Euro (50% Beleihung, oder?)
Darlehen: 300.000 Euro

Nun findet mal ein Grundstück für 85.000 Euro. Nebenkosten vereinfacht mal 15.000 Euro (Notar, Grundbuch, Steuern, Provision)
Die 100.000 Euro nimmt man vom Eigenkapital. Für die spätere Finanzierung hätte man:

Gesamtbudget: 500.000 Euro (für BV)
Grundstück: 85.000 Euro
Eigenkapital: 200.000 Euro
Darlehen: 300.000 Euro

Beide Varianten sind doch identisch?!
Eigenkapital-Einsatz in beiden Beispielen TEUR 300 - im ersten Beispiel T€ 300 cash / im zweiten Beispiel auch, hier wird cash in ein schon gekauftes Grundstück und Kaufnebenkosten aufgeteilt.
Beleihungsauslauf in beiden Varianten identisch (in der ersten Variante müsste für den Beleihungsauslauf der Nebenkosten-Anteil noch abgezogen werden, da dieser Anteil den Wert des Objektes nicht beeinflusst).

 

[MarcWen]

Beide Varianten sind doch identisch?!

Eben nur, wenn man bei Variante 2 die bereits gezahlten Nebenkosten mit berücksichtigt.

 

[nordanney]

Eben nur, wenn man bei Variante 2 die bereits gezahlten Nebenkosten mit berücksichtigt.

Das ist für eine Finanzierung völlig egal, welche Variante man wählt. In der Beleihung spielen die Nebenkosten in beiden Varianten keine Rolle - Finanzierungssumme ist auch identisch, Beleihungsausläufe auch!

 

[Bieber0815]

Gesamtbudget: 600.000 Euro (100.000 für Grundstück und 500.000 für BV)
Eigenkapital: 300.000 Euro (50% Beleihung, oder?)

Daraus lässt sich der Beleihungsauslauf nicht ermitteln. Fiktives Beispiel:
Grundstück 100 000 Euro
Kaufnebenkosten 7000 Euro
Herstellkosten Haus 350 000 Euro
Diverse weitere individuelle Kosten 50 000 Euro

Gesamtbudget: 507 000 Euro.

Eigenkapital: 200 000 Euro.
Fremdkapital 307 000 Euro.

Beleihungsauslauf über den Daumen:
Fremdkapital / (Grundstück + Haus) = 68 %.

Wie bereits gesagt: Es ist egal, ob Du das Geld cash einbringst und dann das Grundstück bezahlst, oder ob Du das Grundstück als solches einbringst (solange die Zahlen unverändert bleiben. Tricky: Cash ist soviel wert, wie die Zahl es aussagt. Über den Grundstückswert kann es unterschiedliche Meinungen geben).

Anmerkung: Typischerweise hat die Bank eine andere Vorstellung vom "Gesamtbudget" als der Bauherr. Weil die Bank viele Kosten, die der Bauherr zu tragen, komplett ignoriert ("sind sowieso aus Eigenkapital zu tragen"). Das heißt, vom tatsächlich beim Bauherren verfügbaren Eigenkapital (was der Bauherr auf seinem Konto sieht), steht nur ein Teil für die Ermittlung des Beleihungsauslaufs zur Verfügung. Der Rest verdampft an anderer Stelle.

 

[Bieber0815]

Da gibt es keinen Interpretationsspielraum, wie die Bank das Grundstück bewertet, da die Bank an die BelWertV gebunden ist. Dort ist, für selbst genutzte Wohnimmobilien nach dem Sachwertverfahren, relativ klar geregelt, was die Bank zu tun hat.

Danke für die Erläuterung! Für die Bank gibt es ein Standard-Prozedere. Für den Käufer sieht es anders aus und daher kann es verschiedene Meinungen geben (heutzutage i.d.R. zulasten des Käufers, der mehr bezahlen muss als die Bank es als wert erachtet). Darauf wollte ich hinweisen .

Einfach qm x BRW ist also nicht...

Genau!

 

[MarcWen]

Das heisst doch im Umkehrschluss, dass man mit Grundstück (mit Eigenkapital bezahlt) i.d.R. schlechter dasteht als wenn man den geplanten Einsatz noch in Barmitteln vorweisen kann.