Baukosten auf kleine Häuser übertragbar?

[eenuep1]

Laut Berater ist die Luft-Wasser-Wärmepumpe die leiseste die man in Europa derzeit erhält. 32 Dezibel das Außengerät. Ich suche Mal nach der Gerätebeschreibung, hatte nur eine alte gefunden mit 52db. Entkoppelt (flexibles Rohr) sind die bei der Firma immer. Lautstärke innen vergleichbar mit einem Kühlschrank.
Aber den Rat von euch, mir das wo anders anzuschauen Versuche ich umzusetzen, ich muss nur noch herausfinden wie ich Neubaugebiete finde (-;

Thema Förderung:
Laut Berater ist das beim Neubau anders als Sanierung: es gibt diese Zusatzklausel mit der der Energieberater der Hausbaufirma durch meine Unterschrift loslegen kann und die Förderung beantragt (2-3 Tage).
Der Vertrag ist nichtig falls die Förderung nicht bewilligt wird. Kostenlose Stornierung.

Kosten Unterschrift Bauvertrag:
Es entstehen für mich erst Kosten sobald ich dem Architekten sage: jetzt bitte starten. Die Hausbaufirma macht erst einmal nichts bis der Bauantrag genehmigt ist. Bis dahin kann ich z.B. die Bodenbeschaffenheit prüfen, die Nutzbarkeit der Fundamente der alten Scheune, usw. Falls ich merke, dass es doch zu teuer wird kann ich kostenlos zurücktreten. Meine Befürchtung war, dass ich 8% Strafe zahlen müsste. Natürlich muss ich den Architekten entlohnen, sobald er Zeit investiert.

Für den Förderantrag muss ich nur Außenmaße, Fenster, Dämmung, etc. klären. Selbst die Fenster kann man am Ende noch Verkleinern oder Verschieben ohne dass die Förderung dadurch nichtig wird. Klärt man am Ende des Baus ab.

Auch wenn der Preis nicht gerade gering ist. Das liegt auch an mir: sehr viele große zum Teil teure Fenster/Terrassentür, Kaminanschluss, etc.

Ich kann jederzeit Posten rausnehmen ohne Strafe zu zahlen, auch nach der Unterschrift.

(Vielleicht helfen die Infos anderen Bauherren in Planung :)

 

[eenuep1]

Zum Thema Rücktrittsrecht (für andere Leser) falls die Förderung nicht klappt:

Laut FAQ KFW 3.11:
Ein Rücktrittsrecht reicht nicht, es muss eine "aufschiebende oder auflösende Bedingung" sein, also dass der Vertrag nicht freiwillig sondern automatisch nichtig wird, also man klar macht dass die Effizienzstufe nur mit Förderung gemacht wird.


Da der Preis des Angebots allein seit Sommer 20% gestiegen ist und vor allem weil die Lieferzeit nach Baugenehmigung 18 Monate beträgt, telefoniere ich Montag noch mit einem örtlichen Architekten um dessen Einschätzung zu erhalten, ob sich das Bauvorhaben in der halben Zeigt für einen vergleichbaren oder deutlich geringeren Preis umsetzten lässt, mit den Bauunternehmen und Handwerkern vor Ort (ländlicher Raum, wirtschaftlich schwache Region).

Das ist natürlich keine Zusicherung wie es das Angebot des Hausanbieters (2 Jahre Festpreis) mir zusichert. Außerdem fallen die 30 Jahre Rohbau Garantie weg und es kommt erheblich mehr Risiko und Aufwand hinzu, "Fabrikqualität" fällt ggf. Weg. Dafür besteht mehr Möglichkeit Eigenleistung einzubringen und eben die Bauzeit zu verringern. Handwerkliche Erfahrung habe ich im privaten, Spaß daran auch, aber eben auch einen Vollzeitjob (quasi selbständig).

Ist etwas verrückt so kurzfristig aber hey, es geht um 32 Jahre Kaltmonatsmieten für das Gebäude allein (ohne Baunebenkosten). Wie bei jeder "Unternehmung" muss Risiko und Vorteil stimmen. Mal sehen.

 

[eenuep1]

So, denke mein letztes Update vorerst:

- Eigenvergabe / Architekt habe ich ausgeschlossen, da nach meiner Schätzung nicht trastisch günstiger/schneller (als 6+18 Monate)

- Vertag usw. Habe ich geprüft, da haben mir noch 1-2 Rücktrittsrechte gefehlt. Widerrufsrecht, Fehlende Förderung und Finanzierung war drin (kostenlos)
- jedoch unklar ob fehlende Baugenehmigung Strafzahlung auslöst und die mündliche Zusage, dass kostenloser Rücktritt bis Baugenehmigung egal aus welchem Grund "da der Anbieter nichts macht in der Zeit" fehlt natürlich (-; wäre aber auch sehr kulant. Finde das zugesicherte aber schon nicht schlecht.

- Gesamtkosten Schätzung (als Laie, nach viel Recherche):
200T Angebot
abzgl. 30T Förderung
zzgl. 40 bis 130 T Baunebenkosten
wobei hier ein kleiner Teil für Außenanlagen und Einrichtung (Küche) dabei ist. Aber wirklich ein kleiner Teil :)

Ich befürchte bei dem Gesamtpreis und der Preisspanne kann ich so spontan keinen Vertrag unterschreiben.

(War vermutlich vorhersehbar ...)

Aber ich habe mir 5 Urlaubstag + Wochenende, 8-12 Stunden täglich Zeit genommen um mich in alles einzulesen. Bis ich die detaillierte Gesamtkosten Schätzung gemacht habe (Baunebenkosten mit aktuellen Werten aus dem Netz) war ich eigentlich noch sehr gewillt zu unterschreiben, da natürlich ein lang ersehnter Traum.

 

[eenuep1]

Für zukünftige Leser muss ich gerechterweise sagen, dass ich nicht mit den minimalen Anforderungen geplant habe.
Ich war im letzten Jahr nach dem Lesen hier im Forum oft demotiviert, da ich anfangs dachte "ich will doch nicht viel" aber v.a. Beispiele mit gehobenen Anforderungen gefunden habe. Aber wenn das bauen so teuer ist steigen automatisch auch die Vorstellungen dass man dafür was hat was einem auch gefällt.

Stand heute gibt es auch flying spaces mit 50 qm ab 155 T (hier inkl Luft-Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung).

Jedoch ist das Grundausstattung. D.h. einzelne kleine Fenster. Mir ist es wichtig eine große Fensterfront zu haben, wenn man im Alter bettlägerig ist, damit man nicht nur eine Wand anschaut (persönliche Erfahrung in der Familie).

D.h. ohne solche Ansprüche könnte man mit 155T zzgl 30-40T Baunebenkosten ein KFW 55 EE 50qm Haus bauen, mit Punkt oder Pfahlfundamenten wenn der Boden das zulässt.

Bei sind derzeit aber noch Unsicherheiten wie Scheunenabriss, Bodenbeschaffenheit, leichte Hanglage, usw. in der Baunebenkosten Planung enthalten. Und eben die gehobene Ausstattung (4 2*2 Meter Fenster bzw Türen auf der Südseite, Kaminanschluss, ggf. Dachfenster). Daher 200T + 40-100T Baunebenkosten, und für Außenanlagen und Inneneinrichtung habe ich Mal 30T (Eigenleistung, gebrauchte möbel, Minimalküche usw.) Sehr spärlich gerechnet, da auf dem Land mit eigenem Wald, also wird der Garten v.a. Wiese bleiben, Zaun ist nicht notwendig usw (-;

Dachte nur das sollte ich fairerweise dazuschreiben.

Meine laienhafte Baunebenkosten Schätzung sieht so im Detail aus:

Architekt: 6.5 T
Ein-/Vermesserun: 2.5 T
Baustelleneinrichung: 1.0 T (WC, Strom, Wasser)
Baustellenstraße und Kranstellplatz: 1.3-3.5 T (auf dem Grundstück)
Bodengutachten: 0.8-1.2 T
Polizeibegleitung: 1.0 T
Statik Tragewerk/Gründung: 0.0 T (im Angebot enthalten)
Fundamentdimensionierung: 0.0 T (vermutlich bei Erdarbeiten/Architekt inklusive)
Bauleiter, eigene Ausschreibungen: 1.0-6.0 T (je nachdem ob Architekt oder nicht)
Baugutachter (Mängelfeststellung): 0.8-4.0 T
Prüfstatiker: 1.0T
Fundamenterder: ?
Zuleitungen: 6.0-14.0 T (Grundstücksgrenze bis Anschlussbox, Hanglage, aktuelle Erschließung nur Vermutung)
Straßensperrung: 0.3 T
Versicherungen: 0.0-0.6 T (beim Bau)
Kosten Genehmigungen/Anzeigen Ämter: 0.3-1.0 T
Rückbauarbeiten Bestandsgebäude: 2.0-10.0 T (ggf. mit Fundament und Entsorgung)
Krankosten: 3.0-5.0 T
Punkt- oder Pfahlfundamente: 5.0-7.0 T
Erdarbeiten (Fläche, Abtrag, Verdichtung): 10.0-30.0 (falls wg. Grundwasser eine Bodenplatte erforderlich ist)
Bäume fällen: 0.0-2.0 T
Flachdachaufschüttung (Kies oder Begrünung): 0.3-3.0 T

Damit komme ich auf 43-100 T Baunebenkosten.

Puffer für einfache Außenanlagen, mit viel EL: 3.0-15.0 T
- Hauseingang, Weg, PKW-Stellplatz
- Eingangsüberdachung
- Terrasse mit Überdachung
- Zaun/Sichtschutz

Puffer für einfache Ausstattung Innen, 5.0-15 T
- ggf. Aufmusterung (Bad, Fassade, Boden, Wände, Fliesen, Türen) wobei das bei S.Haus gering ausfallen soll, laut Erfahrungsberichten
- Küche, Wohnzimmer, Esszimmer
- Holzofen, Waschtrockner

 

[eenuep1]

Bye Bye Stressfaktor
So, die KFW 50 Förderung ist nun endlich ausgelaufen, das hat mich dezent unter Druck gesetzt Ich frage jetzt direkt für Kfw 40 bei Bauunternehmen an, sollte ja jetzt eh in paar Jahren Standard werden ...

Abriss Holzscheune in Eigenregie
Ich habe mich mittlerweile beim Bauamt versichert, dass ich die bestehende Holzscheune (7*14 Meter, 1 stöckig mit Satteldach) eigenständig abreisen darf solange ich das kostenlos "anzeige", also die Baunebenkosten hierfür fallen schon Mal weg, noch was Gutes

Bauvoranfrage
Jedoch hat das Bauamt mir geraten, doch noch eine Bauvoranfrage zu machen da der Bauplatz im Außenbereich des Dorfes liegt, obwohl innerhalb des Ortsschildes , das geht ohne Architekt und kostet nur 50-70€. Mache ich die Tage. Ich nenne gleich Mal alle "problematischen" Faktoren wie: Einstöckig, geringe Grundfläche, Flachdach, Holzständer und Holzfassade, alles ungewöhnlich für ein nordbayerisches Dorf , Mal sehen, an der Bauweise, Fassade oder Dachform soll's nicht scheitern aber vielleicht geht's ja so durch, gibt keinen Bauplan, aber einfügen muss es sich ja trotzdem in die Umgebung ...

Regionales Bauunternehmen
Ich wurde auf Übler Haus hingewiesen, die vertreiben Häuser die bei unseren Nachbarn in Tschechien gefertigt werden, also vermutlich gute Qualität, und die haben sogar einige TinyHouses in ihrem Musterhaus Park, schaue ich mir demnächst an. Dann haben die sicherlich auch eher "Lust" auf mein "MiniHaus" Projekt

 

[eenuep1]

Retrospektiv, 1.5 Jahre später:
Finanziell wäre es gut gewesen wenn ich den Vertrag mit Schwörerhaus unterschrieben hätte, v.a. wegen den 37T "kostenlos" vom Staat ;-)
Trotzdem würde ich es heute nicht anders machen: Wenn ich mir ein Fertighaus wünsche, das komplett geliefert wird, möchte ich keine 18 (mittlerweie 24) Monate Lieferzeit haben. Geht mir eher ums Prinzip ("unmodern", kann ich nicht leiden salopp gesagt.

Aktueller Stand:
Ich hatte das Projekt auf Eis gelegt, und bin erst einmal so in die Region gezogen, in eine moderne Wohnung (habe eine Haushälfte oft für mich alleine) um ein ähnliches Feeling wie in dem kleinen Häuschen zu haben. Lebe da seit 1 Jahr (Home Office seit 4-5 Jahren) und ich liebe es nach der Arbeit in den Garten meiner Großeltern fahren zu können, auf dem ich ja auch bauen möchte.

Bzgl. Hausbauprojekt:
In wenigen Tagen habe ich ein Telefonat mit HomeOne (Cabin One/Bay/Suite), das Cabin Suite gefällt mir vom Stil. Mal sehen wie die Lieferzeiten dort sind. Das wäre das direkte K.O. Kriterium. Wären dann mit Baunebenkosten/Abriss Scheunenfundament evtl. 300T für 65qm. Hätte ich in 10 Jahren abbezahlt, lebe recht sparsam.

Fingers crossed was die LIeferzeit angeht (und natürlich Standardbedingungen wie erst bei Übergabe den Großteil zu zahlen usw).
Falls die auch Lieferzeiten > 12 Monate haben, müsste ich wohl langsam doch mal zu herkömmlichen Firmen.
Mich scheut es davor, da meine Familie in letzter Zeit trotz Kostenvoranschlag regelmäßig bei Rechnungen von Handerkern im mittleren 4 stelligen Bereich einen Faktor von 2-3 x so teuer drin hatte. Da reizt einen ein Haus das schon 100x genau so gebaut wurde einfach mehr.