Bauvoranfrage mit Befreiung soll abgelehnt werden?

[Koniferenbude]

Wir haben ein Eckgrundstück mit Altbestand gekauft. Der Altbestand soll abgerissen werden und im Anschluss auf dem Grundstück ein Neubau errichtet werden. Laut Bebauungsplan ist in der Gegend eine eingeschossige Bebauung zulässig. Eingeschossig heißt in diesem Fall eingeschossig nach den in den 1960ern geltenden Vorgaben, die wesentlich strenger sind als die heutigen. Bei der Stadt haben wir eine Bauvoranfrage gestellt und eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch beantragt. An unsere Bauvoranfrage haben wir ein Beiblatt angehängt, um unsere Argumente vorzutragen. So steht zwei Häuser weiter ein Haus mit einem vor wenigen Jahren errichteten Anbau mit zwei Vollgeschossen. Außerdem stehen an der Straßenseite, an der wir bauen werden ebenfalls nur Häuser mit zwei Vollgeschossen (älter als der Bebauungsplan). Anhand unserer Pläne haben wir auch dargelegt, dass das unser Haus trotz höherem Kniestock noch deutlich niedriger ist als die umliegenden Häuser.
Nun haben wir nach mehrmonatiger Wartezeit eine Anhörung zur Ablehnung bekommen und waren erst mal sehr überrascht, da wir uns ganz gute Chancen ausgerechnet hatten. In der Ablehnung steht als avisierter Entscheidungsgrund lediglich, dass eine Befreiung eine Vorbildwirkung darstellen würde. Auf unsere Argumente wurde gar nicht eingegangen. Um auf die Anhörung sinnvoll reagieren zu können, haben wir darum gebeten uns die maßgeblichen Entscheidungsgründe (Ermessen) mitzuteilen, aber bisher nichts erhalten.
Hat vielleicht jemand ähnliche Erfahrungen gemacht und Tipps wie man weiter vorgehen könnte?

 

[nordanney]

In der Ablehnung steht als avisierter Entscheidungsgrund lediglich, dass eine Befreiung eine Vorbildwirkung darstellen würde. Auf unsere Argumente wurde gar nicht eingegangen. Um auf die Anhörung sinnvoll reagieren zu können, haben wir darum gebeten uns die maßgeblichen Entscheidungsgründe (Ermessen) mitzuteilen, aber bisher nichts erhalten.
Hat vielleicht jemand ähnliche Erfahrungen gemacht und Tipps wie man weiter vorgehen könnte?

Ich hoffe, Ihr habt einen Architekten an der Hand.
Bei der Bauvoranfrage werden nicht großartig Argumente geprüft, sondern auf eine "einfache" Frage mit Ja oder Nein geantwortet. Insofern solltet Ihr mir dem Architekten zusammen das persönliche Gespräch suchen. Und dort mit Euren Argumenten vorsprechen.

 

[ypg]

Jetzt bin ich aber neugierig.

Anhand unserer Pläne haben wir auch dargelegt, dass das unser Haus trotz höherem Kniestock noch deutlich niedriger ist als die umliegenden Häuser.

Wie hoch habt ihr denn den Kniestock geplant?

Laut Bebauungsplan ist in der Gegend eine eingeschossige Bebauung zulässig. Eingeschossig heißt in diesem Fall eingeschossig nach den in den 1960ern geltenden Vorgaben, die wesentlich strenger sind als die heutigen.

Ich wüsste jetzt nicht, dass die Definition Eingeschossigkeit sich verändert hat, Eingeschossigkeit ist klar definiert. Es mag aber sein, dass Euer Bebauungsplan zusätzliche Einschränkungen anzeigt, nämlich die First- oder Traufhöhe?!

So steht zwei Häuser weiter ein Haus mit einem vor wenigen Jahren errichteten Anbau mit zwei Vollgeschossen. Außerdem stehen an der Straßenseite, an der wir bauen werden ebenfalls nur Häuser mit zwei Vollgeschossen (älter als der Bebauungsplan).

Wenn es einen Bebauungsplan gibt, dann ist es egal, was „nebenan“ in einem anderen Gebiet steht. Das ändert nichts an dem eigenen Bebauungsplan. Es ist auch oft so, dass gegenüber einer Straße ein anderer Bebauungsplan herrscht und es gravierende Unterschiede gibt. Das hat aber meist auch einen Grund und ist gewollt. So zoniert man im Städtebau, indem man Strassenverläufe als Trennungen nutzt. Da kann es auch sein, dass links nur 3-geschossig Mehrfamilienhäuser zulässig sind, rechts nur Einfamilienhaus oder DH als Eingeschosser.
Mit persönlichen Argumentationen bricht man keinen Bebauungsplan.

 

[Koniferenbude]

Ich hoffe, Ihr habt einen Architekten an der Hand.
Bei der Bauvoranfrage werden nicht großartig Argumente geprüft, sondern auf eine "einfache" Frage mit Ja oder Nein geantwortet. Insofern solltet Ihr mir dem Architekten zusammen das persönliche Gespräch suchen. Und dort mit Euren Argumenten vorsprechen.

Das hätten wir gerne so gemacht. Leider hat man uns strikt an die Bauvoranfrage verwiesen und war weder zu einem Gespräch noch zu einer sonstigen Aussage bereit. Das Vorgehen haben wir dann so mit der Architektin abgeklärt.

 

[Koniferenbude]

Jetzt bin ich aber neugierig.

Wie hoch habt ihr denn den Kniestock geplant?

Ich wüsste jetzt nicht, dass die Definition Eingeschossigkeit sich verändert hat, Eingeschossigkeit ist klar definiert. Es mag aber sein, dass Euer Bebauungsplan zusätzliche Einschränkungen anzeigt, nämlich die First- oder Traufhöhe?!

Wenn es einen Bebauungsplan gibt, dann ist es egal, was „nebenan“ in einem anderen Gebiet steht. Das ändert nichts an dem eigenen Bebauungsplan. Es ist auch oft so, dass gegenüber einer Straße ein anderer Bebauungsplan herrscht und es gravierende Unterschiede gibt. Das hat aber meist auch einen Grund und ist gewollt. So zoniert man im Städtebau, indem man Strassenverläufe als Trennungen nutzt. Da kann es auch sein, dass links nur 3-geschossig Mehrfamilienhäuser zulässig sind, rechts nur Einfamilienhaus oder DH als Eingeschosser.
Mit persönlichen Argumentationen bricht man keinen Bebauungsplan.

Unsere Architektin hat zwei Versionen erstellt, einmal mit einem Kniestock von 1,40 m und einmal mit einem Kniestock von 2,00 m.

Zu der Zeit als der Bebauungsplan erstellt wurde, galt ein Geschoss als Vollgeschoss, wenn mindestens 2/3 der Fläche eine lichte Raumhöhe von 2,30 m aufweisen. Inzwischen gilt es dann als Vollgeschoss, wenn es über mehr als 3/4 der Grundfläche des darunter liegenden Geschoßes über eine lichte Raumhöhe von 2,30 m verfügt. Das ist schon ein Unterschied.

Vielleicht habe ich mich falsch ausgedrückt, aber alle Häuser unterliegen dem gleichen Bebauungsplan. Manche standen halt schon da, als er erlassen wurde. Das Haus mit dem zweigeschossigen Anbau liegt also ebenfalls in einem Bereich, der eine eingeschossige Bauweise vorsieht. Die Stadt hat aber trotz der Vorgaben einen zweigeschossigen Anbau genehmigt. Wir haben uns daher auf die erlassene Befreiung bezogen und sehen uns daher nicht als "Vorbild" sondern eher als "Nachahmer".

 

[Schorsch_baut]

Wie grpß ist denn deren Anbau? und ist der sicher legal errichtet worden?