Marktwertabweichung bei Grundstücksverkauf in der Familie möglich?

[HilfeHilfe]

ufert alles aus hier.

Bräuchte auch mehr Hintergundinfos. Also wird aktuell das Grundstück finanziert , soll auf euch übertragen werden. Die finanzierende Bank weigert sich aber euch eine vorfällige Ablöse einzuräumen weil es kein Verkauf ist ?

Ich weiß nicht wie es bei einer Schenkung ist. Aber verkauft werden kann es auch für 1 € Die Frage ist aber was Finanzamt ansetzt. Die wollen ihr Grunderwerbsteuern sehen. Wenn man mit einem Euro kommt wird es sicherlich nicht akzeptiert und irgendein Wert herangezogen. Am besten einen versierten Steuerberater heranziehen.

Alternativ, kann man der Bank eine andere Immobilie für die Grundschuld anbieten ?

 

[nordanney]

Ich weiß nicht wie es bei einer Schenkung ist. Aber verkauft werden kann es auch für 1 € Die Frage ist aber was Finanzamt ansetzt. Die wollen ihr Grunderwerbsteuern sehen.

Ist bei einem Verkauf an ein Kind aber total egal, da sowieso keine Grunderwerbsteuer anfällt. Höchstens könnte es in Richtung Schenkung gehen.

 

[Olli-Ka]

Ich denke mal die finanzierende Bank steht ja im Grundbuch, da sollte es doch egal sein wem das Grundstück gehört.
Solange die Bank drinsteht kann´s denen ja egal sein.
Hauptsache die Raten werden bedient, die Sicherheit (Grundbucheintrag) bleibt ja bestehen.
Gruß Olli

 

[nordanney]

Ich denke mal die finanzierende Bank steht ja im Grundbuch, da sollte es doch egal sein wem das Grundstück gehört.

Klares Jein. Eine Grundschuld ist abstrakt. Bedeutet, sie braucht eine Verbindung zur Finanzierung. Diese Verbindung wird über die Grundschuldzweckerklärung (GZE) hergestellt.
Unterzeichnet der neue Eigentümer die GZE nicht, hat die Bank ein Problem.

 

[rpc]

Danke für die vielen Antworten. Ich hole kurz aus:

Also wird aktuell das Grundstück finanziert , soll auf euch übertragen werden. Die finanzierende Bank weigert sich aber euch eine vorfällige Ablöse einzuräumen weil es kein Verkauf ist ?

Genau, das trifft es auf den Punkt.

Ich weiß nicht wie es bei einer Schenkung ist. Aber verkauft werden kann es auch für 1 € Die Frage ist aber was Finanzamt ansetzt. Die wollen ihr Grunderwerbsteuern sehen. Wenn man mit einem Euro kommt wird es sicherlich nicht akzeptiert und irgendein Wert herangezogen. Am besten einen versierten Steuerberater heranziehen.

Grunderwerbsteuer fällt weg, da im Verhältnis Eltern - Kind keine bezahlt werden muss, mir macht eher Sorgen wenn wir das Grundstück für den obligatorischen 1 Euro verkaufen, die aktuell finanzierende Bank damit nicht einverstanden ist und uns weiterhin Probleme bei der Ablöse des Darlehens bereitet.


Das Darlehen läuft noch bis 31.12.2024, die Restschuld mit allen bis dahin anfallenden Zinsen beträgt ca. 20.000 €, welches wir gerne Ablösen würden, damit die Bank (bzw. in meinem Fall ein Versicherer) nicht mehr im Grundbuch steht, da ich auch eine Finanzierung benötige für mein Bauvorhaben.

Alternativ, kann man der Bank eine andere Immobilie für die Grundschuld anbieten ?

Das wäre eine Möglichkeit, z.b. wenn wir das Haus der Eltern als Grundschuld anbieten würden. Verstehe ich Richtig, das die Bank dann quasi die Grundschuld im Grundbuch vom Haus meiner Eltern einträgt und ich an erster Stelle im Grundbuch des Grundstücks stehe?
Wie kompliziert ist so ein Vorgang? Ich habe den Versicherer nicht gerade kundenfreundlich erlebt... ist das ein Standardvorgang? Generelles Recht darauf werde ich denke ich nicht haben?

 

[RomeoZwo]

Der TE will ja aus dem Darlehensvertrag raus. Die Bank wohl auch gegen Vorfälligkeitsentschädigung nicht. Der Trick soll hier sein, dass bei einem Verkauf ein Sonderkündigungsrecht (gegen Vorfälligkeitsentschädigung) besteht. Mich wundert jedoch, dass dies bei Schenkung mit Umschreibung des Grundbuchs nicht der Fall sein soll (natürlich auch gegen Vorfälligkeitsentschädigung).

Normalerweise fällt bei einem Verkauf Grunderwerbsteuer an, daher hat das FA ein Interesse, dass Grundstücke zum "Marktpreis" (tlw. deutlich höher als Bodenrichtwert) verkauft werden und können diesen für eine Steuer im Zweifel ansetzten. Hier ist der Verkauf aber in direkter Linie, also fällt keine Grunderwerbsteuer an. Evtl. könnte das FA den Marktwert für mögliche Schenkungssteuer ansetzen, wenn das Grundstück mehr als 400T€ Wert ist und der Kaufpreis 1€ beträgt. Irgendwas dazwischen könnte als "Teilschenkung" deklariert werden.

Möglichkeiten für den TE falls das Grundstück über 400T€ kommen sollte: Preis des Grundstücks durch negative Merkmale drücken und diese im Kaufvertrag festhalten (also Marktwert abzgl. XX wegen Lärm, YY wegen kleinem Baufenster ZZ wegen doofem Nachbar).

Achtung: Bei einer neuen Finanzierung z.B. für den Hausbau wird der Grundstückswert als Eigenkapital erstmal zum Kaufpreis angesetzt. Ein höherer Wert muss dann durch Gutachten belegt werden.

Eine andere Möglichkeit (mit Unterstützung eines Anwalts) wäre es der Bank darzulegen, dass ein berechtigtes Interesse nach § 490 Abs. 2 Baugesetzbuch gemäß "Bedürfnis des Darlehensnehmers zur anderweitigen Verwertung des Grundstückes, insbesondere durch Verkauf aus geschäftlichen oder privaten Gründen" besteht (häufige Beispiele: Umzug, Scheidung, Geldbedarf). Das Bedürfnis könnte ja sein, dass die Pflege des Grundstücks im Alter zu Aufwendig geworden ist, die anderweitige Verwendung ist dann eine Schenkung.
Wie lang besteht das Darlehen denn schon? Es gibt ja auch nach 10 Jahren die Möglichkeit der Kündigung mit 6 Monatsfrist (ohne Vorfälligkeitsentschädigung).