Bauträger oder freier Architekt

[Hausbau18]

Hallo zusammen,

wie schon in einem anderen Beitrag geschrieben, denken wir über einen Hausbau nach (1,5 Etagen plus Keller; Massivbauweise; Grundstück vorhanden).

Wir haben bereits erste Gespräche mit einem lokalen Bauträger geführt. Aus diversen Gründen sind wir von diesem leider nicht wirklich 'begeistert' (Ansprechpartner sehr aufdringlich, die angeblich detaillierte Kostenaufschlüsselung war ein schlechter Scherz etc.).

Nun wurde uns von Bekannten der Rat gegeben, aus Kostengründen nicht mit einem Bauträger, sondern mit einem freien Architekten zu bauen. Das soll dann so aussehen, dass dieser auch die Bauüberwachung (mit Bautagebuch etc.) übernimmt und bestenfalls die einzelnen Gewerke koordiniert.

Egal in welcher Form, wir möchten verschiedene Arbeiten in Eigenleistung einbringen!

Nun haben wir an zwei Stellen die meisten Bedenken. Zum einen wurde uns gesagt, dass ein Architekt lediglich eine Gesamtpreisorientierung geben kann, ein Bauträger dagegen gibt eine Preisgarantie (ja, sicherlich kommen an der einen oder anderen Stelle in beiden Fällen noch Mehrkosten auf uns zu).
Zum anderen können wir uns nicht vorstellen, dass ein Architekt, der die Bauüberwachung und -koordination zusätzlich übernimmt wirklich günstiger ist als ein Bauträger.

Könnt ihr diese uns bekannten Informationen bestätigen oder eher nicht? Könnt ihr allgemein etwas zu diesem Thema sagen?
Eine Koordination in eigener Hand wird aus beruflichen und privaten Gründen wahnsinnig schwierig. Diese Aufgabe sollte vermutlich auch nur eine (nich mehrere) fachkundige Person übernehmen, oder?

Im Freundeskreis wurde ausschließlich mit Bauträgern gebaut. Von daher haben wir auch keinen direkten Vergleich.

Ein "Wir-versuchen-es-mal" kommt für uns bei diesen Summen auch nicht infrage.
Wir benötigen ja auch eine konkrete Zahl, bevor wir zur Bank gehen.

Ich hoffe, ihr könnt uns an dieser Stelle hilfreiche Tipps geben. Vll. gibt es ja den einen oder anderen (Ex)Bauherren, der bereits mit einem freien Architekten (ge)baut (hat).

Viele Grüße,
Hausbau18

 

[Bieber0815]

Bauträger: Baut ein Haus auf eigenem Grundstück und verkauft Grundstück und Haus in einem Geschäft an den Kunden (Kaufvertrag). Festpreis.

Generalunternehmer/Generalübernehmer (GU/GÜ): Baut im Rahmen eines Werkvertrages ein Haus auf dem Grundstück des Kunden. Der Kunde ist im rechtlichen Sinne Bauherr und hat mehr oder weniger viele zusätzliche Dinge zu regeln. Der Werkvertrag hat einen Festpreis, aber es gibt variable Zusatzpositionen, deren Kosten vorher oft nur geschätzt werden können (bspw. Erdarbeiten).

Architekt: Freie Planung und Einzelvergabe. Wie GU/GÜ, nur viele kleine Werkverträge statt eines großen.

--
Wer absolute Preisgarantie (und ggf. Termintreue) wünscht, ist beim Bauträger gut aufgehoben.

Wer ein Haus von der Stange ohne große Änderungen wünscht, ist beim Bauträger und dem GU/GÜ gut aufgehoben.

Wer Eigenleistungen einbringen möchte (über Wand- und Bodenbeläge hinausgehend), sollte vom Bauträger Abstand nehmen.

Wer sich individuell verwirklichen möchte und besondere Lösungen (zum fairen Preis) sucht, sollte den passenden Architekten suchen und mit Einzelvergabe bauen.

--
Wer kein eigenes Grundstück hat, muss vom Bauträger kaufen. Wer ein eigenes Grundstück hat, streicht den Bauträger aus seinem Wortschatz und wählt zwischen GU/GÜ und Architekt mit Einzelvergabe (dann gibt's noch "Baubegleiter"; ist aber grundsätzlich nichts anderes).

 

[Zaba12]

Die Schlüsse welche du zum Architekten gezogen hast sind alle richtig. Solltest du einen Architekten für alle Planungsphasen und nach Satzung beauftragen liegst du bei einem ca. 300k€ Haus bei ca. 45k€ brutto Honorar. Auch wenn du mit einen Architekten baust, wirst du um einen hohen Koordinationsaufwand nicht rumkommen. Es ist ja nicht so dass Du ihm deine Wünsche nennst und er macht. Den Zahn kann ich Dir direkt ziehen.

Auch eine Preisgarantie bekommst du nicht, auch nicht wenn dir fast alle Angebote vorliegen.

Außerdem ist es mittlerweile so, dass jetzt schon Architekten Probleme haben vernünftige Preise bei Gewerken auszuhandeln.

 

[stefanc84]

Ich kann Bieber nur zustimmen: Wer bei seinem Haus mitreden möchte, für den ist ein Architekt wahrscheinlich besser geeignet.

Es gibt ja durchaus auch viele Generalunternehmer die nach freier Planung bauen, das ist nicht das Problem. Schwierig kann es aber nach meiner eigenen Erfahrung werden wenn man sich viel selbst informiert, sei es hier im Forum oder sonst wo. Dann entwickeln sich nämlich irgendwann auch Vorstellungen davon wie das Haus technisch gebaut werden soll. Und da wird man recht bald mit dem Generalunternehmer uneinig werden, der wird nämlich so bauen wollen wie er das schon immer macht und nicht so wie es in irgendeinem Forum empfohlen wird.
Ein Architekt bietet auch den Vorteil, dass er auf deiner Seite steht - zumindest mehr als ein GU.
Was für mich noch ein riesiger Vorteil beim Architekten wäre, ist die Transparenz. Ich kann es nicht leiden irgendwelche an den Haaren herbeigezogenen Pauschalpreise vor den Latz geknallt zu bekommen. Ich will wissen was genau ich für wie viel Geld bekomme und dann selbst entscheiden was mir wie viel Geld wert ist. Wenn ich dann etwas nicht haben möchte oder von einer anderen Firma haben möchte, möchte ich den vollen Preis gemindert haben, nicht nur einen kleinen Bruchteil davon.
Aber da tickt jeder anders. Mancher wird auch sagen: "Ich will keine Details, mach einfach, Hauptsache der Gesamtpreis passt".

"Eigentlich" ist ein Architekt aus meiner Sicht die teurere Variante. Vieles KÖNNTE der GU günstiger machen. Im Bauboom nimmt aber jeder mit was geht. Ich hab schon von verschiedenen Leuten gehört, dass GUs ca. 60.000€ Gewinn pro Bauvorhaben abzwacken. Das relativiert die Kosten eines Architekten dann doch ziemlich

Wir bauen übrigens mit GU. Ich kenne also letztendlich nur diese eine Seite - was vielleicht auch der Grund dafür ist, dass ich darin die meisten Nachteile sehe - die Nachteile des Architekten kenne ich nicht aus eigener Erfahrung
Ich hätte gerne mit Architekt gebaut. Aber die wenigen die ich gefunden hab, waren mir unsympathisch. Die meisten übervoll mit Projekten...

 

[Invi85]

Moin,

wir haben 2016 mit einem Architekten zusammen unser Traumhaus hochgezogen. Allerdings ließen wir von ihm nur die Planung und den Schriftverkehr mit den Ämtern erledigen. Das Einholen der Angebote, Verhandeln, Vergeben, Koordinieren, etc. lief dann alles wieder von unserer Seite aus. Er hat, da er im Nachbarort wohnte, allerdings alle paar Tage mal einen Blick auf die Arbeiten geworfen und stand auch sonst für Nachfragen jederzeit zur Verfügung. Wir konnten so sehr viel Geld sparen, jedoch hatten wir auch jede Menge Arbeit…

Vor der Entscheidung für den Architekten wollten wir eigentlich einen GU beauftragen. Hatten uns von Massa Haus, Hanse Haus, Allkauf Haus, Fingerhaus, und vielen mehr Angebote eingeholt. Entschieden uns für einen GU, hatten Vorbemusterung und auch irgendwann den Vertrag vorliegen, allerdings waren die Aufpreise für kleinste Unterschiede wirklich enorm.

Beispiel: Der Aufpreis, eine Doppeltür gegen eine Schiebetür zu tauschen betrug 3.000 Euro.
Darüber musste ein Bekannter von uns dann herzlich lachen. Seine Firma verkaufte genau diese Tür für nicht einmal 1.800 Euro. Die Doppeltür gab es bei ihm für 900€.
Also 1.800€ für die Tür + 1.200€ Gewinn für GU + 900€ für die Doppeltür die rausgenommen wurde = 3.900€ o.O

So hat sich das bei allen Gewerken nachher gezogen.
1% mehr Dachschräge = 500€
Elektrische Rollläden = 5.000€
...

Viele Preise konnte man uns auch gar nicht benennen, wir würden sie später in der Bemusterung erfahren (und dann würde wohl der richtig dicke Hammer kommen).

Schlussendlich landete der Vertrag dann in der Tonne und wir haben alles selbst gemacht. Lief alles glatt. Einzug war nach 9 Monaten.

Nachbarn von uns hatten mit GU gebaut und stellenweise mächtig Ärger gehabt. Wegen Lappalien wie Rollladenkasten aber auch ärgerliches wie verkratze Fenster und Türen.

Im Endeffekt ist es Glücksache. Wichtig ist die Frage ob du bei dem Bau mitwirken willst oder lieber einfach zugucken und machen lassen. Hol dir Angebote von mehreren GU ein, vergleiche sie, schau was die an Aufpreise verlangen wenn du in die Planung eingreifst. Dafür brauchst du noch keine Finanzierung und es zeigt sich vielleicht eher was du wirklich willst.

Gruß
Michael

 

[Zaba12]

Moin,

wir haben 2016 mit einem Architekten zusammen unser Traumhaus hochgezogen. Allerdings ließen wir von ihm nur die Planung und den Schriftverkehr mit den Ämtern erledigen. Das Einholen der Angebote, Verhandeln, Vergeben, Koordinieren, etc. lief dann alles wieder von unserer Seite aus. Er hat, da er im Nachbarort wohnte, allerdings alle paar Tage mal einen Blick auf die Arbeiten geworfen und stand auch sonst für Nachfragen jederzeit zur Verfügung. Wir konnten so sehr viel Geld sparen, jedoch hatten wir auch jede Menge Arbeit…

Vor der Entscheidung für den Architekten wollten wir eigentlich einen GU beauftragen. Hatten uns von Massa Haus, Hanse Haus, Allkauf Haus, FingerHaus, und vielen mehr Angebote eingeholt. Entschieden uns für einen GU, hatten Vorbemusterung und auch irgendwann den Vertrag vorliegen, allerdings waren die Aufpreise für kleinste Unterschiede wirklich enorm.

Beispiel: Der Aufpreis, eine Doppeltür gegen eine Schiebetür zu tauschen betrug 3.000 Euro.
Darüber musste ein Bekannter von uns dann herzlich lachen. Seine Firma verkaufte genau diese Tür für nicht einmal 1.800 Euro. Die Doppeltür gab es bei ihm für 900€.
Also 1.800€ für die Tür + 1.200€ Gewinn für GU + 900€ für die Doppeltür die rausgenommen wurde = 3.900€

So hat sich das bei allen Gewerken nachher gezogen.
1% mehr Dachschräge = 500€
Elektrische Rollläden = 5.000€
...

Viele Preise konnte man uns auch gar nicht benennen, wir würden sie später in der Bemusterung erfahren (und dann würde wohl der richtig dicke Hammer kommen).

Schlussendlich landete der Vertrag dann in der Tonne und wir haben alles selbst gemacht. Lief alles glatt. Einzug war nach 9 Monaten.

Nachbarn von uns hatten mit GU gebaut und stellenweise mächtig Ärger gehabt. Wegen Lappalien wie Rollladenkasten aber auch ärgerliches wie verkratze Fenster und Türen.

Im Endeffekt ist es Glücksache. Wichtig ist die Frage ob du bei dem Bau mitwirken willst oder lieber einfach zugucken und machen lassen. Hol dir Angebote von mehreren GU ein, vergleiche sie, schau was die an Aufpreise verlangen wenn du in die Planung eingreifst. Dafür brauchst du noch keine Finanzierung und es zeigt sich vielleicht eher was du wirklich willst.

Gruß
Michael

Wir bauen genauso wie ihr nur das wir noch jemanden haben der uns die Angebote beschafft und den Bau kontrolliert (nicht der Architekt sondern der, der uns den Architekten beschafft hat)

Genau aus dem oben genannten Grund haben wir uns auch gegen einen GU entschieden, wir wollten uns nicht veräppeln lassen. Die Kalkulationen der GUs sind echt eine Frechheit. Schon allein bei den Revisionsschächten haben wir eine Aufschlag von fast 2000€ pro Schacht erlebt. Voll die Abzocke.

Jedoch muss man sich dann über sehr vieles Gedanken machen wie z.B. eine Elektroplanung oder Fensterplan diese wird dann mit dem vorhandene Angebot verglichen und das Angebot entsprechend angepasst.