Einsatz von Kredit vs. Eigenkapital

[Tassimat]

Der hat in einem Sachwertgutachten nichts zu suchen.

Jagut, aber sollte man dann nicht lieber über den Verkehrswert als den Sachwert diskutieren?

 

[AnNaHF79]

Ist doch ganz logisch, dass wenn der Mietvertrag schon länger besteht, nicht die aktuelle Miete angesetzt ist sondern der Mietzins deutlich geringer ist. Nichts was unüblich ist. Das mehrere Gutachten erstellt werden ist auch nichts ungewöhnliches wenn man ein Objekt verkaufen will und mit verschiedenen Maklern spricht.

ebenso sind die meisten Nebenkosten wie zum Beispiel auch die Grundsteuer was hier genannt wurde komplett umlagefähig. Können also raus gerechnet werden.
Da du von einem fünfstelligen nettoeinkommen monatlich sprichst mach die Vermietung allein schon aus steuerlicher sicht für dich Sinn. Zur Not kannst du einen Teil der Finanzierung für deinen geplanten Neubau der eigengenutzt ist auf die Wohnung laufen lassen und die Zinsen dann auch steuerlich geltend machen

Genau so ist es.
Die Miete ist wegen Staffelmiete und weil schon seit >10 Jahren hier wohnhaft so niedrig - da war die Staffelmiete unfassbares Glück.

 

[Tassimat]

Also die absolute Bösartigkeit kann ich zumindest nicht erkennen; hier wurde ganz viel negativ interpretiert...

Natürlich wird negativ interpretiert, denn wer verschenkt schon gerne Geld? Immobilienschnäppchen sind rar gesät. Und bei fehlenden Informationen muss man immer vom böswilligen Verkäufer ausgehen. Alles andere wäre töricht.

Aber wenn alles schlüssig ist, vielleicht könntest du das Glück eines Immobilienschnäppchens tatsächlich haben.

Dann bleibt doch nur noch die Frage: Gefährdet dieser Kauf dein eigentlich gewünschtes Projekt? Wenn ja, dann nicht kaufen, ansonsten einfach zugreifen.

 

[AnNaHF79]

Dann bleibt doch nur noch die Frage: Gefährdet dieser Kauf dein eigentlich gewünschtes Projekt? Wenn ja, dann nicht kaufen, ansonsten einfach zugreifen.

Ob ichs als Schnäppchen bezeichnen möchte, nunja :) Eher "fair"...
Es gefährdet das Projekt dann nicht wenn der Markt nicht einbricht, da ich dann auf jeden Fall ohne Verlust und ggf. sogar mit Gewinn würde verkaufen oder beleihen können.

Frage ist am Ende was die beste Option ist:
Auf Eigenkapital kaufen...auf Kredit kaufen... Mischmodell... aber das Gespräch sollte mit dem Steuerberater geführt werden.

Alternativen wie Bankkonto (Nullzins bei 8% Inflation) oder Aktienmarkt erscheinen mir jedenfalls derzeit nicht besser.

 

[Tassimat]

Sagen wir mal du finanzierst vollständig:
- Kaufpreis unter Verkehrswert: Gewinn
- Zinskosten gleich aktuelle Mietrate: +/- 0
- Kaufnebenkosten: Verlust
- Marktentwicklung: Neutral bis Verlust (Meine Glaskugel sagt weiter steigende Zinsen)

Ich bleibe dabei, dass du aktuell nur deine Ist-Miete ansetzen kannst. Denn erstmal müsste eine Privatperson deine Wohnung kaufen und dich per Eigenbedarf rauswerfen. Das dauert.

Auf Eigenkapital kaufen...auf Kredit kaufen... Mischmodell... aber das Gespräch sollte mit dem Steuerberater geführt werden.

Mit Kredit aus genannten steuerlichen Gründen natürlich. Persönlich würde ich 10-20% Eigenkapital einbringen, damit ein Notverkauf unter Wert nicht weniger Geld bringt, als noch Kredit+Vorfälligkeitsentschädigung auf dem Objekt ist.

Ich glaube wenn du jetzt für den Kauf keinen Kredit aufnimmst, dann kannst du das später nicht mehr tun und auch nicht mit den Mieteinnahmen steuerlich gegenrechnen. Daher auch oben in der Rechnung die Verrechnung Zinsen vs. Kaufpreis.

Kurzfristig kaufen und wieder verkaufen könntest du nur sinnvollmachen, wenn der Verkehrswert > Kaufpreis + Kaufnebenkosten ist.
Jetzt verrate doch mal, wieviel die Immobilie laut Gutachen wert ist.

Alles ganz einfach ;)

 

[blueday]

Ich bin mir nicht sicher, ob die Immobilienpreise so stark fallen werden, wie manche hier im Thread schreiben. Es wäre im ersten Moment logisch, da die Bauzinsen steigen, aber es sprechen auch viele Faktoren dagegen. In einigen Regionen wie bspw. der Metropolregion Stuttgart gehen manche Experten sogar von weiteren Steigerungen aus (stand meine ich auch im aktuellen Postbankwohnatlas). Der ganz große Preisanstieg der letzten Jahre ist aber sicherlich vorbei, das denke ich auch. Das heißt aber nun nicht zwangsläufig, dass die Preise um 30 Prozent überall einbrechen und wir in drei Jahren wieder die gleichen Immobilien-Preise wie vor 10 Jahren haben. Ich wohne selbst in Süddeutschland (Metropolregion Stuttgart) und denke eher, dass die Preise seitwärts tendieren, oder wenn sie fallen, dann nur ein wenig. Auch ich habe keine Glaskugel. Aber wenn wir mal davon ausgehen, dass deine Immobilie im Wert um 10 Prozent in drei Jahren gefallen ist: dann wäre sie noch ca. 540.000 Euro wert. Die Zinsen steigen aber vermutlich weiter oder sinken zumindest nicht, sodass sich die Gesamtbelastung bei der Finanzierung wohl kaum ändert.
Als Eigennutzer oder Vermieter kann einem das aber bis zu einer gewissen Grenze egal sein. Denn selbst wenn die Wohnung in drei Jahren nur noch 540.000 Euro Wert sein sollte, musst du sie ja nicht verkaufen, sondern kannst sie vermieten. Die Mieten werden definitiv nicht sinken, sondern eher steigen. Wenn du einen Kredit abbezahlst, sollte die Miete zumindest die Kreditraten decken (steuerliche Fragen beachten!).
Blöd wird es nur, wenn du die Wohnung jetzt komplett von deinem Eigenkapital bezahlst und darauf spekulierst, dass du sie in drei Jahren mit Gewinn verkaufen kannst, um dein Eigenkapital wieder reinzubringen. Das wäre mir zu unsicher. Ich würde versuchen, eine Lösung zu finden, bei der du diese Unsicherheit mit einkalkulierst und dir alle Optionen offen hältst. Zum Beispiel die Wohnung zum Teil mit Kredit finanzieren, mit der Option, den Kredit evtl. auch in einen anderen Kredit mitnehmen zu können (umschulden, allerdings stimmen die Banken dann letztlich nicht immer zu).
Auf jeden Fall würde ich nicht das ganze Eigenkapital in diese Wohnung stecken, wenn ihr jetzt schon wisst, dass ihr später was Größeres haben wollt.[/QUOTE]