Bebauung in zweiter Reihe ohne Bebauungsplan? Was können wir tun?

[Escroda]

1. Ist es realistisch möglich, dass die Gemeinde jetzt die Aufstellung eines Bebauungsplan beschließt, die entsprechenden Maßnahmen aber noch nicht jetzt in Angriff nimmt, sondern sich mit der Erstellung Zeit lässt?

Ja.

Dann wäre die Forderung des Landkreises abgedeckt und man könnte das unser Vorhaben (was ja für die nächsten Jahre - Stand jetzt - das einzige dort bleiben wird) separat genehmigen.

Ja, aber nur die Bauvoranfrage, die ja noch keinen Baubeginn zulässt. Eine Baugenehmigung braucht, wie Du ja schon selber schreibst, die Planungsreife gemäß §33 Baugesetzbuch. Und dazu reicht der Aufstellungsbeschluss nicht aus, sondern bedarf eines "fertigen" Planes, den man offenlegen kann. Der Unterschied zum rechtskräftigen Plan nach §30 Baugesetzbuch besteht nur noch in der Berücksichtigung von Bürgereingaben und dem Satzungsbeschluss inklusive Bekanntmachung.

2. Was können wir tun bzw. vorschlagen, damit unser Vorhaben doch noch einigermaßen zeitnah gelingen kann und wir nicht darauf warten müssen, bis die Corona-bedingten Haushaltslöcher der Gemeinde gestopft sind.

Umplanen, das Penthouse vom Neubau des Onkels zum "Familienpreis" mieten und warten, bis der Bebauungsplan rechtskräftig ist.

Scheinbar liegt es wirklich nur an der Problematik der Regenwasser-Versickerung.

Anscheinend hast Du mit der Verwendung von "scheinbar" die Gemeinde durchschaut, die nur zum Schein dieses eine Argument vorschiebt, um nicht handeln zu müssen. Die Aufstellung eines Bebauungsplan ist sehr aufwändig. Schau Dir nur mal den benachbarten Bebauungsplan an. Der hat vom Satzungsbeschluss bis zur Rechtskraft 25 Monate gebraucht, wobei er im wesentlichen nur den Bestand sichert. Das Verfahren ist in den letzten 20 Jahren nicht einfacher geworden und Du benötigst umfangreiche Nachverdichtungsoptionen. Ich rechne auch mit Widerstand von der Wihostraße.

Besteht eine realistische Chance, dass man zu einer für uns positiven Lösung kommen kann

Ja, wenn Ihr Zeit habt.

oder ist das alles Traumtänzerei?

Ja, wenn Ihr keine Zeit habt.

Und wenn der Beschluss für einen Bebauungsplan da ist

... ändert das nichts an der planungsrechtlichen Situation, jedenfalls nicht in Eurem Sinne, sondern eher im Gegenteil, weil dann, wenn es ganz dumm läuft, die Pläne des Onkels auf Grundlage von §15 Baugesetzbuch ausgebremst werden könnten.

könnten wir eine Bauvoranfrage für unser Vorhaben stellen, welche dann relativ schnell durchgehen würde.

... was Dir nichts nützt, weil Du eine Baugenehmigung brauchst, die Dir nur in Aussicht gestellt wird. Mehr - im Sinne eines verbindlichen Termins - wird man Dir nicht zugestehen.

und noch in der Erstellungsphase des Bebauungsplans eine Baugenehmigung bekommen

Nein, erst kurz vor Abschluss des Bebauungsplan-Verfahrens. Solange nicht alle Voraussetzungen des §33 Baugesetzbuch erfüllt sind, gilt §34 Baugesetzbuch und danach ist das Vorhaben nicht genehmigungsfähig.

 

[Stefan1987]

Aha... und warum? Man braucht keinen Bebauungsplan, um ein Grundstück zu bebauen. Insofern würde ich mal den Plan B aufrufen.

Tja, das frage ich mich ja auch. Ich erkläre mir das so, dass sich das Vorhaben nach § 34 Baugesetzbuch in die umgebende Bebauung einfügen muss. Und das wäre bei einer Bebauung in zweiter Reihe nicht gegeben. Und da ist es ja offensichtlich egal, dass die Nachbarn sich daran überhaupt nicht stören, sondern es befürworten. Das ist dann eben Deutschland, wo man sich (in diesem Fall und aus unserer Sicht) leider sehr penibel an die Gesetze hält, anstatt sinnvolle (s. § 1a Baugesetzbuch) Vorhaben ermöglichen zu wollen.

Ja, aber nur die Bauvoranfrage, die ja noch keinen Baubeginn zulässt. Eine Baugenehmigung braucht, wie Du ja schon selber schreibst, die Planungsreife gemäß §33 Baugesetzbuch. Und dazu reicht der Aufstellungsbeschluss nicht aus, sondern bedarf eines "fertigen" Planes, den man offenlegen kann. Der Unterschied zum rechtskräftigen Plan nach §30 Baugesetzbuch besteht nur noch in der Berücksichtigung von Bürgereingaben und dem Satzungsbeschluss inklusive Bekanntmachung.

Ok, danke für die ausführliche Einschätzung.

Umplanen, das Penthouse vom Neubau des Onkels zum "Familienpreis" mieten und warten, bis der Bebauungsplan rechtskräftig ist.

Naja. Die Sache ist die, dass der Onkel, wenn eine Bebauung in zweiter Reihe nicht gesichert ist, anders bauen wird. Dann kommt da ein dicker Brocken von Mietshaus mit 5 oder 6 Parteien hin. Kann ich ihm ja auch nicht verübeln.
Außerdem wollen wir auch bald Kinder bekommen. Da wäre so eine Mietwohnung ohnehin zu klein.

Anscheinend hast Du mit der Verwendung von "scheinbar" die Gemeinde durchschaut, die nur zum Schein dieses eine Argument vorschiebt, um nicht handeln zu müssen.

Ja, das Gefühl habe ich auch. Schade eigentlich. Trotzdem auch hier danke für deine Einschätzung. Ich rufe da in der nächsten Woche nochmal an, um da ggf. etwas Licht ins Dunkle zu bekommen...

 

[11ant]

Naja. Die Sache ist die, dass der Onkel, wenn eine Bebauung in zweiter Reihe nicht gesichert ist, anders bauen wird. Dann kommt da ein dicker Brocken von Mietshaus mit 5 oder 6 Parteien hin. Kann ich ihm ja auch nicht verübeln.
Außerdem wollen wir auch bald Kinder bekommen. Da wäre so eine Mietwohnung ohnehin zu klein.

Na, dann ist doch alles klar: der Onkel baut so, daß man die Wohnungen 5 und 6 zum vorgeschlagenen Penthouse zusammenlegen kann

 

[Stefan1987]

Na, dann ist doch alles klar: der Onkel baut so, daß man die Wohnungen 5 und 6 zum vorgeschlagenen Penthouse zusammenlegen kann

Was dann aber dem Wunsch nach einem Eigenheim (= eigenes Haus mit eigenem Garten) widersprechen würde. Nennt mich altmodisch, spießig, bekloppt oder was auch immer, aber ich will meine Kinder in einem Einfamilienhaus großziehen.

 

[11ant]

Na ja, mit dem Onkel als Vermieter sollte sich doch deichseln lassen, daß die Penthousemieter den Garten nutzen.

 

[Escroda]

Das ist dann eben Deutschland, wo man sich (in diesem Fall und aus unserer Sicht) leider sehr penibel an die Gesetze hält, anstatt sinnvolle (s. § 1a Baugesetzbuch) Vorhaben ermöglichen zu wollen.

Ja, blöd - in Italien hätte jeder einfach für seine Bambini im Garten gebaut und sich dann fünf mal im Jahr gewundert, warum alles unter Wasser steht. Und in China wäre das ganze Viertel an die mongolische Grenze umgesiedelt worden, um eine Corona-Klinik am günstigen Verkehrsknotenpunkt aus dem Boden zu stampfen.

Dann kommt da ein dicker Brocken von Mietshaus mit 5 oder 6 Parteien hin.

Dann muss er sich beeilen, sonst kommt der Aufstellungsbeschluss früher als gedacht und der Bauantrag in die Warteschleife. In den Nachbarplänen gibt es Beschränkungen der Wohneinheiten oder enge Grenzen von Geschossigkeit und Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl, die einem solchen Vorhaben entgegenstehen.

Was dann aber dem Wunsch nach einem Eigenheim (= eigenes Haus mit eigenem Garten) widersprechen würde.

Aber doch nur solange der Bebauungsplan noch nicht rechtskräftig ist. Die Bebaubarkeit in zweiter Reihe ist doch in Aussicht gestellt, nur dass es nicht kurzfristig erreichbar ist. Wenn Du bei den Entscheidungsträgern am Ball bleibst und vielleicht doch noch den ein oder anderen Mitstreiter bei den Nachbarn findest, kannst Du in fünf Jahren loslegen, also noch vor der Einschulung des ersten Kindes.