Abriss und Neubau, Keller, Hanglage

[Dartfan]

Sparclou? Von einem Sparclou war nicht die Rede.
In der Gegend in der wir gern wohnen / bauen möchten ist fast alles Hanglage, also kommen wir eh nicht um die generell höheren Kosten beim Bau herum. Wenn man ein vergleichbares Grundstück leer kaufen würde, wäre es immer noch teurer als dieses incl. Abriss des bestehenden Hauses. Zumal, da dort eben bereits ein Haus mit Keller steht, zumindest klar ist, dass die Bodenbeschaffenheit das zumindest zulässt.
Das Gefälle dürfte in etwa 15% betragen. Dementsprechend dürfte es wenig bis keinen Sinn ergeben auf BP zu bauen, zumal eben aktuell ein Kelleraushub vorhanden ist. Die dafür notwendigen Erdarbeiten wären also vermutlich nicht weniger aufwändig, als wieder einen Keller hinzusetzen. Und wir wollen ohnehin einen Teil Nutzkeller.
Dass man dabei nicht völlig ohne Erdarbeiten auskommt ist natürlich klar. Es ist aber relativ schwierig bei den vorhandenen Bedingungen potenzielle Kosten zu finden. Da steht im wesentlichen nur, dass bei Hanglage ein Keller kaum teurer ist als eine BP und das die Erdarbeiten einen nicht unwesentlichen Anteil an den Kosten bedeuten.
Deshalb geht meine Frage dahin, ob es sinnvoller wäre, einen Fertigkeller als Nutzkeller hinzusetzen auf den man dann ein Haus draufsetzt oder ob man den Keller so baut, dass man ihn hangabwärts teilweise als Wohnraum nutzt und dafür ein Geschoss weniger baut. Wo liegt in etwa der preisliche Unterschied zwischen Wohn- und Nutzkeller? Was ist überhaupt die Hausnummer für Erdarbeiten, usw.

 

[haydee]

Nutzkeller für welchen Nutzen + Wohnfläche
ist teurer
als Wohnkeller + reduzierter Wohnfläche oberirdisch
beide haben die gleiche Wohnfläche

 

[danixf]

Wenn man ein vergleichbares Grundstück leer kaufen würde, wäre es immer noch teurer als dieses incl. Abriss des bestehenden Hauses.

Diese Aussage macht wenig Sinn.
Das kann zwar sein, aber ist in der Regel sehr unwahrscheinlich. Ich weiß nicht wie oft ich sowas hier schon gelesen habe. Warum sollte der Verkäufer weniger wollen? Oder um auf dein konkretes Beispiel zu kommen. Warum sollten andere Interessenten ausgerechnet hier weniger bieten? Du kannst doch gar nicht wissen was die bieten. Der Anfangspreis hat nichts zu sagen. Die wissen doch auch was es in der Umgebung kostet. Entsprechend wird der Preis ausfallen.
Grundstückskosten aus der Umgebung minus Abrisskosten im besten Fall.

Es ist aber relativ schwierig bei den vorhandenen Bedingungen potenzielle Kosten zu finden. Da steht im wesentlichen nur, dass bei Hanglage ein Keller kaum teurer ist als eine BP und das die Erdarbeiten einen nicht unwesentlichen Anteil an den Kosten bedeuten.

Ja und hier kommen zusätzliche Kosten durch die Entsorgung vom alten Keller. Je nach Baujahr+Substanz eventuell sogar Sondermüll?

Deshalb geht meine Frage dahin, ob es sinnvoller wäre, einen Fertigkeller als Nutzkeller hinzusetzen auf den man dann ein Haus draufsetzt oder ob man den Keller so baut, dass man ihn hangabwärts teilweise als Wohnraum nutzt und dafür ein Geschoss weniger baut. Wo liegt in etwa der preisliche Unterschied zwischen Wohn- und Nutzkeller? Was ist überhaupt die Hausnummer für Erdarbeiten, usw.

Das kann man pauschal gar nicht sagen. Das kommt auf so viele Faktoren an. Wohnort, Beschaffenheit, Größe um nur einen Bruchteil zu nennen. Unten mal einen Beitrag als Beispiel. Ich würde einfach mal die Suche benutzen und mich durchklicken. Gibt hier einige Threads mit ähnlichen Häusern. Ein normaler Keller auf einem 0815 Grundstück sollte etwa für 70k machbar sein. Aber der Anhaltspunkt bringt dir wie oben erwähnt nicht viel.
Meine Laienmeinung, die ich mir hier mit der Zeit gebildet habe ist, dass durch die Hanglage ein Wohnkeller sehr sehr viel erschwinglicher wird als ohne Hanglage. Für diesen "geringen" Aufpreis ist es daher für viele lohnenswert. Wenn das Budget nicht mitspielt, dann geht es halt nicht.
Aber falls du durch den Wohnkeller ein komplettes Geschoss einsparen kannst ist es schätzungsweise günstiger mit einem Wohnkeller zu bauen. Aber nicht vergessen, dass dir dadurch dann entsprechende QM flöten gehen. Ich meine es ist ja schon ein ziemlicher Unterschied, ob ich 2 Wohngeschosse+Keller baue oder halt nur 2 Wohngeschosse.


Hier ein Beitrag von einem User. Nur um einen Anhaltspunkt zu haben.

Da wir derzeit auch ein Wohnkeller bauen was nicht ganz unähnlich ist mit was ihr vorhabt (ca. 155 qm, 28 cm WU-Betonaußenwände, 14 cm Dämmung außen sowie unter BP, außer im Garagenbereich ca. 25 qm, da außerhalb der thermischen Hülle ), hier ist was wir investieren müssen:

Rohbau (Fertigelemente, inkl. Innenwände und 3 Kellerfenster): 102 TEuro
Sanitär Trink-/Abwasser: 7 TEuro
Fußbodenheizung (alles außer Garage und Hauswirtschaftsraum): 9 TEuro
Kontrollierte-Wohnraumlüftung (nur Rohre, Anlage selbst getrennt): 7,6 TEuro

Wir sind damit schon bei ca 125 TEuro, und die Kosten für Estrich, Fußböden, Elektroinstallation, Wände spachteln/streichen, evtl. abgehängte Decke, Treppe KG-EG sowie Mehrkosten für Erdaushub und ggf. Entsorgung gegenüber BP sind noch nicht beinhaltet.

Die 150 TEuro sind deswegen m.E. durchaus realistisch, 200 TEuro wiederum wahrscheinlich eher etwas zu viel - hängt aber sicherlich auch von Region ab (wir sind in eine eher günstige Gegend).

 

[Climbee]

Preise für den Keller wurden dir ungefähr genannt - mehr kann man mit den Infos, die vorliegen nicht sagen. Preis ist abhängig von der Gegend, der Bodenbeschaffenheit und der Hanglage insgesamt. Kann dir also keiner genauer sagen. aber wenn du mit 2.000 - 2.500€/qm rechnest, dürftest du ganz gut liegen.

Ich würde allerdings etwas mehr Augenmerk auf den Bereich "Abriss" legen. Ihr müßt ja ein ganzes Haus abreißen? Das ist euch schon klar? Wie habt ihr das geplant? Selber entkernen - das macht es billiger? Wißt ihr, was verbaut wurde? Es gab mal eine Zeit, da waren so Asbest-Fassadenplatten sehr schick und gang und gäbe. Wenn du das heute entsorgen mußt, hast du keinen Spaß, das wird teuer.

Den Keller kann man schätzen, aber was der Abriss für Überraschungen birgt, da wäre mir ungleich unwohler...

 

[Dartfan]

Diese Aussage macht wenig Sinn.
Das kann zwar sein, aber ist in der Regel sehr unwahrscheinlich. Ich weiß nicht wie oft ich sowas hier schon gelesen habe. Warum sollte der Verkäufer weniger wollen? Oder um auf dein konkretes Beispiel zu kommen. Warum sollten andere Interessenten ausgerechnet hier weniger bieten? Du kannst doch gar nicht wissen was die bieten. Der Anfangspreis hat nichts zu sagen. Die wissen doch auch was es in der Umgebung kostet. Entsprechend wird der Preis ausfallen.
Grundstückskosten aus der Umgebung minus Abrisskosten im besten Fall.

Da habe ich mich etwas missverständlich ausgedrückt. Natürlich kann es sein, dass so hoch geboten werden würde, dann würden wir aber aussteigen. Unsere Grenze wäre, wenn wir mit Abriss- und Entrümpelung am Ende auf den Grundstückswert kommen würden. Sonst lassen wir es. Das ist nicht die erste Versteigerung, beim letzten Mal ging es nicht weg, die Forderung des Gläubigers liegt deutlich unter dem Verkehrswert, so dass nicht ausgeschlossen wäre es günstiger zu bekommen. Da wohnt noch jemand drin und es müsste wie gesagt abgerissen und entrümpelt werden, was uns nicht so sehr stört, da wir ohnehin nicht sofort anfangen wollen würden zu bauen, für andere aber dadurch vermutlich eher uninteressant wi

Ja und hier kommen zusätzliche Kosten durch die Entsorgung vom alten Keller. Je nach Baujahr+Substanz eventuell sogar Sondermüll?

ja, das versuchen wir gerade noch herauszufinden. Aus dem Gutachten geht diesbezüglich nicht so viel hervor. Wir bekommen noch mal Akteneinsicht beim Gericht um zu schauen ob da noch weitere Infos stehen.
Auch @Climbee: in dem Gutachten wurden geschätzte Abrisskosten kalkuliert. Ich weiß aber nicht, inwieweit da Materialien genauer geprüft wurden. Wir würden das natürlich so oder so nicht selbst machen, sondern abreißen lassen. Aber natürlich kämen auch da mehr Kosten auf uns zu, sollte es sich z.B um Asbest handeln. Das Haus ist aus den 50ern, also besteht eine Gefahr, durchaus aber auch eine Chance, dass es noch nicht verbaut wurde.

Das kann man pauschal gar nicht sagen. Das kommt auf so viele Faktoren an. Wohnort, Beschaffenheit, Größe um nur einen Bruchteil zu nennen. Unten mal einen Beitrag als Beispiel. Ich würde einfach mal die Suche benutzen und mich durchklicken. Gibt hier einige Threads mit ähnlichen Häusern. Ein normaler Keller auf einem 0815 Grundstück sollte etwa für 70k machbar sein. Aber der Anhaltspunkt bringt dir wie oben erwähnt nicht viel.
Meine Laienmeinung, die ich mir hier mit der Zeit gebildet habe ist, dass durch die Hanglage ein Wohnkeller sehr sehr viel erschwinglicher wird als ohne Hanglage. Für diesen "geringen" Aufpreis ist es daher für viele lohnenswert. Wenn das Budget nicht mitspielt, dann geht es halt nicht.
Aber falls du durch den Wohnkeller ein komplettes Geschoss einsparen kannst ist es schätzungsweise günstiger mit einem Wohnkeller zu bauen. Aber nicht vergessen, dass dir dadurch dann entsprechende QM flöten gehen. Ich meine es ist ja schon ein ziemlicher Unterschied, ob ich 2 Wohngeschosse+Keller baue oder halt nur 2 Wohngeschosse.

Das hilft schon mal, vielen Dank!
Im Grunde geht es um folgendes:
also wenn wir mal so von 160 -170qm gewünschter Wohnfläche ausgehen, könnte ich (ich simplifiziere die Rechnung jetzt mal) einen 80-85 qm Keller bauen und darauf 2 entsprechende Vollgeschosse setzen.
Oder ich baue einen 100-110 Keller von dem ich 60 qm als Wohn- und 40 -50 als Nutzkeller nutze und bau halt nur ein Geschoss mit 100 -110 drauf. Wohnfläche bleibt gleich. Und 80qm Keller brauchen wir eigentlich nicht. Der wäre für Haustechnik, Waschküche und Werkzeugkeller plus etwas Lagerraum.
Insgesamt also 200 statt 240 qm und damit günstiger - oder hebt sich die Ersparnis wieder auf, weil größerer Aushub und Teil-Wohnkeller im Vergleich zu Nutzkeller teurer wären?!
Wir haben prinzipiell beim Budget einen relativ großen Spielraum. Aber natürlich möchten wir, bevor wir potenziell etwas ersteigern, ein ungefähres Gefühl haben, weil natürlich der Aufwand, das Grundstück bebauungsfähig zu machen, nicht gerade wenig wäre.

 

[danixf]

Das hilft schon mal, vielen Dank!
Im Grunde geht es um folgendes:
also wenn wir mal so von 160 -170qm gewünschter Wohnfläche ausgehen, könnte ich (ich simplifiziere die Rechnung jetzt mal) einen 80-85 qm Keller bauen und darauf 2 entsprechende Vollgeschosse setzen.
Oder ich baue einen 100-110 Keller von dem ich 60 qm als Wohn- und 40 -50 als Nutzkeller nutze und bau halt nur ein Geschoss mit 100 -110 drauf. Wohnfläche bleibt gleich. Und 80qm Keller brauchen wir eigentlich nicht. Der wäre für Haustechnik, Waschküche und Werkzeugkeller plus etwas Lagerraum.
Insgesamt also 200 statt 240 qm und damit günstiger - oder hebt sich die Ersparnis wieder auf, weil größerer Aushub und Teil-Wohnkeller im Vergleich zu Nutzkeller teurer wären?!
Wir haben prinzipiell beim Budget einen relativ großen Spielraum. Aber natürlich möchten wir, bevor wir potenziell etwas ersteigern, ein ungefähres Gefühl haben, weil natürlich der Aufwand, das Grundstück bebauungsfähig zu machen, nicht gerade wenig wäre.

Erzähl doch mal was "beim Budget einen relativ großen Spielraum" konkret bedeutet.

Habt ihr den Bebauungsplan angeschaut? Man kann ja nicht überall bauen wie man will. Option 1 kann damit nämlich auch zügig vom Bildschirm verschwinden.
Aber Option 2 ist hier weiterhin die sinnvollere Methode. Je nach Grundstücksgröße und Aushubmenge kann man das auch einfach auf dem Grundstück verteilen und spart sich die Abfuhrkosten. Die sind halt auch der große Preistreiber bei Erdarbeiten.