Anbau an Elternhaus: Fragen zu Erbe und Grundstücksteilung,

[Michael187]

Du willst auf dem Grundstück der Eltern bauen?

Eigentlich müsste man noch wissen:
- Gibt es weiteres Vermögen? Welches Einkommen haben die Eltern? Wie alt sind sie denn eigentlich? Verheiratet?
- Hast Du weiteres Vermögen (um Deinen Bruder auszuzahlen)?

Nein, meine Eltern haben kein weiteres Erwähnung wertes Vermögen.
Meine Eltern sind beide Anfang 60, glücklich verheiratet und leben gemeinsam in ihrem Haus.
Mein Vater ist bereits in Rente, meine Mutter möchte noch 2 Jahre arbeiten. Als Rente bekommen sie zusammen ca. 3000 Euro (könnte auch mehr sein, bin mir nicht so sicher).

Ich habe nicht wirklich weiteres Vermögen. Ein paar Aktien die ich aber gerne behalten möchte.

 

[Climbee]

Gelöscht, weil einen Beitrag nicht gesehen. Sorry!

 

[DG]

Hallo, Michael,

ich habe dazu einige Nachfragen und Anmerkungen:

• Das Haus meine Eltern ist sehr alt (1936), gut gepflegt aber nicht auf dem neusten Stand der Technik. Das Haus hat einen geschätzten Wert von 50.000 Euro.

Wer hat diesen Wert festgestellt? Persönliche Schätzung?

Falls der Wert plausibel ist, sinkt der Wert des Erbes Deines Bruders auf Null, denn das in etwa 22-jährige Nießbrauchsrecht Deiner Eltern wird den Wert des Hauses statistisch "auffressen".

Fraglich ist auch, was man mit einem Haus, das heute kaum einen Wert hat und mehr oder weniger jetzt schon kernsaniert werden müsste, um auf aktuellen Stand der Technik zu kommen, nach weiteren +20 Jahren Nutzung noch anfangen kann/soll? Das Haus dürfte im jetzigen Zustand eine Restnutzungsdauer haben, die in etwa bei 20 Jahren liegt, evtl. auch weniger. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass man jetzt massiv investieren müsste, um in 20 Jahren noch einen Wert zu erhalten, den Dein Bruder erbt. Andernfalls erbt Dein Bruder lediglich Abrisskosten.

Zudem müsste auch jetzt geklärt werden, in welcher Form an das alte Haus angebaut wird, sprich: kann man das Haus Deiner Eltern dann abreißen, ohne Deinen Neubau zu beeinflussen?

• Ich habe einen Bruder, sein Erbe muss in der Einigung berücksichtigt werden.

s.o. - die Frage ist, ob Dein Bruder abgesehen vom Grundstückswert überhaupt etwas erbt.

• Ich habe mich beim Bauamt informiert, dass Grundstück ist nicht Teilbar.

Das ist möglich, allerdings sehr unwahrscheinlich. Dazu mit einem öffentlich bestellter Vermessungsingenieur aus Deiner Region in Verbindung setzen - jeder Berufskollege kann Dir kurzfristig erläutern, welche Möglichkeiten es gibt, er benötigt lediglich die korrekte Adresse oder aber Flurstücksbezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstück).

Wenn es möglich ist, mochte ich gerne das Grundstück meiner Eltern als Grundschuld eintragen lassen um einen attraktiveren Kredit zu bekommen.

Wenn ich Dein Bruder wäre, hätte ich was dagegen. Genau aus diesem Grund sollte unbedingt geprüft werden, ob die Teilung nicht doch vollzogen werden kann - andernfalls muss man sich mit der Krücke "Teileigentum" behelfen, was rechtlich aber bedeutet, dass immer alles irgendwie zusammenhängt. Für die beleihende Bank ist das super - die greift sich im Zweifel alles, was da ist. Für Deinen Bruder wäre das schlecht, denn wenn Du den Kredit nicht bedienst, geht etwaig alles in eine Zwangsversteigerung. Daran kannst weder Du, Dein Bruder noch Deine Eltern Interesse haben.

1. Meine Eltern überschreiben mir eine Hälfte des Grundstücks. Grundstücksteilung ist ja nicht möglich, daher muss ich wohl mit ins Grundbuch eingetragen werden? Oder muss eine Wohneigentum (WEG) gegründet werden (ähnlich wie bei Mehrfamilien Häusern Stichwort Eigentumswohnung)? Ich zahle jetzt meinen Bruder ein viertel aus. Die andere Hälfte inkl. Des Hauses wird später 50/50 geteilt.

Die Idee mit der 1/4-Auszahlung ist mir vollkommen schleierhaft. Das verkompliziert alles.

Auf jeden Fall würdest Du Eigentümer im Grundbuch, ergänzt durch einen Aufteilungsplan.

2. Das komplette Grundstück bleibt im Besitz meiner Eltern, ich baue jetzt an.

Das komplette Grundstück bleibt eben nicht im Besitz/Eigentum Deiner Eltern.

Ich falle des Ablebens meiner Eltern wird zwischen mir und meinem Bruder aufgeteilt. Wobei wir mit dem Gedanken spielen dass er das Haus bekommt, da er länger auf sein Erbe warten musste.

Da wird nichts mehr geteilt, sondern Dein Bruder übernimmt die Anteile Deiner Eltern komplett, wenn er nicht aktuell (teilweise) ausgezahlt wird.

Lass' Dir das von einem Notar in Ruhe erklären, da gehen verschiedene Gedanken meiner Meinung nach in eine völlig falsche Richtung/Vorstellung.

Nach meiner Einschätzung ist der Deal für Deinen Bruder auch extrem schlecht, weil er das komplette Risiko trägt, dass das Haus Deiner Eltern in 20 Jahren überhaupt noch einen Wert hat, zudem trägt er Dein Kreditausfallrisiko mit. Er muss im Prinzip hoffen, jetzt und zukünftig regelmäßig investieren, in 20 Jahren alles kernsanieren und/oder abreißen und kann erst dann selbst bauen/wohnen.

Du hingegen bekommst baureifes Land und kannst sofort tun und lassen, was Du willst.

MfG
Dirk Grafe

 

[86bibo]

WIr, bzw. meine Frau hat das ganze gerade durch. Ihr Schwester hat an das Elternhaus angebaut. Ihre Eltern sind sogar noch fast 10 Jahre jünger. So eine Sache ist sehr sehr schwierig und muss gut durchdacht werden. Die Summe da waren etwas niedriger (Anbausumme: 180t€, Hauswert inkl. Grundstück 170t€). Nach viel Überlegungen haben sie das Grundstück und Haus auf die Schwester übertragen und die Eltern haben lebenslanges Nießbrauchsrecht (mit vielen Sonderklauseln und Szenarien, wie das Haus auf die Eltern zurückfallen würde). Die Schwester würde später auch für eine evtl. Pflege der Eltern aufkommen. Die Regelung ist rechtlich sicherlich die interessanteste, da jeder der Grundstücksbewohner auf der sicheren Seite ist. Unglücklich ist die Situation für meine Frau gewesen, da sie durch das Nießbrauchsrecht und die jungen Eltern eigentlich keinerlei Anspruch auf ein Erbe hätte. Das wurde vom Notar gegengerechnet und wäre am Ende Null-auf-Null herausgekommen. Sie haben sich dann anderweitig geeinigt, sodass jeder zufrieden war. Sie wurde für einen Betrag X ausgezahlt und damit ist sie aus dem Besitz und dem Erbe des Hauses raus. Natürlich hätte sie sich besser gestanden, wenn die Besitzverteilung nach Ableben der Eltern erfolgt wäre, dafür hat sie jetzt das Geld und später keine Verträge mehr bzgl. Pflege der Eltern. Zudem ist durch das Nießbrauchsrecht das Haus in den nächsten 10-15 Jahre so gut wie nicht veräußerbar.

Deine beiden Szenarien sind aus meiner Sicht nicht tragbar. Deine Eltern wollen natürlich nicht ihren Besitz abgeben. Das gibt ihnen das Gefühl, sie verschenken ihre Hab und Gut und stehen am Ende mit nichts da. Das ist eine sehr menschliche Denkweise und durchaus nachvollziehbar. Wenn für sie aber sicher ist, dass ihr beiden Söhne es erben werdet, ist es für sie aber letztendlich kein Unterschied. Sie können für immer dort leben und tun und lassen was sie wollen, falls sie ein Nießbrauchsrecht haben. Evtl. sollte man mit einem Anwalt dieses Szenario mal richtig im Detail durchdiskutieren um ihnen die Befürchtungen zu nehmen.

Alles andere ist sehr riskant für dich, da du nie weißt, wie sich die Dinge entwickeln. Du hast derzeit einen Wert von 250.000€ und willst 350.000€ reinstecken. Dann hast du ein Haus, was nur anteilig dir gehört auf einem Grund der dir gar nicht oder nur teilweise gehört. Was machst du, wenn deine Eltern wirklich mal Hab und Gut verkaufen wollen? Was ist, wenn sie dir plötzlich Mieter reinsetzen und du mit denen gar nicht klar kommst? Was passiert, wenn du dich mit deinen Eltern verstreitest und sie das komplette Erbe deinem Bruder vermachen? Zudem müssen sämtliche Baumaßnahmen von allen Besitzern jeweils genehmigt werden (bürokratischer Aufwand) und ihr müsst vieles Eintragen lassen und vertraglich regeln (teuer!).

Das Haus hat jetzt vielleicht einen Wert von 50.000€ (falls der Wert stimmt). Welchen Wert hat es denn nach dem Umbau und welcher Anteil davon gehört deinen Eltern? Wohnflächenanteil? Finanzieller Anteil?...? Wie verändert sich der Wert bis zum Ableben deiner Eltern und wie hoch ist dann deren Anteil? Es kann ja durchaus sein, dass bis dahin die Grundstücks- und Hauspreise bei euch stark fallen (dann gut für dich). Falls sie aber stark steigen, dann bezahlst du dein Haus am Ende doppelt.

Das ist alles sehr schwierig und wird vermutlich auch zu Spannungen innerhalb der Familie kommen, da oftmals die Vorstellungen auseinander liegen. Aber jetzt ist die Regelung viel einfacher wie in einigen Jahren. Mache nicht den Fehler jetzt das ganze nach hinten zu verschieben um Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen. Später werden die noch schlimmer und dann evtl. mit dem bösen Erwachen.

Ansonsten such dir einen Bauplatz und baue neu. Für 350.000€ und evtl. eine Auszahlung deines Bruders von 100.000-125.000€ kann man auch einen Neubau hinstellen.

 

[Michael187]

Hallo Dirk Grafe,

Danke für deine ausführliche Antwort.

Die 50.000Euro sind nur eine Schätzung von mir (uns). Wie haben einfach geschaut für wie viel ähnliche Häuser bei uns in der Siedlung verkauft wurden und haben einfach den Wert des Grundstückes (Boris) davon abgezogen. Viel mehr wird es aber nicht wert sein. Das Wertvolle ist ganz klar das Grundstück, da es in einer sehr schönen Gegend liegt. Das meine Eltern jetzt noch massiv ins Haus investieren ist mehr oder weniger ausgeschlossen. Nur noch ein paar Anpassungen fürs Alter werden vorgenommen. Begehbare Dusch etc.

Mein Haus wird so angebaut das ein Abriss des Elternhauses möglich wäre.

Da Grundstücksteilung von uns klar favorisiert wurde, haben wir uns über mehrere Kanäle schlau gemacht. Es ist leider nicht Teilbar.

So, die Idee mit dem ¼ auszahlen sollte folgender Massen funktionieren:

Meine Eltern überschreiben mir die Hälfte des Grundstücks. Von dieser Hälfte bezahle ich meinem Bruder die Hälfte (Geld) aus, sprich ein Viertel des Gesamtgrundstückes (50.000Euro). Die andere Hälfte inkl. des Hauses bleibt bei meinen Eltern. Diese Hälfte wird im Fall eines Erbes auch wieder geteilt. Ob mit Gewinn oder als Verlust (Abrisskosten). Die Idee dahinter ist, dass mein Bruder jetzt genau so viel bekommt wie ich. Keiner ist irgendjemanden etwas schuldig.

Zu Lösungsansatz 2
Warum kann das Grundstück nicht im Besitz meiner Eltern bleiben?

Ich bin gerne für andere Lösungsansätze offen. Irgendwelche Vorschläge?

 

[Michael187]

Hallo BIBO,


ich stimme allen deine Aussagen 100% zu.

Natürlich wäre es das Beste, wenn das komplette Grundstück auf mich überschrieben würde und meine Eltern ein lebenslanges Nießbrauchsrecht bekommen. Dafür müsste ich allerdings jetzt meinen Bruder auszahlen. Das Geld habe ich momentan leider nicht. Daher schauen wir uns nach anderen Möglichkeiten um. Aber wie man sieht tun wir uns hier noch ein wenig schwer. Daher bin ich Dankbar für jeden Vorschlag.